回复下面网友关于尔湾地税问题
加州地税是1%，所有地方，不管是海边还是内陆，穷地方富地方都一样，包括华人聚集地尔湾，Irvine。
你今天买的房是一百万，地税就是一万。加州有一条有利屋主的霸王条款，prop 13，每年地税增长不得超过上一年的2%，也就是说，明年地税最多是$10200。十年后房价有可能是两百万，十年后买同样的房不光价钱翻倍，地税这部分也一样。而你在十年前买的房，因为有prop13罩着，具体是多少可以去算算。
除了地税，还有像是路灯下水道等苛捐杂税，加到地税账单里，不是很多，每个城市不一样。我的房里少的是lake forest，大约0.04%，地税账单就是1. 04%。比较多的是Santa Ana ，近0.3%，账单就是1.3%。这部分不受prop13约束，每年会评估。
我的房如果全换到德州，地税一项每年要多交几万块钱。
因为加州的地皮贵，房价必然就高。开发商的成本高，只能转嫁到消费者身上，特别是大面积新开发地区，跟随而来是要有学校等配套设施，把这么大的开销推到开发商身上，房价只能更高。折中的办法就是把这一大笔钱让消费者分期付款，就是 Mello roos，社区开发费。
Mello roos只有大型新开发区有，尔湾是典型代表，老城市旧房子没有。费用是房价的0.6-0.9%，越贵的房子百分比会低些，也就是说总的地税是1.6-1.9%。0.6-0.9%这个费用是固定的，随着房价上涨，百分比会降下来。而且有期限，通常是25年。我的一个房在Rancho Santa margarita，25年已经付清，去年总地税回到了1.04%左右。
25年是从开时算，我的这个房买于2012年，前屋主已经付了十几年。
谁也不愿意多交税，但事实上有Mello roos的地方都是上好区，房价抗跌，房价上涨也多些。尔湾是整体规划城市(南橙县的Ladera ranch 也是，还有一两个)，你能找出一两个破房子是很困难的事情，所以房价肯定不便宜，自住当然好，要不怎么那么多中国人扎堆，买来投资现金流差，但升值好。
