【转】巨头罕见“割肉”
被持续警告的美国“巨雷”：商业地产，突然传出一则不好的消息。
据Commercial Observer消息，黑石上周以大幅折扣抛售了美国南加州的两栋A级别13层写字楼，售价为8200万美元，比黑石九年前收购的价格低36%。
交易记录显示，黑石于2014年以1.29亿美元的价格从Angelo Gordon和Lincoln Property Company手中买下了这一物业。
对此，黑石发言人拒绝置评。这一物业拥有56万平方英尺的甲级办公空间，位于赫顿中心大道5号和6号，租户包括UKG 、Michael Baker International、Psomas、Nations Direct Mortgage、HNTB和Ayn Rand Institute 。
评论认为，黑石向市场传递了非常的悲观信号，如果美国A级商业地产都遭如此大幅降价出售，那么B、C级别办公楼市场更是不容乐观。
需要介绍的是，美国A、B、C级办公楼是一种行业内的分类方式，通常用于衡量办公楼的品质和租赁价格。一般而言，A级办公楼是最高档次的写字楼，通常位于市中心的最佳位置，租金也最高。
当前，华尔街机构密集发出警告称，商业房地产市场可能将是美国银行业中下一个引爆的“雷”。近日，摩根士丹利财富管理公司首席投资官丽萨·莎莉特(Lisa Shalett)警告称，美国商业房地产（CRE）价格可能会从峰值水平暴跌40%，这一跌幅甚至比2008年全球金融危机时更加严重（当年跌幅约35%）。
丽萨·莎莉特进一步补充道，在未来24个月内，2.9万亿美元的商业抵押贷款中有超过50%需要再融资，届时新的贷款利率可能会上升350-450个基点。
其实，自硅谷银行破产危机爆发后，美国商业银行贷款和租赁贷款均遭遇滑铁卢。这表明，美国信贷环境出现了非常严重的收紧。
大部分信贷紧缩出现在工商业贷款上，其中小型银行的支柱产业—房地产贷款也遭到重创。在3月下旬，小型银行房地产贷款骤降378亿美元，创下美国自2007年3月以来的最大降幅。
我个人的一点小思考：
黑石割肉36%倒贴卖出9年前抄底价A级办公楼。这个信号细思极恐。因为几年前，队长遇到一个保险公司的VP, 他们有相当一部分资金专投这种A级写字楼+3N 500强公司租客。过去3年疫情，WFH成为主力办公模式，更有有趋势学习欧洲模式的工位：员工在1：3或1：4设置，办公楼需求骨折式大缩减。如果保险公司继续持有，那亏的可不是一星半点。加上现在double rate，内忧外患，如果银行再来一个估值扣底。办公楼巿场会变成商房的重灾区。
如果银行扣底，资不抵债，是不是owner直接躺平, 扔给银行？没有那么简单容易。大多数商贷都有个人连带担保，和尚和庙，一个都逃不掉。可以想像，这场屠杀一旦启动，就会比10年前的经济危机更凶狠！连黑石都割肉，其他公司还不得五折起步走？如果office 先峰打头阵先倒下，哪怕做共享办公室的模式都糟遇滑铁卢了，这个行业没落势态难以扭转，毕竟高空置率，高rate，高运营费用，租售市场都是供大于求的现状，EXIT确实困难。
同理可证，接下来就是hotel, retail, warehouse etc, 大火也会延烧到MFH。当然，做MFH的地主会有时间和后备资金以及市场需求的优势作为防火墙，确实也有更多逃生通道。因此，MFH很可能就是办公楼，酒店等转型的一个最佳自救通道。酒店还可以转型成seniors living or assisted living，也能土鸡变凤凰。当然，办公楼转型成公寓楼，这个伤筋动骨的“变性大手术”又需要大资金输血续命加翻盘，就看业主的融资自救实力了。
经济衰退VS行业衰退，究竟更个更凶狠？
经济衰退，只要行业艰挺有活力，依然可以独领风骚。危机甚至是最好的行业洗牌利器，优胜劣汰。比如，每次经济危机，做医疗健康产业的，做教育培训类的产业，哪怕报MBA都会迎来春风大热门，一枝独秀。但是如果你不幸踩中狗屎沼泽，遇到行业大衰退，那么夕阳之后就是无尽黑夜，你要确保自己在长夜活下去是十分艰难痛苦的，这很可能是地狱级别的生死考验。
