度假回来，工作成堆.

前天刚度假回来，日本不错，这次是我第二次玩日本，上次只是在东京附近，这次重点在京都/Osaka, 还去了几天广岛/宫岛， 我们几年前来的时候，基本上觉得日本人对英文很抗拒，但是这次觉得挺能接受，买卖不通他们自己就 Google translate.

anyway 度假回来，工作成堆，回来就马不停蹄的谈银行，我准备买这个楼了， 昨天见了几个银行，shopping for loans.

这个楼是个 class A, 52 residential units + 4 street level retail spaces, 53,000 sqft residential + 10,200 sqft retail，楼是2010-2012年造的，当时是个 condo project, 好像造价14 .5 million, 建好后刚好是市场最低点，condo卖不出去，银行就foreclosed了, 现在的owner买了9.5 million，去年拿出来卖15.5米，我当时offer11米， 后来 under contract 13.5m, 没成交, then went off market, 现在 we finally agreed at 11.2 million.

Current rent roll 1.2 million, cap6.6, projected rent roll 1.4 million in 2 years. 如果只是 residential 部分的 operations, 而 all retail spaces are vacant, 是CAP 6.06 base on 11.2 million purchase price, 但是 现在利息 quoted at 6.25-6.85之间，所以如果只是靠 residential这一部分是 just breaking even.

这个项目需要一些政府的协调，就Commercial spaces这一部分，我昨天和这里的市长谈了一下，其实这个市长也是我们以前的律师，星期一准备和市政府的 economic development的头见一下，we are looking for TIFF money and/or some sort of tax abatement, 这个芝加哥的 west suburban town, 基本上都是中产意大利人，也在推动region gentrification, 这个楼对面是个大医院，其中的大马路已经基本所有的 underground 三线一通已经完成，未来一年在做成步行街商业模式，所以我比较看好，当然现在 based on CAP不怎么赚钱，利息太高.

所有跟帖： 

• 房子真漂亮。感觉你的工作是买买买房 -CMusicFan- ♀ (0 bytes) () 06/03/2023 postreply 14:26:41

• 很好啊。ClassA不仅打平住宅还能连带把商铺也包了。6水平利率的商贷也是ClassA+,便宜得到顶了。 -守月- ♀ (0 bytes) () 06/03/2023 postreply 14:51:17

• 地头蛇做啥都方便。 -happymom- ♀ (0 bytes) () 06/03/2023 postreply 16:50:22

• 大佬奏是大佬,我也希望来个二舅妈救星 -安全环保处毕处长- ♂ (0 bytes) () 06/04/2023 postreply 04:57:57

• 是不是稍微贵了一点？有点白忙活的感觉。 -排毒灵- ♂ (0 bytes) () 06/04/2023 postreply 05:46:00