论专业地主的初阶.

来源: smlandlord 于 2022-05-06 07:30:00 [] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (2956 bytes)
本帖于 2022-05-06 07:51:48 时间, 由普通用户 smlandlord 编辑

昨天做微信群里说了几句，今天移过来文学城总结一下，无聊人说无聊话，看看就好.

房产这个东西，易入难精，其实很多方面都是能赚大钱的，无论是房东，经纪，贷款，开发，翻修，都能赚亲，说到底就是20vs80.

做房东，师傅带进门，修行在自己，每个人能到达的高度，是自己花的时间和精力做起来的，说到底，就是3个字， time, consistency, and scale，好像其他所有的生意一样，我们追求的都是报表上 top line and bottom line.

房东都不容易，成长期每个阶段都有不同的痛苦，一般来说，一个人 you can achieve highest level of efficiency if you are handy and everything hands on， 但是，一个人是很难做大的，在每一段时间，你会烦死了自己，然后就想都卖了，大部分房东基本上熬不过这个阶段，20-30门的时候，大部分小房东，什么事情都自己来，最后烦死了自己，结果卖了清盘退出.

如果事事亲为，lease and maintenance都是一脚踢的，我估计一个人能做到30-50个房，当然这个应该是 highest efficiency, 赚最多的钱. 但是如果外包 maintenance, 个人房东可以管到60-80个，但是，请人就会牺牲 efficiency, 也就是说你80个房可能比30个的时候赚的更少，所以我决得这个阶段是最困难的.

所以我以前说过，早上 multi早退休，因为几个楼规模就上去了，公寓楼的好处在于， centralized location and similar setup, this can further reduce maintenance costs and improve efficiency.

说到房东退休，就是说财富基本自由，时间基本自由，不可能也不能完全不管的，您躺沙滩还是要数钱的啊！

如果想成为专业的房东，第一步，如果想做大，尽量从开始就慢慢培养人才队伍，尽量的放手，把自己hands-on做到hangs-off, 从劳力的人变成一个劳心的人.

成长期每个阶段都有不同的痛苦. 第一阶段20-30门的时候，大部分小房东最后烦死了自己，结果卖了清盘退出. 第二阶段60-80个门的时候，请人或者外包，自己操心还赚不到比以前多的钱，这个是第二阶段的烦恼.

我一般认为，区分专业房东的分界线是100万的营收，到达了这个目标，钱就开始松动起来. 我第一次退休，就是2007年，刚好进入房地产8年，160门到达100万collected rents.

做我们房东，是破釜沉舟，必能鱼跃龙门，我当年开始做的时候，目标是10米net worth，20年过去了，想想我自己太辛运，估计今年或者明年就能超过10米房租这个benchmark.



所有跟帖： 

• 励志！天时地利人和，缺一不可 -youzifive- ♀ 给 youzifive 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 07:42:43

• 天时（美国）地利（中西部）人和（老中），缺一不可？ -hhtt- ♂ 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 08:05:17

• 观察好。俺这里起步的小型多家庭很少，即使能买起街区不大好。 -IEbird- ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 08:59:58

• 这课堂门坎好高，直接从20门起讲。夏虫难解冰语。哈哈 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 07:54:30

• Size does matter -惨白的天使- ♂ 给 惨白的天使 发送悄悄话 惨白的天使 的博客首页 (177 bytes) () 05/06/2022 postreply 08:03:14

• 10米的房租？还来这里混？ -blue_valley- ♂ 给 blue_valley 发送悄悄话 blue_valley 的博客首页 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 08:00:00

• 九爷是专业地主的典范，这是给作业给你抄呢，花钱都买不来的经验 -南沙翁- ♂ 给 南沙翁 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 08:10:16

• 100户以后怎么做效率最高？九爷多来总结 -南沙翁- ♂ 给 南沙翁 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 08:08:04

• 一百门，有更多的利润空间可以把银子给外人同赚。 -MrsKwok- ♀ 给 MrsKwok 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 08:13:29

• 打印出来帖墙上。争取早日吃火腿，做邮轮 -不声不响- ♂ 给 不声不响 发送悄悄话 不声不响 的博客首页 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 08:31:00

• 你不声不响地做邮轮了，太厉害了。。。 -Shanghaigirl98- ♀ 给 Shanghaigirl98 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 09:18:31

• 等着下一贴，“论专业地主的中阶” -南沙翁- ♂ 给 南沙翁 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 08:33:30

• 哈哈哈，一上来就20门，我直接躺平算了，不想把自己烦死 -H&CMom- ♀ 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 08:36:37

• 谢大佬分享窥见一斑。跳出小地主的comfort zone 挺难，说不清心里障碍在哪里，可能主要还是怕失败亏钱。 -IEbird- ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 08:44:29

• 学没有用了， 看自己想要什么， 就是到了JY的成度不也是每天忙着找deal， 吃麦当劳， 穿牛仔裤， 也不是躺平的日子 -dogmom2019- ♀ 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 11:44:19

• 是的！JY很成功也还是没有放权。为很多人提供就业，管理一个团队也是要有能力魄力。大佬无疑是有天赋的。 -IEbird- ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 12:39:37

• 每个人的成功不可复制，我们在这里看看也没有用。 -老胖妞爱小肥羊- ♀ 给 老胖妞爱小肥羊 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 08:44:58

• 我倒是什么都外包的。就是SCALE UP的资金不够。好的DEAL也难求。 -DD2020- ♀ 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 09:03:09

• 你20个conventional load的额度用完了吗？ -子非鱼焉- ♂ 给 子非鱼焉 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 09:17:51

• 我就算只有一个房子的时候也是外包的。我自己在家都不干活的人，怎么会去给别人TF呢！：） -DD2020- ♀ 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 09:29:20

• 答不对题。仔细看题 -子非鱼焉- ♂ 给 子非鱼焉 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 09:30:32

• 我为啥要告诉你我有多大的规模呀？我不上你的当。：） -DD2020- ♀ 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 09:31:49

• 哈，好吧，没想到这也算是秘密。舅爷的分享那就算是超级机密了 -子非鱼焉- ♀ 给 子非鱼焉 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 09:33:09

• 舅爷字字珠玑！！！确实20门的坎很难熬，很多人到20门就想放弃，因为钱不够请专人，累死累活，很容意厌倦 -子非鱼焉- ♂ 给 子非鱼焉 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 09:17:03

• 在北加怎么做公寓楼？好像只能在外州做吧？ -绿园紫竹- ♂ 给 绿园紫竹 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 09:43:46

• 厉害，我们业余票友地主就仰慕一下好了，学是学不来的 -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 10:06:31

• 对。很多成功复制不来。尤其地产。地域性很强，还有人的个性。。。等等。我们就膜拜一下啦。 -DD2020- ♀ 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 10:52:11

• 成功是可以复制的，不然本坛就没有存在的意义了。九爷就是在给大家成功的范本，自己琢磨照着做。 -南沙翁- ♂ 给 南沙翁 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 12:18:54

• 你绝对可以的！ -DD2020- ♀ 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 12:29:26

• 只有膜拜的份了……这其中还要看有无兴趣扩大，到一定程度不少人就满足了，钱是赚不完的，还要赚的都是以此为乐了 -品酒- ♀ 给 品酒 发送悄悄话 (49 bytes) () 05/06/2022 postreply 13:22:44

• 厉害， 10 million annnual income, 这不是一般大财主。 -xiaofengjiayuan- ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 13:39:22

• 讲的非常好 -lvalandlord1- ♂ 给 lvalandlord1 发送悄悄话 (103 bytes) () 05/06/2022 postreply 13:50:47

• 我也是这样想的，我娃不是读书的料； -Aywl888- ♀ 给 Aywl888 发送悄悄话 Aywl888 的博客首页 (0 bytes) () 05/07/2022 postreply 15:55:01

• 理论上来说入一个100mm的bulding rental income就是10m了吧 -dlui02- ♂ 给 dlui02 发送悄悄话 (79 bytes) () 05/06/2022 postreply 15:14:57

• 同意每一个字！处在挣扎阶段中，即想做大，又想清空！想问一下楼主到底规模重要还是利润重要？ -kikichichi- ♀ 给 kikichichi 发送悄悄话 kikichichi 的博客首页 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 15:27:34

• 谢谢大佬分享！看看自己可能到哪个段位也挺好的 ：） -快乐的长耳朵- ♂ 给 快乐的长耳朵 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/06/2022 postreply 17:41:35

• 房子在哪里 -nyc2002- ♂ 给 nyc2002 发送悄悄话 (109 bytes) () 05/06/2022 postreply 23:21:09

• 听说过德州一个地主一个管了200门，很厉害:) -xyz99- ♀ 给 xyz99 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2022 postreply 08:12:20

• 10米房租? 太爽了吧 -littlevivi02- ♀ 给 littlevivi02 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2022 postreply 12:28:07

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