【回报投坛】我总结的招租6步骤

来源: 8523 于 2023-09-10 12:53:17 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (6637 bytes)

刚看到下面FL330网友的问题，关于如何提高招租效果的，我就想开个帖子分享一下我的招租步骤。这也不是我原创的，都是我看了各个投坛大佬的分享和自己实践之后的总结，不一一谢过了！

一共6步：

#1 在zillow上打广告。这一步的目的是尽可能吸引更多的人来关注这个房子。租金订在附近市场价偏低的范围，考察市场价的时候用zillow看附近rent的情况（把专业管理的apartment除掉，因为apartment往往价格偏高，和我们小房东出租的细分市场不同）。照片特别重要，尤其是要明亮。广告词中从title到内容都要涵盖关键词，比如房型大小，还有卖点（接受pet，新装修，学区好，离高速近等等）。广告中不会说明具体的对租客的信用分等的要求。

这一步很重要的是看zillow的每日浏览量，如果偏低（小于每天100？），分析原因，及时调整，一般浏览量少降价效果最好。

#2 和潜在租客初步交流，约open house。这一步的目的是尽可能多的吸引人来实地看房子。我只安排周末的open house。用zillow的messenger来交流，交流过程中尤其注意不要有任何潜在被人抓到把柄的歧视性的言语。比如对方问我是否接受section 8，我要么不回答，如果回答，我就说不排斥section 8（但是如果房子确实没有接受过sec8，我会告知房子还需要通过housing authority的inspection才能最后确定是否能出租给sec8）。如果有人明确问我什么要求，我会告知我的基本要求- 信用分good或以上（基本上就是680以上，但用good可能会比较模糊一点），收入大于租金的3倍，没有eviction history。一般这一步我都会给对方提供具体的open house时间，鼓励对方来open house现场看和提问，尽量减少在网上的交流。但有些人发来的request已经附上了zillow的信息比如信用分等，如果太低，我直接选择不回复。

#3 open house。这一步的目的有两个：推销自己的房子，让更多的人想要租；另一方面，更多了解潜在的租客，尤其是聊天过程中发现对方满足自己的基本要求（信用分，收入，rental/eviction history）的话，我会多聊一些，看看对方是否容易相处还是挑剔，以及家庭结构是否简单还是复杂，入住人口等等（聊天的时候注意不要直白的问和protected class比如婚姻状况有关的问题，用唠家常的方式多了解彼此）。

对想要提交申请的人，我会给对方一个纸板的申请表，或是让对方留下email，我会现场发电子申请表给对方。申请表就是最基本的，包括询问对方的信用分，收入，入住人的姓名，pet，车辆等情况，还有rental/eviction history，以及最后有让对方同意我后续正式信用调查以及声明没有提供虚假信息的打勾和签字的地方。

#4 收到申请表之后，会结合open house 面试的情况，选出愿意租的人（这构成了我的shortlist），然后给其中我最愿意租的2-3家发email要求提供（i）非正式的信用报告（比如在credit karma出具的报告，甚至只是chase credit score的截图，都可以），（ii）最近三个月的paystub，如果没有，就用bank statements，（iii）最近三个月付租金的证明。同时我会联系之前的房东了解情况，但不会过分依赖，主要看是否按时交租。这一步的目的主要是验证对方申请表上的内容。

我会告诉对方一般有若干家在同时进行，所以如果对方有兴趣继续下一步，就尽快把我要的材料发过来，如果对方不想租了，也请对方尽快告诉我。

#5 从#4中最先发给我的那家，如果材料看上去可以出租，我会发起正式的信用调查，通过smartmove，我来付钱，并且email对方让对方收到smartmove来的邮件后尽快填写完相应的材料（应该就是approve我的调查申请），这样我这边就能看到对方的正式的信用报告。我会把信用报告也发一份给对方。

因为之前在open house聊天的时候我就会告诉对方，我会要有正式的信用调查以及最后的正式申请我会付钱，基本上提供虚假信息的人在#4或更早的时候就已经不会继续了，#5基本上不会出现有和预期相差太大的情况，仅仅是我保守起见最后确认一下或者是在最后的2-3家中再选一家家庭财务状况最好的。

#6 发lease draft给对方让对方过目，让对方答复我是否愿意出租以及约个时间来双方碰面和签字（一般给1-2天的时间让对方答复，然后约最近的那个周末来见面签lease）。

签lease的时候我会要求对方带driver license来，我会现场核对license上的照片，名字和地址，是否与签字人以及信用报告上的一致。同时我会让对方做move in inspection，没有问题后也让对方在move in checklist上签字，然后双方在lease上签字。同时签lease的那天之内需要把第一个月的租金和押金的支票给我，或者是当天zelle打给我。签了字的lease在我收到对方的租金和押金后，会发一个扫描版本给租客。

等到租期开始之前的一天，会把钥匙给对方，如果对方想要提前几天搬入，我也会同意，但会要求对方签一个新的lease（更改入住日期，但不会额外收费）。基本上到了这一步，双方都比较信任了，对方合理的要求我都会满足，毕竟房东是服务业，尤其在加州。。

综上，在招租过程中我没有让对方付任何申请费。#1 吸引更多的人是重中之重，pool大了才能经得起后面的筛选。宁缺毋滥，宁可我降低房租甚至不租，也要找到满足条件的，我愿意信任的。

一般急着要搬入的，我直接pass（十有八九是被赶出来的）。之前没有租过房（说是和父母住的），也是一个小的red flag（因为无法确认是否真实）。懂法律比我还多的（律师，房地产经纪人，有过破产经历or 离婚经历的），我一般也尽量pass。收入低但是家庭稳定，工作也稳定的（比如当服务员，收银员等等服务行业，蓝领工人等），是很好的。

不知不觉写了好多，希望对大家有所帮助，有任何建议和想法，也欢迎交流！