我做的一个办公室改 condo project

我先说一下这个办公楼的来源，这个楼我在2001年，foreclose sale里买的，是个sheriff warranty deed, 6 units all individually deeded. 原来的owner是个开发商，1997造好以后就一直卖不出去，然后chase foreclosed 了.

这个楼6个 units, 共1万零400sqfts, 我当时是21万买来的，花了两万多，重新 painted, 然后低价的租了出去，took 2 years and it was completed rented, 其中一大部分是个工厂租了做 headquarter, 这个是一个 broker找来的客户，所以每年我都付这个broker8% commissions, 全部租出去的的时候收大概14万多房租一年，当时估计是1.2 million, 因为当时想做refi，所以做的估价.

几年后这个工厂破产了，所以这个楼就一直只有70-80% full，一直到了 Covid前，就大概只有50% occupied.

然后就疫情了，我家领导就说，现在这个楼基本空了，要不然我们就把它改成 residential, 说不定更好租，所以我就 non-renewal all the rest of the tenants, 找回以前我做开发商的 zoning attorney, apply for zoning variance.

这个前前后后花了14个多月，小城政府和州政府各踢皮球，City said it’s currently zoned commercial so all zoning appeal and permits must go thru the state, the state said we are applying for a residential variance, it’s city’s problem, 后来就终于 went to the zoning board.

zoning hearing上，所有附近的 residential sfh 的 owners都联合反对，因为如果成功就是这个小区门口唯一的 condominium complex，几个 hearings后,我家的律师也是老City hall的人，终于把 variance搞下来.

然后就是疫情里找不到人干活，这个6个 condos, 处去外墙，里面全部gutted，我是顺着原来的上下水和电路重新画的画，工程本来9个月的事情，花了一年才完成，前后共花36万.

现在3个小的unit估价15万左右，3个大的18万左右，总估计90来万，每个月收1万.

其实办公楼兴旺满租的时候更值钱.

所有跟帖： 

• 机会留给有心人 -start2020- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 12:22:26

• 看zoning hearing那一段，勾起我的回忆了。好律师很关键。要有connection. -susan_xv- ♂ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 12:33:52

• 谢分享小地主可及的投资经历。请教疫情前物业的市值从而了解改造的回报率。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 12:42:34

• In fact, he is the biggest landlord on Wenxuecity! -wanjingyou- ♂ (173 bytes) () 05/16/2023 postreply 15:59:58

• 谢谢！JY大佬解惑以解刨小麻雀授业。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 16:44:18

• 不是，文学城有更大的地主，但是比较低调。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 17:29:00

• 大到什么程度？用资产算大概多少？以门来算，有多少门？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 18:45:35

• 事实上我其实就是个小地主，大的PM Management 手上是上万套的 -smlandlord- ♂ (107 bytes) () 05/16/2023 postreply 18:55:00

• 圭妈说，在文学城有更大的地主？我就是好奇，比你更大的地主是多大？做大不容易，最主要的就是建宁兄帖里说的，用人！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 19:42:05

• Lol -smlandlord- ♂ (133 bytes) () 05/16/2023 postreply 19:47:00

• 这句话很实在：买入是最容易的，特别是用别人的钱，但是最后能不能成功，还是在 operation上面. 投房，不争朝夕，而 -xunde- ♂ (80 bytes) () 05/16/2023 postreply 21:24:41

• 他开个工厂做TRADE。你怎么知道他有多少钱。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 05/17/2023 postreply 06:19:00

• 您已经超过99.99%的人了，敬佩！ -圭妈- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 23:07:00

• 谢谢实战分享。不是现作为住宅掉价，而是做为商业地产，它会更不值钱。综合看来，还是自救成功。人有时拼命跑，只为站在原地，或 -守月- ♀ (99 bytes) () 05/16/2023 postreply 12:53:22

• 领导高屋建瓴 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 12:56:10

• 能人. 啥都能搞定 -wu7788- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 13:55:30

• 真是太操心了 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 16:42:35

• 邻居都反对，怎么能成功？ -happymom- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 17:30:10

• 赞 -股气东来- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 21:19:03

• 做得大又愿意分享的地主更值得人尊敬。谢谢smlandlord分享。 -云崖水暖- ♂ (0 bytes) () 05/18/2023 postreply 03:12:00