为私幕PE GP 正名

来源: xiache 于 2023-04-16 06:37:06 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (4244 bytes)

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写这篇文章主要是让大家了解一下我知道PE 行业的行情，地产PE 其实本质上跟投资饭店，flipping house 的经营是相似的。世界上饭店千千万，但有的饭店关门大吉，有的饭店chain 每年净利就有七，八千万愁的是赚这么多钱怎样再投资。本人接触过的PE 地产项目在最近几年给投资人的目标回报率IRR 基本都在15% 到20%之上。当然是在以前利率一直走低的情况下。目前因为利率急升，大部分项目可能有50%的折扣了。

真正利害的老牌PE 公司目标客户是大机构资金池，比如保险公司，加州退休金，耶鲁大学endowment fund. 管理这些资金的也不是吃素的。他们知道业界PSA（partnership agreement ) 的游戏规则，行情，GP 提供的条件，回报不好，他们不会轻易投入。利害的PE/GP，给投资者的回报高，长期下来自然会吸引更多投资人，他管理的资金池就越大，当然他赚非常多，但这是基于他能够长期给投资人丰厚回报的基础上的。GP 相当于一个公司的CEO他不仅有股权激励（promotion fee, 分红) 还有工资 (asset management fee).

－个私募地产项目的典型生命周期是买入，持有，到卖出三部曲。下面简单介绍一下在这几个阶段的费用以及的几种常规的PE分红方式和目前行情。

买入：

Acquisition fee：purchase price 1% 左右。主要用于cover research, dead deal cost, office expense 等

所有买方要出的tax，inspection cost, environmental report, dd 费用，mortgage 费用等都需要加到purchase price 一起算total initial investment.

这时投资人最主要要做的是评估项目，review PSA，决定投入cash 比例。所有的分红规定都会写在PSA 里。－般PSA 都是会优先保证投资人的回报。

我目前看到以下几种分红方式：

1）纯promotion fee 模式：5 到10%。GP 直接占llc 干股，参与分红。多见于triple net property investment. LP Diluted cash on cash 在6%以上是目前行情。

2）water fall model: GP 一个preferred return target，比如6%，10% （3/7）， 15%（5/5）。在每次分红不到6%，GP 是没有分红的。在6 到10%之间，GP 30% LP 70%，超过15% GP 50%，LP 50%。

在卖出阶段，首先还的钱是debt service, 其次是投资人的capital, 再就是按PSA 规定分红。

这里的投资人capital 什么时候还，在持有时是增加，不变，还是减少是需要特别注意的。

大机构钱多，所以他们的条件也很苛刻，他们的capital 是可以要GP 同意加上prefered return. 也就是投1 万，如果rate 是6%，capital 到年底就成了1 万零6 百。有点象利滚利的高利货，分红在这个基础上进行。另一种是capital 不变，只有在capital event 比如重贷下，GP 归还LP 的initial capital. 这些都是对LP 有利的。另一个对LP 不利的是把每次的分红算入 return capital, 这样LP preferred return 基数会越来越小，老炼的投资人一般不会接受这种deal.

其他费用见下：

持有阶段：

Asset management fee: Rent 的1 到3%左右。主要cover cost to manage property management, asset value add improvement strategy, implementation. Exit strategy.

Partnership expense: cover llc cost, accounting, tax cost etc.

Refinance cost: 重贷款费用

improment or repair cost:装修

property management cost:物业管理费用

所以投资PE, 第一不懂不要投，第二，懂了之后需要鉴别GP，会读PSA，会算帐。第三，不是所有PE 都是骗人的，就跟开歺馆一样，有人开成米其林，有人倒闭了，你作为PE 投资人主要工作是找到你信得过的投资人和deal.

本人也是一个刚刚入门的PE 投资新手，目前几个deal 的cash on cash 在42%，18%，12%，5.x%。还会继续把PE 作为投资组合的一个类别投入一定比例。希望各位大佬Jenning, 如山等指正。