让理想飞同学，您这个问题已经超出了我的能力范围了。

来源: 杵家牛于 2023-01-05 15:04:41 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3488 bytes)

回答: 在德国当地主真能财务自由吗？还是为人民服务？以首付25%为例，要买多少房能达到净收入是普通工资的两倍？靠两个双职工多少年由让理想飞于 2023-01-05 12:31:32

我试着分享我的想法，您就当是我在灌水，不喜就请飘过。

我最初投资的动力是基于我要赚工资以外的被动收入的实际需要，不是为了财务自由，原因就不赘述了。我家的自住房正好买在新一轮牛市（慕尼黑）的起点，所以，在我们将近付完房贷是自住房将近升值了80%。我当时是一个投资小白，大部分的时间都花在学德语和工作上。由于手头开始又有了闲钱，就开始不停地寻找投资的机会。

这个论坛是让我开了眼界，特别是老朽的博客，我是刚开始什么也读不懂，然后读了贝版的博客，开始读“富爸爸和穷爸爸”，突然有一天明白了富人的现金流的游戏，这也是自由资本的底层赚钱逻辑。然后回到老朽和如山的博客，还是读不懂，但我可以拿出小镇做题家的功夫，一字一字地抄，抄到懂为止。当然，当时我以为懂了，其实，我还是没有懂，特别是对债务和风险管理的部分。

这个过程最大的收获是，让我明白了资本投资的底层逻辑，同时盲目的相信房地产投资是一条可行之路。房地产投资的最大好处就是，只要你有稳定和合理的租金收入，不管你买到多高的高价，你都用时间来弥补你的试错成本。也就是说，房地产的投资是典型的风险和收益不对称的交易，它的风险是可控的，但收益是理论上无限的。这样的投资，只要我们能控制风险，赔钱的概率是很低的。

明白了这样的底层逻辑，同时明白你的风险在什么地方，如何避免，我们就可以大胆投资了。

每个国家，每个城市，每个村的房地产市场是不一样的，在我眼中，没有什么德国房地产市场的概念，只有慕尼黑，甚至只有我们这个县的房地产市场。在开始的时候，我们只需关心就近的市场。了解其房价，户型，租金，不停地看房子，最好看到一旦市场出现一个新的房源，告诉你地址，通过谷歌地图您就能对这个房子大概的情况了如指掌，那就没有人能够忽悠您了。您就自然而然会知道这个房子可不可以买，有多少收益。

我不能告诉您，用25%的首付在慕尼黑，买多少个房子可以实现多少的收益。其实我说了您也不会信，为什么？因为那是您的钱，您需要自己做主，我不会替人理财，也不会提供理财建议。但如果是我自己的钱，我知道问什么问题，我知道怎么投资可以实现我的目标。

投资是有很大的风险的，我接触的大部分人，智商都很高，但一投资就赔钱。其实，如果您不投资，您可能比大部分的人都幸运了。所以，大多数的德国人都把钱存银行的定期。我觉得德国人是世界上对投资理财最理智的人，也是最成功的人。我们要小心那些鼓吹投资理财的人，特别是各种银行提供的统计数据，表明您因为没有投资理财损失了多少收益。那些人是习惯性的鄙视那些不愿意当韭菜的人。

如果您的认知没有达到投资的要求，（我之所以这么认为，是因为您问了这个问题，可能是我的误解，请勿怪！）一定要谨慎。通货膨胀的危害远远没有乱投资可能对您的危害大。