拜年啦

来源: 闲来无事事于 2023-01-22 18:20:22 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (4103 bytes)

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大年初一，拜年啦，

新年新祝福，就祝福所有的地主们租子岁岁月月按时到！

新的一年最大的一个变化就是房市真的冷下来了，不是价格冷，而是销售量，就夏威夷来说现在的月交易量大约是去年的三分之一，大部分房子卖的很慢，但如果价格合适还是会一上市就走的，特别是中低端的房子。夏威夷就Oahu来说单价没有跌，有些小区价格还一直在涨，但是大岛和马尾等地的房价应该有跌。

看了一眼Tuson和凤凰城，2021和2022年春天暴涨，现在的价格已经比最高点的5-6月份跌了10%左右了。现在贷款利率开始走低，虽然美联储还保持鹰派的立场，不过市场上已经都在预期今年年底会降息了。所以房贷利率继续下跌的可能性比较大。这几天认识了一个老地主，犹太人，正儿八经的从以色列过来的犹太人，听他讲他自己投资房地产的故事，写给大家分享一下：

当年老地主刚刚在以色列服完兵役开始全球旅游，走到纽约哥哥喜欢哪个地方，就不走了开出租车。第二年兄弟俩来夏威夷度假，老地主喜欢这里留下来只有哥哥回到了纽约。以色列人传统的职业是做珠宝生意，他也就进了这行，时间大约在90年代初，后来找了个刚刚毕业的妇产科美女医生做老婆，通过一个客人介绍开始进入房地产。老地主说当时著名的Kahala海边的大房子也不过2-3m，他2.6m买了第三年4.5m卖了，现在价值30-40m。房价40万左右买的海边对面的房子买了几个，当时一个小区几乎70%的房子都在卖，其中一个因为需要4万刀修，老地主就想我这几万刀什么时候租金才能收回来啊，不如拿这个钱再买房子，四万刀首付买了十个CONDO ，当时价格5万，现在50-60万。

哪个需要修的房子一直拖了十多年没有出租也没有修，话说这个时候就是2005年了，房价开始涨了哗哗的了，他想起来修了，找了设计师设计然后申请许可，没有想到前赶后错，折腾了10年还没有拿刀施工许可。老地主就和政府打起了官司，法官告诉他如果你老婆起诉你就可以赢刀钱，你起诉没用。最后老婆赢了，政府赔了老地主老婆十年的各种费用几十万，现在这个房子开始重建，预计成本80万，建好后可以出售价格4-5m，老地主说这个是一个典型的地主管理失误的房地产，但是长期持有4万的首付三十年后依然获利十分可观。

我问老地主对当前房市的预期，他说，我的经验是我无法预期房市的走势，只要做好管理自己手里有现金流（不一定是买的房子有现金流）长期持有就会立于不败之地。

我自己一直在买房子，不过我现在买的都是需要装修的老旧破房子，在这个市场上价格比较好砍，基本就是遵循30%的原则，现在一个刚刚过户，一个刚刚签约，都是现金买的，有两个房子装完刚刚HELOC获批。没有做贷款是觉得HELOC划算，HELOC 从去年开始我的利率从五年锁定利率最低2.75开始，3.25%，11月份做的是4%，12月份申请的是4.5%，而且没有任何费用，投资房的贷款利率30年的都是在7%甚至更高，用HELOC就节省很多，以后利率低了再贷款就好了。

最后加一句股市，虽然都在说经济衰退，股市不可能是一个V 型底走势，但是如果把时间放长一点看，我现在投资股市的理由应该比去年更充分了，如果我去年投资股市赔了很多，那么我今年投资股市应该比去年好因为从现在的位置再跌30%的可能性很低了，尽管我还有很多担心，但是我年初开始又到了逢跌买进的模式了。