正经房地产投资贴：房地产投资的风险探讨

1.明显高于当地平均价的出租屋或豪华屋

      因为房子大，什么都高，一但失业率高，很难租出去，同时也难卖掉，因为银行查封的房子也多，所以这一类房子风险最大，所谓漂亮的房子不下蛋，就是这个道理。在房地产危机的时候，越低端需求越大，公寓风险最低，因为公寓是人的最低住房需求，其次是CONDO， 尺寸小的独立屋，联体别墅等。

2. 高贷款比例的投资人

      比如你有10 套投资屋，全是贷款，一旦失业率上来，租金收不上来，又不好租，空置时间长，但银行贷款一分不少，还要还，就有可以仅靠租金支付不了贷款的局面。一般来说，要严格控制贷款的比例，才能对抗风险，在任何情况下，高杠杆都是高风险的。

3. 晚进场的投资人

      如果你的房子买的时候早，价格很低，租金多少都不很重要，空置也不怕，但如果你是这两年才进场的人，买的价格可能是人家的一倍以上，那你如何跟人家竞争？你手上房子越多，风险越大，一不小心，买在了最高点，这是最大的威胁。

4.收入不是很稳定的家庭

   一般来说，医生，护士，或跟医疗有关的职业，或者是律师，保险，政府，与经济循环不太相关的行业，多数人是工程师或这其他高科技工作，一但没有了工作，问题就非常可怕。

5. 行业单一的地区

     比如，有的地区靠石油，有的地方靠赌博，有的地方靠汽车，一旦这个行业不行了，整个城市也就没有好的了，你再有本事，资金多也没有用。房地产的区域性是很强的，关掉一个几千的工厂，一个小城市就完了。

6. 远程投资者

   在市场好的时候，远程投资与近程投资没有明显的区别，但当房地产进入衰退的循环时，远程投资的弱点就显示出来了，在家附近的，你可以自己租，自己管，自己修，容易控制成本，但远程的你却没有办法，费用降不下来。

       综合一下，如果你是一个远程投资者，在最高位用贷款买了许多较大尺寸的豪华屋的同时你的收入又不非常可靠，那么在房地产衰退和经济危机来到的时候，你的风险最大，相反的就风险最小。

 

所有跟帖： 

• 总结的真好 -不声不响- ♂ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 18:03:00

• 全是经验之谈。 -高云堂Dallas- ♂ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 18:08:38

• 我亲眼看见有人，3，4 都占了。2007 年顶峰买房投资，自己收入根本支付不了贷款，指望出租付房贷，后来悲剧了。房子被银行没收拍 -stop-loss- ♂ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 18:21:00

• 严重指数最大的是工作，尤其是高薪的工作。我们这2003-2005 电信行业垮掉的时候，自住的都保不住。 -高云堂Dallas- ♂ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 18:36:54

• 我现在感觉做地主就是给自己找了一份工作，我干的事与一般人的投资概念有点距离 -learner4ever- ♂ (102 bytes) () 10/11/2022 postreply 19:18:53

• 有一种非常成功的投资人就是HANDYMAN 模式，BUY&HOLD，也接别人的活，也自己买旧房子翻新，手下也有几个帮工。 -高云堂Dallas- ♂ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 19:39:39

• 其实我是误入歧途，现在正在琢磨怎么当甩手掌柜 -learner4ever- ♂ (357 bytes) () 10/11/2022 postreply 20:10:25

• 高贷款 多少是高？贷款比市值还是比买价 -Vivelevent- ♂ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 19:04:00

• 10栋房子，都是贷款，20% DOWN， 保守的可能6个，7个是贷款的，其他是付清的，也有3-4个是贷款的。 -高云堂Dallas- ♂ (81 bytes) () 10/11/2022 postreply 19:11:18

• 应该是市价，比如房子20%首付买入，但是市价变成三倍，这应该不是高贷款吧 -kitfrommars- ♀ (161 bytes) () 10/12/2022 postreply 16:20:30

• 高贷款 多少是高？贷款比市值还是比买价 -Vivelevent- ♂ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 19:04:00

• 俗话说：门槛低（比如手机炒股，当地主）的投资往往是风险最高的。 -stop-loss- ♂ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 19:15:00

• 这个时候参与房地产，很容易处在资金断链的时候，银行肯定会收紧贷款，也许已经开始难拿贷款了，否则那还需要共筹？ -trimtip- ♂ (242 bytes) () 10/11/2022 postreply 19:15:59

• 基本上这次从2008年的危机开始又进入了一个周期，利率和经济二者协同，没个1-2年缓不过来。 -高云堂Dallas- ♂ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 19:18:43

• 你这个总结推翻投坛的这个信条：无论房价定时每年买房，只要有现金流就行 -ZeroSumGame- ♂ (200 bytes) () 10/11/2022 postreply 19:19:04

• 这个归纳不适用于15-20年的SENIOR 地主，适用于初学者或者经验少的投资者，对于减少风险有很大的帮助。 -高云堂Dallas- ♂ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 19:35:58

• 股市跌40%，至少还剩60%；房价跌20%的话，头款就全亏光了。 -stop-loss- ♂ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 19:49:00

• 那又杂啦，又没有人margin call -攀攀妈的房产经- ♀ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 19:55:33

• 对！股市和房市一样，只要不兑现，都是账面上的盈亏。股市跌，能回来，房市跌，一样也能回来！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 20:17:39

• 是到了该很严肃地谈论风险的时候了。 -守月- ♀ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 20:05:37

• 现在有些晚了！房市一般比股市迟一年到一年半，股市已经跌了9个月了，再过3个月到9个月，房市也应该有所表示了？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 20:19:41

• 若真发生严重的经济危机。房东比股民更难熬，股民只面对口袋缩水，房东会直面出租收租还贷一系列压力，如同戴上枷锁。努力求活。 -守月- ♀ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 20:38:14

• 搞不好还要面对政府和房客的双重压榨abuse -haomahaoma- ♀ (0 bytes) () 10/12/2022 postreply 06:37:51

• 现在投坛风向有点变了，开始谈风险了。 以前都是买买买， 有没有条件都买，买到就是赚到。 -DoraDora2008- ♀ (0 bytes) () 10/11/2022 postreply 23:14:58

• 投坛都是人精，见风使舵。 -haomahaoma- ♀ (0 bytes) () 10/12/2022 postreply 06:23:13

• 那怎么的准备才算控制风险？比如有多少个月的researve?贷款的时候是要求6个月，然后debt ratio差不多50%。 可不 -笨妈学做菜- ♀ (0 bytes) () 10/12/2022 postreply 04:04:00

• 就是在风控？我们可能至少也要按这个准备起来 -笨妈学做菜- ♀ (0 bytes) () 10/12/2022 postreply 04:16:00

• 一个简单的测试，把你的房租收入去掉30%，你家一人没了工作，而且有六个月找不到工作，你有多少储备金，能撑多久？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 10/12/2022 postreply 06:04:31

• forbearance可能不会再有，等政府资助或无租金压力可能仍在地主肩上，首先排除可能造成收租系统风险的问题租客。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 10/12/2022 postreply 04:32:31

• 对，无论如何保证现金流不断裂，不紧张。 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 10/12/2022 postreply 09:07:04

• 如果不小心这些风险你都占了，可以考虑 -wintersweet11- ♀ (175 bytes) () 10/12/2022 postreply 16:02:57

• 或者卖掉一个 -bluevale- ♀ (0 bytes) () 10/12/2022 postreply 16:33:44