这两套duplex值得入手吗？着急！还有3天能退出！

各位资深地主，大家好！我们因为搬家被动当了房东，原来的房子交给了PM放租还蛮顺利，想着再接再厉试着下了一些SFR的offers，但都输给了all cash的买家，前几天就转而试着去看看多家庭的房子，投了两个offers，都是duplex，按照0.9%-0.95% rent to value来出价。本来没有抱多大希望，但是这个周末被agent通知两边都接收了，我们的offer都是带inspection和loan contingency。约了下周inspection。现在我们夫妻俩开始进入到犹豫期，觉得价格肯定是开高了才被接受的(我们都加价高于asking price），现在想请大家给点意见

背景信息：两套duplex都是同一小区的，学区不好但是位置比较好离超市mall公园都是十分钟或以内的车程，蓝领租客居多，70年代的房子，小区清一色duplex，最大的缺点是全部被划分为商业物业（最近才了解到我们这里大部分多家庭房都归到了商业类），这样导致地税比residential高不少（大概是2.46% vs 1.5%），根据county记录我们发现小区被少数房东持有绝大部分的房子，其中一对夫妇有大概30几套

duplex A: 价格$240k, 带租客每月租金一共$2300，按照6.xx%利率, 25% down pay，30-yr fixed, 每年1000的保险，地税按照卖价来估算（实际应该稍低一些），PITI大概是$1600-1700

duplex B: 价格$220k, 带租客每月租金一共$1990，按照6.xx%利率, 25% down pay，30-yr fixed, 每年1000的保险，地税按照卖价来估算（实际应该稍低一些），PITI大概是$1500-1600

请问大家这两套值得入手吗？我们刚查到去年和前年同一小区出售记录基本在$140K-190K之间，担心接了个历史最高位，请大家指教。（如需额外信息来做进一步评估，烦请告知）

所有跟帖： 

• 都知道现在房价在下滑，你还决定下offer，被接受又畏首畏尾。总想捡个便宜是不可能的。买定离手，愿赌服输。 -cutloss- ♂ (0 bytes) () 06/12/2022 postreply 21:55:00

• 是的，因为第一次主动投资出租房，所以有点瞻前顾后，多谢指正 -kcfx- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 06:31:55

• 算下帐看看划算吗 -sneezy888- ♂ (498 bytes) () 06/13/2022 postreply 00:28:57

• 另有两个简单算法，一，现金砸，好过定存，买。二，假设零头款，有现金流，买。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 02:22:06

• 谢谢老朽，感觉符合两个算法的要求 -kcfx- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 06:56:55

• 如果是我，不会犹豫。 -古来万事- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 07:26:08

• 谢谢，我们是打算长期持有，最近房租的确涨了太多，这边很多机构扫货然后宁愿空置也不降租 -kcfx- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 06:55:54

• 你们是远程还是当地？如果是远程，而且也是刚做房东不久，可以稍微观望一下。如果是本地，可以考虑只买一套。买第一套。 -一直很努力- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 01:48:53

• 如果落到我手里，两个全买了。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 01:53:15

• 大师就是不一样。现在需要留现金抄底吗？还是说看到差不多的就可以买，不要timing the market? -一直很努力- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 02:04:38

• 不是大师。但你想留现金抄底?抄个屁!通货膨胀在继续，货币加速贬值，房地产是对抗通货膨胀的唯一手段，没有之一。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 02:18:39

• 哈哈， 谢谢你！ -一直很努力- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 02:29:15

• 说的好！ -逍.遥.游.- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 10:18:26

• 谢谢，我们在当地，离家里开车不到30分钟，不过也有考虑买了之后找PM帮忙管理 -kcfx- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 06:58:30

• 你的贴文里说到一对夫妻有三十几套，你怎么就不向人家学习呢？简单道理， -老朽- ♂ (679 bytes) () 06/13/2022 postreply 03:15:10

• 老朽话糙理不糙 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 03:21:22

• 什么地方有这么便宜的房子，租金还这么高？ 我们这里大农村， 48万的房子租2500 -槐花王- ♀ (103 bytes) () 06/13/2022 postreply 03:49:00

• 刚刚股市开盘大跌，账面上几万没有了。 -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 06:35:08

• 再次感谢老朽，说的很有道理！ -kcfx- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 06:59:28

• 我们这里140万房子月租2500。 -绿蚁采菊- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 09:41:57

• 还是退出吧。房价刚刚开始跌，现在不是捡漏的时候，经济衰退已经来了 -rockymonkey- ♂ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 03:41:00

• 从什么数据得出经济衰退，房价跌了，不能空口一说，等于没说。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 04:31:36

• 危言耸听！股市调整，就说是经济衰退，经济好坏的一个重要的指标就是失业率! 现在吃个饭上个菜要等个十几二十分钟。经济危机？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 05:38:12

• 19年机票要3百，上个礼拜7百，全机满座。佛州海边海鲜餐馆，让我等了一个小时，在酒吧慢慢喝了两杯酒才拿到桌子，经济衰退？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 05:43:10

• 谢谢，我们这边市场好的deal还是走得快啊，很多都是all cash，不过也的确看到有些开始降价了 -kcfx- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 07:01:12

• 这个租售比很好啊，现金流不错，可以买吧！实在犹豫，就留第一个吧。piti 是什么缩写？ -八卦煮九- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 05:07:50

• 同问， 刚才没好意思问。有人问那就跟着打听一下。 -槐花王- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 06:13:51

• 太菜鸟问题，不浪费大地主们的宝贵时间,我自己狗：Principle, Interest, Tax, Insurance -八卦煮九- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 06:36:26

• 谢谢你花时间狗了。我也不知道呢。 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 07:44:07

• 不客气，共同进步 ：） -八卦煮九- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 08:41:48

• 谢谢 -kcfx- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 07:10:02

• 总值才五十万，也没啥可考虑的 -越王剑- ♂ (158 bytes) () 06/13/2022 postreply 05:43:21

• 哈哈哈，大王买白菜。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 05:56:32

• 把“大王“换成”霸王“更形象。 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 06:26:55

• 我们小家刚刚起步，一下子用12万还是要很谨慎的，需要好一会才能攒下来 -kcfx- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 07:14:13

• 不要听那些满嘴口炮的， 50万是个不小的数目 -喜喜哈哈- ♀ (125 bytes) () 06/13/2022 postreply 07:36:26

• 嘴炮就属你最厉害 -越王剑- ♂ (213 bytes) () 06/13/2022 postreply 09:04:19

• 撑死胆大的，饿死胆小的。胆子大两个都买，胆子小，买一个，或者不买。但是说回来，你当时下两个offer，就应该准备好两个都 -DD2020- ♀ (29 bytes) () 06/13/2022 postreply 07:55:58

• 其他人怎么做拥有多少跟你这个半毛钱关系没有。你的数字return对了，就买。你下OFFER的时候这些都是考虑好的才下， -DD2020- ♀ (99 bytes) () 06/13/2022 postreply 06:25:56

• 是的，我们下offer的时候是考虑好了，昨晚犹豫是不是等等有更好的deal，谢谢DD！ -kcfx- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 07:17:14

• 如果你知道有更好的Deal，那是千万不能买，就应该等，等到天荒地老！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 07:27:34

• 这两个duplex过手就需要维护吗？这样的话现在就需要一笔钱，可能现金流会比较紧张 -江淮客- ♂ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 08:08:16

• 如果包括维修费用的话，这个租售比是不错。我也有类似的疑惑，如果当地能看到房价在降，为什么还要买呢？等年底降2万再买不好吗 -投资好好- ♂ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 08:12:03

• 要是你能肯定年底可以便宜2万，你就是本版最牛的人了。 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 08:18:03

• 什么本版最牛的人了？是全世界最牛的人！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 08:38:49

• 本来想这样写的，怕吓着他。 -DD2020- ♀ (177 bytes) () 06/13/2022 postreply 08:46:19

• +1 -古来万事- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 09:29:24

• 我当然不能肯定，所以才有疑惑啊。降2万的说法不正确，就是觉得如果市场开始降温，是不是应该等等看更好。 -投资好好- ♂ (100 bytes) () 06/13/2022 postreply 08:55:19

• 在熊市牛市都能赚钱。就看你怎么做。投资不能赌市场的走向。 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 09:10:56

• 唯一需要考虑的是地点在蓝领区，不买破区房子是我的底线，贫富分化越来越严重的年代，烂区房子不涨价，不保值，好区房子保值。 -绿蚁采菊- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 09:46:44

• 我只能说放在我这里，我会买。 -守月- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 10:07:23

• 二十年退休后回头看，现在什么高点，到时都是低点！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 11:33:33

• 去掉lot价值低于或接近重建价格就值得考虑不会亏很多。可继续做房检有问题多砍价。加紧做市场调查和决策。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 10:32:18

• 怎么理解您说的这点？刚刚问了保险公司，他们估计的replacement cost每套要至少350K（合约是240K） -kcfx- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 13:09:42

• 就是说24万重建这个房子完全不可能。一般情况下投资人不会甩卖便宜年代不是很老的房子。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 14:06:50

• 我会买。是福不是祸 是祸躲不过 -^oo^- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 11:19:17

• 楼主年轻，对出租房经验不够，觉得应该买SFH会少些烦恼，比如两单位租客之间的矛盾等等。感觉如此低的房价却有如此高的租金，是否区比 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 12:33:00

• 是否区比较差一点？如果区并不差，就可以买 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 06/13/2022 postreply 12:35:00

• NO NO NO. 原因>> -汗滴米高- ♂ (462 bytes) () 06/13/2022 postreply 15:29:51