全美这波房价能下调多少/回到哪年的价格？通过历史数据来说话

（6月底7月初写了几篇小文，挑选几篇请各位大师指导）

上一篇短文通过平均房价和平均收入的RATIO，我推断美国这个周期房价今年到顶。那么，回调能下调多少？房价能回到哪一年的价格？

过去50年房价的3个周期CYCLE（图表请参考房价到顶了系列1)，我们把每个周期涨前的点成为基点，最高点为顶点，然后房价的下跌到低点的位置成为回落点，所以第一个周期有基点1，顶点1，回落点1. 回落点1同时成为第二个周期的基点，成为基点2， so on so forth.那么通过这个表格我们能获取什么样的信息？

为了找到CYCLE4的跌落程度，可以通过过去3个周期的规律来预判。前3个周期的跌幅/涨幅的RATIO值（封面图Table3），分别为0.69,0.44 和0.46，如果这个规律保持基本不变, 那CYCLE4就估算为0.4. 0.4X59%=23.6%. 鉴于INFLATION RATE是40年最高，也没有次贷危机了，INVENTORY还是很低，但是现在房价历史最高（其实现在全美房价平均已经超过$40万，这里我用的3月份的平均房价），商品价格高，汽油价超高，还有俄乌战争等等，我把这个降幅稍微调低一点，就算22%吧。

如果跌22%，意味着从这次的高点跌回到$375,820.62x0.78=$293,140.08，而2019年3月1号的全美平均房价是$293,860, 也就是说，按照过去3个周期的规律推算，这次回调很有可能会回到2019年的价格。

同时从另外角度来 进一步证实这个判断。我们看一下每个周期回落点/基点的RATIO值（Table2）。已经发生的3个周期，房价回落之后，都是比之前的基点更高。第一次高3%，第二次高8%，第三次高16%。按19年3月1号的回落价格和之前的2013年的基点RATIO值是 1.24%也就是说和13年的基点比，增长了24%（或者27%，如果保守认为回落到2020年1月1号的价格）。之前3次周期的回落点的增长就是一次比一次高，这次回落点比之前基点增长24%也是很符合前3次的回调趋势。

值得提醒的是，这个是全美平均房价的估算，具体跌幅各个地方会有很大区别，“大涨大跌，小涨小跌，不涨不跌”！错过了这两年房价暴涨机会的投资者们，请根据自己感兴趣区域的涨幅情况来相应调整这次回调的期待值，把握好这次机会

所有跟帖： 

• 22% -蔡家38号- ♂ (0 bytes) () 10/13/2022 postreply 18:16:41

• 刚才有一段话粘贴过来的时候有问题，现在改成图表方式加进来了。 -红叶之- ♀ (0 bytes) () 10/13/2022 postreply 18:36:11

• 赞少有的严谨的数量分析，看来因疫情中超低利率膨胀起来的高房价不能维系，回归理性是必然的，高处不胜寒。 -高云堂Dallas- ♂ (0 bytes) () 10/13/2022 postreply 18:55:22

• 谢谢！ -红叶之- ♀ (0 bytes) () 10/13/2022 postreply 19:05:53

• 我们就是凭感觉和经验，摸着石头过河，摸着摸着石头就没了，就掉河里了，UNDERWATER了。 -高云堂Dallas- ♂ (0 bytes) () 10/13/2022 postreply 19:28:11

• 哈哈哈，也可以摸着摸着就不起来了，河里挺舒服的 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 10/13/2022 postreply 20:04:51

• 我们州里很多房价涨主要还是人口流入，business 流入造成的，最多小跌 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 10/13/2022 postreply 19:04:07

• 每个地方回调的%会不一样。总体来讲，会大涨大跌，小涨小跌。 -红叶之- ♀ (0 bytes) () 10/13/2022 postreply 19:07:22

• 当年在的州也是说人口流入，可是碰到2009，也是一样完蛋。 大趋势来的时候，我觉得哪里都逃不过。不过经过一轮体会就是只要坚持，长 -笨妈学做菜- ♀ (0 bytes) () 10/13/2022 postreply 19:26:00

• 持，总有雨过天晴的一天。 -笨妈学做菜- ♀ (0 bytes) () 10/13/2022 postreply 19:27:00

• 好文，冬天必定大跌，做空银行股 -ZeroSumGame- ♂ (170 bytes) () 10/13/2022 postreply 19:46:30

• 我们这里cycle3可远不止涨了48% 那么跌就远不止22%了 -jujubug- ♀ (0 bytes) () 10/13/2022 postreply 20:33:01

• 全国平均跌22%， 加州得跌40%以上。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 10/13/2022 postreply 20:42:37

• 房地产是很local，很location的asset，算平均值只能做宏观参考吧。 -Sunflower28- ♂ (251 bytes) () 10/13/2022 postreply 21:53:39

• 是的。甚至一个城市里面各个区域的表现都会不同。就是提供有个思路，具体到各个地方可以用类似的计算看看 -红叶之- ♀ (0 bytes) () 10/14/2022 postreply 07:44:56

• 刚才从收音机里听到的,FED11月几乎肯定还会涨0.75,必然会严重影响房市.如果管控不严,还会出现萧条. -雾蒙蒙雨霏霏- ♀ (0 bytes) () 10/13/2022 postreply 22:04:37

• 刚看到图表,怎么算的？回落点1大大高于顶点1，回落点2也高于顶点2，只有3略低。难道用inflation adjustd -jujubug- ♀ (69 bytes) () 10/13/2022 postreply 22:47:31

• 是的，用INFLATION ADJUSTED, 才有可比性，才能找规律 -红叶之- ♀ (0 bytes) () 10/14/2022 postreply 06:57:07

• 买房一大功能就是抵御通胀 比较完再把通胀加回来 估计跌的寥寥无几 -jujubug- ♀ (0 bytes) () 10/14/2022 postreply 09:27:00

• 有可能。就看接下来这一两年的INFLATION控制的怎样。那些暴涨的城市和上次回落点比是3倍的城市大概率是要下调比较多 -红叶之- ♀ (0 bytes) () 10/14/2022 postreply 09:33:03

• 而且INFLATION ADJUSTED数据表明每次回落点还能比基点高，也印证了房地产抗通货膨胀 -红叶之- ♀ (0 bytes) () 10/14/2022 postreply 09:35:04