虽在异乡非异客 且把他乡作故乡 中

来源: 2022-09-04 04:38:38 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (9392 bytes)
本文内容已被 [ 老朽 ] 在 2022-09-06 21:39:07 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.

南加州中国人聚集的城市有几处,多数都在洛杉矶县。阿市Alhambra,蒙市Monterey Park等旧城市老一辈侨民多。新兴城市钻石巴Diamond Bar,胡桃市Walnut 更受新一代中国侨民青睐。橙县中国人聚集城市只有一个,尔湾。单就中国人聚集城市来比较,尔湾可以说是一枝梨花压海棠。并非所有的中国人都喜欢聚集,我不是很喜欢也不抵触,尔湾对我来说最重要的是在橙县中心,位置绝佳,便于照顾生意。橙县三十几个城市里,所有的城市都有中餐馆,而且有多家,只不过尔湾中国人比例高,中餐馆就更多,且高档中餐汇聚,还有许多日韩越印等国风味。目前最高档的一家是尔湾旁边Tustin的"品味长安",价钱奇贵,很牛逼,还不做外卖。最受欢迎的是位于South Coast Plaza 的"鼎泰丰",我们现在还不敢在外面吃饭,经常点外卖回来。

上篇提到橙县分北中南三部分,限于篇幅,略去北部中部。

3,尔湾近两三年发生过暴力事件,不法分子喜欢挑亚裔下手。社区会不会变差,目前不得而知,但白人比例缩小想让区变好是不可能的。尔湾往南的几个城市Lake Forest,Aliso viejo,Mission Viejo,Laguna Hills,Laguna Niguel,Rancho Santa Margarita,Ladera Ranch等是也很好的选择,当然还有更好更贵的沿海城市。尤其是自住,白人比例超过80%,有几个城市90%。我投资的第二阶段08-12年,和目前的第三阶段,眼睛盯的是这片区域的便宜房。房地产投资应该选择好区里的差房,而不是差区里的好房,也就是说要近朱者赤,而不是鹤立鸡群,这样才会产生西瓜喂大边效应。

介绍一个不太被常人所知道的地方,Coto de Caza(旁边还有一处Dove Canyon), 这是一个很大的社区,位于RSM。在山的峡谷里面,一道警卫把守大门卡住进出口,进去后浮岚暖翠,繁花似锦。有点曲径通幽处,禅房花木深,采菊东篱下,悠然见南山的味道。可谓洞天福地,世外桃源。出了社区大门便是商业中心,生活便利,周边治安良好,民众安居乐业。一个人工湖和山峦交相辉映,让人弦管相随,流连忘返。我有两个出租房在附近,这是新规划开发区,和尔湾一样,即使独立屋SFH也有社区开发费mello-roos。不过,其中的school bond已经付完,地税降了下来。只是HOA费用高,每个月四百多,让房客享受湖光山色好风景。我们自己住的地方没有湖,有山,大半年是荒草秃山,只有风,没有景。有人会质疑,这岂不是拿茉莉花喂牲口?当然是啦!只不过我的茉莉花买的便宜,08年房地产崩盘后,从高点跌落30%-40%价位买到。

多年前从北加来到南加,曾经梦想住在这里。当时的情况必须先生产后生活,为了便于管理自己的生意,一定要把家安在橙县中部,这样才能做到所有地方都在半小时路程之内。心想来日方长,等到将来训练一两个穆仁智,完全把生意交给自己的人管理,再搬回来,现在看来不可能了。第一不想早早退休,第二割舍不下目前的居住环境,生活太方便了,第三,即便将来退休,还有其他地方可以选择。暂时打住,放后面一篇再说。

再往南还有几个城市,然后是和圣迭戈接壤的Oceanside and Carlsbad,来这个地方的中国人不多,往南往北离圣迭戈和橙县两个大都会的中心都是一小时路程,武大郎扛盘子,上下够不着。最大的问题是有个废弃核电站,周边居民,时时提心吊胆。

我以前写过多篇都是有关房地产投资,没有谈到自住房。还是那句话,房地产靠的是人口支撑。人口普查2021年出现加州迁出人口多于迁入,整个加州是人口年轻的州,搬出加州的人普遍年龄普遍偏大,1+1=2,走两个少两个。我所接触到的是从哪来回哪去,有两个人分别来自Arizona和Utah 小村镇。因为加州工作机会多,来了几十年,退休卖掉房子,回家乡再买个,还剩下不少钱用来度过晚年。加州大量的工作机会吸引年轻人迁入,接下来要组织家庭,1+1>2,来两个会变成三个四个。加州的人口在增长,人口普查预测到2030年,人口将达到四千四百万。地就这么多,所以地皮就越来越贵,新房子的占地肯定比老房子小。一般盖两千多尺的新房,占地才四千尺。有人问起半亩地,四千尺的房要多少钱。这么大的地,几十年前的房有可能,放在今天,半英亩地,建筑商会盖出四个四千尺的房,然后每个卖两百多万。四千尺的房要求半亩地,可以说是非分之想,如果有,价钱会在一倍以上,新房基本上是没有可能,怎么办?

4,因为人口的增加,而土地再不能衍生出来,所以土地的使用就要精打细算。建筑商也是追求最大的回报,以前一块地盖一个房,现在就盖两个。半亩地,两万尺,可以用来盖两千尺的房五六个。但是,有钱的王 八大三辈,你手里有的是钱,可以买下块地,就盖一个豪宅自己住。

新的独立房有新的好处,房子质量高,现代化,住的舒服。缺点是院子小,在橙县只要是新盖独立屋,基本上是两层,周边房子的尺寸样式基本上王 八排队,大盖齐,没有特色。在自家房子的二层推窗望去,左邻右舍,锦幄初温,兽烟不断,相对坐调笙。滋声浪语,浅斟低唱,城上已三更。

而旧房,年代越久远,地相对来说则越大。一般的人过了天命之年,不会追求太大的地,开始计划将来退休后能住的舒服,过的舒服,房子和地太大则是眉骨上长瘤子,成为额外负担。刚过不惑之年,事业上颇有斩获,在购房上一方面要满足自己的需求,另一方面还想折腾一下,就是所谓的又想要公羊,又想喝羊奶,异想天开。这可不是异想天开,讲个故事。

大约1994-95年,来美国没多久,还没有自己的房,在房地产公司打工。经手过北橙县Buena Park的一栋房,建于1930年,户主是一老太太,在此房出生,要搬到养老院。1930年买下的价钱是$700,您没听错,七百美元买个独立屋带一英亩地,这点钱现在只够换个窗户。这一年我们参加过一次洛杉矶钱币拍卖会,有几张1930年发行的限量版一千美元纸币,相信没多少人见过这么大面值美元的纸钞,最后以每张$1400成交。算上通货膨胀因素,这样的投资是赔钱。当然,喜欢收藏的人,不会计较。1930同年代这个七百美元的房子,九五年以六十万卖出。有人会说,你丫的太扯了,有谁投资会等65年啊?我能不能活到六十五岁还很难说呢。这活没错,问题是新的业主六十万买来后把房子推到,盖了十几个单位公寓收租,建筑费两百万,以一个单位五十万计算,您说他要是现在卖掉,赚多少钱?

人死了,房子烂掉,地还在,而且是一大块地。橙县北部的Anahaim,Fullerton,Buena Park以及尼克松的出生地Yorba Linda都是些老城市,有的房子虽然破旧不堪,但是一大块地值钱,就像上面的例子,自己住够了,还能再发一笔。到底值多少钱要看zoning,如果是在居民区的R1,地再大也只能盖一个房子。什么叫一个房子?你可以盖出二十个卧室,但只能有一个厨房。就算是R1,因为房子破烂不堪,常常会有好运气低价买到,如果你喜欢折腾,正好物尽其用,或者推到重建,或者耕耘院落,大显身手。俗话说,三十如狼,四十如虎,五十赛过金钱豹,正当虎狼之年,精力充沛,欲火攻心,不妨汗滴禾下土,日日寻辛苦。加州的气候不但适合人住,也适合植物,种瓜得瓜,种豆得豆,瓜果梨桃,琳琅满目,加上树木花草,精心耕耘,等闲识得东风面,万紫千红总是春。

不过,年龄大了,很多人不喜欢折腾,图生活方便,图闲情逸致,图无忧无虑,怎么办?

 

 

 

 


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所有跟帖: 

大赞 -NPshowway- 给 NPshowway 发送悄悄话 NPshowway 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 04:55:50

昨天和老友聊天才知道旧金山地税这么好,只要不换手,不变的 -hz82000- 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 hz82000 的个人群组 (163 bytes) () 09/04/2022 postreply 05:02:56

不是单单旧金山,整个加州都是。不是不变,而是如果没转手,每年增加幅度有限制。 -原上草2017- 给 原上草2017 发送悄悄话 原上草2017 的博客首页 原上草2017 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 12:08:25

记得好像子女继承的话,税会不变? -Wei_PDX- 给 Wei_PDX 发送悄悄话 Wei_PDX 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 14:05:11

谢谢休哥无私分享,把我想问的问题都涵盖了 -samma1- 给 samma1 发送悄悄话 samma1 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 05:10:28

谢朽哥分享,等着看退休人士在哪里居住的下:) -if_sky_cry- 给 if_sky_cry 发送悄悄话 if_sky_cry 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 06:01:42

这篇好。 特别喜欢里面的歇后语,秒。 -槐花王- 给 槐花王 发送悄悄话 槐花王 的博客首页 槐花王 的个人群组 (90 bytes) () 09/04/2022 postreply 06:10:41

很多比喻太形象了。那句湖光山色好风景笑死了,和我家一个样。 -吃货99- 给 吃货99 发送悄悄话 吃货99 的个人群组 (529 bytes) () 09/04/2022 postreply 06:11:29

如果房价上涨,refinance ,cash out 也是办法,房子能不卖还是留着,以后的钱越来越不值钱。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 06:44:52

谢谢,房价也涨了不少。要等机会cash out ,不知道等不等到上次refinance 的低利率了。 -吃货99- 给 吃货99 发送悄悄话 吃货99 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 12:24:48

南加州的是Walnut ,北加州的是 Walnut Creek。 -Progressive- 给 Progressive 发送悄悄话 Progressive 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 06:37:53

谢谢,马上改过来,写的匆忙,有误。博客已经上头版,不能改了,这里还能改。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 06:39:19

南加的Walnut就是一个老中喜欢的SFH社区,北加Walnut Creek是一个花园城市,是北加除了旧金山以外的 -老虎滩- 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 老虎滩 的个人群组 (77 bytes) () 09/04/2022 postreply 10:58:25

Walnut Creek 我去过,退休人员社区很漂亮 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 11:54:42

Walnut建議不要去,治安是每況愈下,不見好轉。大白天華人超市搶,盜 -daloon- 给 daloon 发送悄悄话 daloon 的博客首页 daloon 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 16:28:00

先谢谢大家阅读,还没睡觉呢,要睡几小时。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 06:46:00

你工作太勤奋了。你不睡觉,老婆不打你屁股? -Ela- 给 Ela 发送悄悄话 Ela 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 11:36:35

老婆追剧,睡的比我还晚 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 11:43:44

我有一阶段也喜欢追剧,上瘾,现在不看电视了, 腾出时间来健身。iTalkBB 小电视盒每年交钱,只想给孩子看中文节目。 -Ela- 给 Ela 发送悄悄话 Ela 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 12:01:06

被俄乌打仗搞的,没空,只能看时坛,和武坛外加老朽帖 -tboy- 给 tboy 发送悄悄话 tboy 的个人群组 (65 bytes) () 09/04/2022 postreply 06:49:19

孩子计划在洛杉矶买房,谢谢老朽!收藏了! -细嗅蔷薇- 给 细嗅蔷薇 发送悄悄话 细嗅蔷薇 的博客首页 细嗅蔷薇 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 06:57:56

针对您最后一句:年龄大了。。。怎么办?人各有志。有的老骥伏枥志在千里,有的活在眼下享受为先。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 08:44:48

赞! Coto de Caza, 价格也不低呀, 2 居75 万, 3 居90万 起跳: -iamfouryear- 给 iamfouryear 发送悄悄话 iamfouryear 的博客首页 iamfouryear 的个人群组 (588498 bytes) () 09/04/2022 postreply 08:54:32

比尔湾要便宜些 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 11:50:23

最后一段说的一个厨房的一个房,应该最新的政策是可以在自家土地上加建。 -大王叫我来巡山00- 给 大王叫我来巡山00 发送悄悄话 大王叫我来巡山00 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 09:13:08

好文详解谢分享橙县好地方!参观尼克松故居和图书馆,有感国家政体稳定法律健全适合华人地主生息。总统在小黑屋出生长大。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 09:22:57

虽然没有机会去加州买房了,但喜欢看你写的 -red_flower- 给 red_flower 发送悄悄话 red_flower 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 09:36:11

大赞 总算不是屎尿体了 -vankio168- 给 vankio168 发送悄悄话 vankio168 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 10:00:50

Oceanside和carlsbad现在中国人很多 很多华人startup 老朽退休太久 -vankio168- 给 vankio168 发送悄悄话 vankio168 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 10:07:21

很多大的金融机构在Carlsbad和Oceanside有分支机构,是除了LA Downtown外的南加金融中心。 -老虎滩- 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 老虎滩 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 10:40:41

是最近几年的投资移民吗? -Ela- 给 Ela 发送悄悄话 Ela 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 12:19:56

對,Oceanside有同事搬家去那裡的藥企工作。核電站關閉後,開發不少新居民社區, -daloon- 给 daloon 发送悄悄话 daloon 的博客首页 daloon 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 16:32:00

谢谢分享!请继续多多发帖,我们大家都喜欢看。楼上那位怼您的犯了众怒,只好自己删了帖… 哈哈哈! -DJGO_SF1996- 给 DJGO_SF1996 发送悄悄话 DJGO_SF1996 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 10:25:00

谢谢朽哥分享!对加州的了解都是看你的帖子,虽然咱不在加州投资,但是你的很多投资理念都很有帮助! -wait..- 给 wait.. 发送悄悄话 wait.. 的博客首页 wait.. 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 11:07:11

在这里回你condo 一层还是二层。一般来说一层价值大过二层,patio价值大过balcony, 租给老墨一层更受欢迎。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 11:49:15

多谢朽哥还记得我的问题,那个社区还真是有不少墨西哥裔!现在我这儿独栋房都很难有现金流了,只有这些condo还勉强可以打平 -wait..- 给 wait.. 发送悄悄话 wait.. 的博客首页 wait.. 的个人群组 (136 bytes) () 09/04/2022 postreply 16:08:38

谢谢老朽哥的无私分享,南加真是投资圣地,机会多多。买个小旧房with大地盘挺值的。 -Ela- 给 Ela 发送悄悄话 Ela 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 11:27:41

你這是一個好主意,HighlandPark,阿罕布拉東邊有不少小舊屋地大,翻新加建,2028奧運大有錢途。ABNB -daloon- 给 daloon 发送悄悄话 daloon 的博客首页 daloon 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 16:43:00

谢谢指点!不能自己建,没那么大精力。只想自己住旧屋,将来卖掉。 -Ela- 给 Ela 发送悄悄话 Ela 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 19:02:07

请教:橙县的细分类 -上海大男人- 给 上海大男人 发送悄悄话 上海大男人 的博客首页 上海大男人 的个人群组 (194 bytes) () 09/04/2022 postreply 12:27:56

不会吧,405和5号之间大部分地区是尔湾,是很好的区,15号不经过orange county -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 12:45:17

谢谢答复 -上海大男人- 给 上海大男人 发送悄悄话 上海大男人 的博客首页 上海大男人 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 13:13:22

15號那是河濱和聖地牙哥的地界 -daloon- 给 daloon 发送悄悄话 daloon 的博客首页 daloon 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 16:19:00

谢谢大家阅读,不一一回复占版面。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 12:48:36

谢!期待下文 -sneezy888- 给 sneezy888 发送悄悄话 sneezy888 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 13:12:26

被老朽一拱火,Coto de Caza的房价要坐火箭了 -G&G妈- 给 G&G妈 发送悄悄话 G&G妈 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 14:54:35

老大文采飞扬,通过你的文章了解一些南加,非常实用!感谢!期待下文! -Maple2020- 给 Maple2020 发送悄悄话 Maple2020 的个人群组 (0 bytes) () 09/04/2022 postreply 17:47:46

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