我现在怎么想和怎么做
-在美国经营房地产的体会之四
-西楼-跟我说，宏观经济的东西很难讲得清楚，你还是讲讲故事吧。说得对，前面乱扯一通经济和投资，现在回来谈一些实际的东西。
1.土地发展与建房
先说一个新房子的例子。面积2,200SF, 4 个睡房, 外加一个Bonus room， 2.5个洗手间。2-car车库（没有地下室）。外墙(Siding)是Hardy plank，屋顶30年期composition。 装修：主层（Main floor）的走廊，饭厅和Nook是木地板，厨房和所有洗手间的台面（Countertop）装整块（Slab）花岗岩，厨房和所有洗手间的柜(Cabinet)用橡木（Oak）。
位置：离中心城市20分钟车程的卫星城。
市场价：高峰期卖50到52万。现在卖40 到43万。卖出的税和佣金3万
我的房子建筑成本：17万以下（不算利息）。（刚建完并且卖掉的一间建筑成本$162,000）。
假设所有建筑商的建筑成本一样（当然，实际上是不同的），其赚钱或亏本多少就看他的土地成本了和利息支出了。
现在来讨论土地成本和总利润。
高峰期这样的土地卖17 到 18万，现在卖12到13万。
假设从买入土地到卖出房子并且收回资金，时间一年
建筑商需要建筑贷款。平均利率8%，利息（连point）支出约为1万（注意：建筑资金是分期投入，所以利息按半年算。）
根据以上资料，普通建筑商现在的利润：
$400,000(卖出价)-$170,000（建筑成本）-$130,000（土地成本）-$10,000（贷款利息）-$30,000（卖出税和佣金）=$60,000
与销售价折算：$60,000/$400,000=15%
与投入成本算：$60,000($170,000+$130,000+$10,000)=19.35% （卖出税和佣金在卖出成交的当天才扣，所以不算入资金成本。
回报看起来还可以，是吗？那是不是还有很多建筑商都在做呢？不是。为啥？
a) 现在土地基本上不能贷款，当你买地时，你要投入现金
b) 建筑贷款不容易，利率也没有降低。
c) 原来建好的房由于有建筑贷款（Lien）, 限制减价幅度出售。
d) 未来市场风险很大，等你建好有可能市场再掉10%或更多。
那我为什么还在建，而且稍为加快速度？
a) 我土地发展（或购买土地）不贷款，我建筑也不贷款。
b) 经土地发展得来的单块地成本很少，每块地的成本大约在现在地价的三分之一到四分之一（上面例子的地我的成本是3 万）
c) 基于a)和b),我有大量空间可以减价竞争，从而不压货。
d) 建筑材料费与人工费用与高峰期比下降约15%。为啥？竞争。无论材料或人工，在目前这种状况，谁都尽量卖。
e) 本地3个中大型建筑商破产，部分小建筑商破产，正是我这样的小建筑商立足与发展之时。以前根本不理睬我的供应商和Subcontractor(都是价钱又好服务也好的一类)纷纷跟我们这类还有能力做的建筑商建立关系（供应商开有折扣的Credit account）。
顺便说一下，我想大发展吗？不是。最近有两个拿着大笔款来的主，想跟我合作将公司做大，被我回绝。有Partner 有合伙公司，我就不好天天2-3个小时泡在Club啦。我只想稳定，轻松地赚钱，没有钱的后顾之忧。就像有网友说的，干吗呢，人生苦短。再多钱再高位你也带不走。要是身体不好，你的生活质量马上就下降。所以，现在的生活好最重要。当然啦，要是苦苦挣扎在贫困线上（CND的读者不在此列）或是天天忧虑被炒的话，也不是什么好玩的事。
3.风险概念与风险意识
人们常说“回报和风险成正比”，一般而言，这是对的。但一到不同人的比，这可就有分别了。例如，你从别的地方来，从网上获得有关资料，今天来到我的County跟我一块竞投地。毫无异议，你的投资风险可比我大多了。就算你跟我在同一个County, 你要没有我对地，尤其对所投的地的了解和相关知识的话，你的风险照样比我大很多。同理，我要是投资股票，与一个真正的专家（别说没有）比，我的风险也大多了。
至于我这里怕不怕新楼的市场价突然（一年之内）掉到低于建筑成本价，我不担心。根据我所在州的经济情况和过去几年的升幅，我不相信有那么大的下跌可能。更不用说出现老马所说的，用10万可以买到30到40万的成本才可以建成的新建房子。老马所在的城，听起来真像“鬼城”（-西楼-的话。-西楼-时不时会蹦出一句画龙点睛的警句）。老马你还不赶紧逃？
我所在的中心城市可不是一个小城，要真是那种情况出现的话，全美恐怕没什么地方可以躲的啦。
再说，什么都太担心的话，就不用干事了。我还不如担心一下今晚吃鱼时会不会有鱼骨卡在喉咙更实在一点（想想我们老中吃什么都爱连骨的，那风险才是真够大的）。
4.怎么找到那么好的买卖
让我们先一起读一段孙子兵法：
“见胜，不过众人之所知，非善之善者也；战胜，而天下曰善，非善之善者也。故举秋毫，不为多力；见日月，不为明目；闻雷霆，不为聪耳。古之善战者，胜于易胜者也”。（孙子兵法，军形篇）
要是大家都容易看得到价值的房产，也没有什么特别的好Deal了。要想做得好，除了我在“答Venus关于哪里和哪种方式能容易买到折扣大的房屋”和“漫谈拍卖与租房的资金运用及回报”里提到的方法以外，你要下功夫调查，思考，运用你的判断力做出与一般人不一样的判断，你才有机会大赢。我就靠每年都找到这样一个没人跟我抢而又有很高潜在价值的物业，才加快了我的资本积累。
另外，在决定要进入一个行业竞争之前，你都应该有一个对进入障碍（barriers to entry）的思考与评估（这是策略管理的概念，有兴趣的读者可以找有关“Strategic Management”的书来看），也就是看看适不适合你去做，绝不可盲目进场，尤其是现在的市场。让我们重温一段大家熟悉的孙子兵法：
“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必败”。（孙子兵法，谋攻篇）
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