通胀情形下怎样用现金合理 。请大家看看计算是否正确，假设是否值得推敲 - 亲戚的自住房贷款可以payoff。

贷款是浮动利率primary rate 略加margin，目前7.14%。

假设余款190000. 未来5年通胀率维持在5%，利息粗算少付67830，因通胀现金贬值42981.

现金5年的投资回报率为 （67830+42981) / 190000 = 158% 

复利年回报约 9%。

付清房贷后，470000 Heloc 可保留到出售房产。仍留有避险和投资流动资金。没有月供多余现金可储蓄为主。

目前保守投资，16万现金，3万2年债卷4.5%

综合如上因素，力推亲戚payoff房贷，并尽早实施。

请大家帮忙看看计算和假设是否合理。停止实施还来得急。 谢谢。

所有跟帖： 

• 你整得有点复杂；其实很简单，7.14%的贷款利率，相当于10%+的投资回报（税前）。 -墙角数枝梅- ♂ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 12:45:22

• 谢谢回复。加国没有房贷利息地税减税。假设个5年不知与现实差距有多大。真实通胀和现金购买力下降感受远高于5% -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 12:52:25

• 一个问题能决定！手上的现金能不能拿到7%以上的回报？不能？付清房货！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 12:51:00

• 谢谢糊涂。俺时刻在等高于利率高于债卷的回报，家人不适合推荐高风险的回报。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 12:56:03

• 在目前的情況下, 30年的conventional loan 一般來說是 借一块还兩块 -秋来也秋去- ♂ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:15:36

• 是啊。几年前能借到低息多好，起初1:1，越还越轻松。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 14:08:49

• 房货利息7%, CD 利息5%, 相差2%, 利息2%时你不付, 为什么现在要付清呢？ -clemson- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:16:00

• 谢回复。利息短期跳涨过快对浮动利息影响大。预感打压通胀大幅降息任重道远。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:28:20

• 不一样的。5%的利息要交税，到手只有3%. 自住房利率大部分人沒好处。所以相差4% -Girlsmom92- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:30:49

• 俺理解加国没有房贷利息和地税抵消收入。基本是按收入上税。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:40:02

• 对。在美国也是只能用在 itemize 上而且有限制。所以大多用不上。但5%的利息却要交税，所以差别是4%而不是2% -Girlsmom92- ♀ (56 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:46:32

• 请解惑5%为啥上税？谢谢！ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:54:42

• 利息是收入，当然要上税啊 -Girlsmom92- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 14:00:53

• 是不是债券CD利息要上税？paydown本金不应该上税？ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 14:36:30

• 存款利息上税，put down 利息对大部分人沒影响。 -Girlsmom92- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 17:43:04

• 哎，我得把话讲完整：10%投资回报，扣掉税，相当于7%净回报。也就是和你7%贷款利率比肩。有10%+回报的投资，不建议还 -墙角数枝梅- ♂ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 14:08:25

• 貌似楼主也不是投资资深人士；如果是自己的贷款，好好向地主学习，搞明白；如果是亲戚的话，就别建议了。 -墙角数枝梅- ♂ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 14:09:58

• 一定继续学习增加资历。帮亲戚在美的投资12年复利24%，附加1:1.32汇率差。所以被信任但不肯定所以请教。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 14:26:58

• 想不想再投资？如果想, 不payoff -简单从容- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:26:39

• 俺想。对亲戚稳妥为好。另有更高的heloc可以等待机会。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:30:04

• 可以提高每月付款金额，手里有现金，在经济动荡时期更稳妥 -简单从容- ♀ (103 bytes) () 06/24/2023 postreply 08:33:23

• 7.14，就付清 -hz82000- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:28:06

• 谢谢。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:35:46

• 6%以上我就会付清 -Girlsmom92- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:32:53

• 谢谢，官方的通胀大致如此。实际感受的通胀更高。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:46:39

• 还贷。上面几个讲的对。就是简简单单比回报率。投资要是大于7.1，再投。不要想通胀。因为换了贷款，房子是最抗通胀的，房子的价值在涨 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 16:18:00

• 那个价格已经把通胀算进去了 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 16:19:00

• 谢谢DD！看到你还在努力找deal促进俺想怎样利用资金抗通胀提高回报。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 17:28:14

• 你亲戚就还。你自己可以也有能力找到deal。就继续找deal投资呀。 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 18:14:00

• 不是这样算的，我的两分钱 -圭妈- ♀ (1795 bytes) () 06/23/2023 postreply 22:11:53

• 我赞同你说的。保持资金流动性很重要 -何时归故里- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 23:21:51

• 谢谢圭妈详细的动态分析计算阐明观点和理由。通胀变化的预期和策略很有见解。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/24/2023 postreply 01:19:14

• 我也持不太乐观看法。有个房马上要上市卖，不敢留太多现金，只能尽量做1031了，换不了，就随波逐流。奎妈有时间请多讲讲现金 -守月- ♀ (242 bytes) () 06/24/2023 postreply 12:27:36