发个贡献贴， 说说如何有效省钱的远程管理

感谢坛子里的朋友们热心回复我的问题。 我也回馈一下大家，希望能帮到有需要的朋友们。

本人做远程管理多年，从一个房子开始，到后来越来越多， 也算积累了一些经验。浅谈一下几个做远程朋友们经常困惑的问题：

1. 要不要请pm: 我认为不需要。 pm主要作用：秀房子，收租，维修，eviction.

秀房，eviction，我请专门人做，收一次性费用,他们帮我收application，我做决定。 Management fee 6%-10%每个月都要付，不划算。而且，需要维修的时候，他们还要抽取费用，不是自己的钱不会心疼，更不会货比三家给你挑便宜的。你的成本会不可控的增加。如果你房子多， 与其付钱给pm，不如降租让利给tenant, 即可以因此挑到好房客，也可以维持房客稳定性，少了你远程管理成本。房客好，收租就不是大问题，这活自己就能干了，设个venmo, zelle account，房客都能按时交钱 。

2.维修： 房子少的话，建议买warranty，一次性700-800，剩下每次修理75-100service fee，成本可控，. 房子多，需要找当地handyman, 手里至少得有三个不同人。比较价格得同时，也得比较干活质量和是不是靠谱。不同的人用法不同，不能只留一个。万一他休假，就耽误事了。 一定要有一个特别靠谱的，哪怕价格高一点，关键不掉链子。价格便宜的，你可以酌情多给一点，这样他会在你需要的时候第一时间出现。找靠谱的 handy man 不容易，需要碰，这个学费省不了，但是绝对比请一个pm的钱少。不要太计较给handyman的维修费，如果活好，就好好维护关系。

3. 如果有机会做本地，不要做远程，时间精力投入太大，不划算。而且，房子是需要维护的，这些pm替你做不了，handyman也替你做不了，需要亲历亲为，投入精力大。远程更辛苦。我目前也在逐渐卖掉远程投本地，就是上年纪后，精力撑不住。

希望这些经验能够帮到有需要的朋友们！

 

 

所有跟帖： 

• 绣房怎么收费的？这个问题一直困扰我？ -rapidestate- ♂ (110 bytes) () 02/09/2022 postreply 19:50:05

• 我这里秀房是listing的一部分，PM收我半个月的rent -sac- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 19:56:25

• 好便宜！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 19:59:38

• 我跟我的PM闹翻了，他们不让我插手选租客 -sac- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 19:57:16

• fire他！ 我以前也用pm，后来炒了，自己接手后很快搞定，费用省了，质量高了，没有啥技术难度 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 19:59:11

• 我找的人收我全年房租6%. 秀房真没啥大不了的，有经验，decent的人就行。 -kikichichi- ♀ (457 bytes) () 02/09/2022 postreply 19:57:47

• 72%的月租金，这也不少了。 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:25:24

• 我的收10%。关键是找的还都是单妈毁房大侠们，我说我自己过目，他们坚决不同意 -sac- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:26:21

• 他们自己图省事，才不管你死活！单妈都是别人不敢租的，要是交不了租，赶走再找，他们又收一拨钱，过的不要太舒服。 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:33:33

• 我们也是远程自己 -山里人家168- ♀ (132 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:39:12

• 50%租金？还是5%？ 真的很便宜！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:51:07

• 经记listing出租，我们决定租给谁，给50% 月租金， -山里人家168- ♀ (47 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:55:44

• 明白了 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:01:33

• 我就找帮我买房的地产经纪，她收我4%，当然最后决定我自己也做的管理我自己管 -karenkn- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:25:07

• 远程管理难度系数不大，拼的是时间精力和心理素质 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:29:07

• 我的不是远程，离我开车40分钟 -karenkn- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 08:57:39

• 把房子都换成密码锁，不用找人秀，让筛选过的租客自己去看。 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:44:19

• 有道理！ 我可以这么试试！多谢建议！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:51:48

• 能推荐一下你用的啥牌子的密码锁不？听着动心了，我也准备安了 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 04:47:57

• 有很多种， 到网上搜一下， 有的便宜的， 可以储存40个号码， 有的WIFI的， 可以远程遥控改密码。我用的简单的， 让租客搬进 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 08:51:14

• 多谢推荐！ 我去搜一下！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 09:16:45

• 密码给了第一个看房的怎么远程换密码？ -estar- ♀ (59 bytes) () 02/10/2022 postreply 05:37:25

• 有WiFi的那种，可以用手机APP 改密码，我给筛过的租客，一般秀2-3个就选定，让他们搬进去后自己改密码，我的出租房不是遥控密 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 08:53:42

• 有MasterLock，电子锁：可以远程show白菜房，不要钱：） 。。。Door多了还是要PM on the ground ： -MayaLandlord- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:44:52

• 是时候与时共进了！我也要试试，这样秀房的钱也省了 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:52:52

• 学习了。 -香香生煎馒头- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:07:02

• 希望搞远程的朋友们能少走点弯路！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:03:34

• 请问租客搬走检查房子怎么做呢？以及新租客的钥匙交接？谢谢 -事必躬亲- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:16:00

• 付费请那个帮你秀房子的人去做。房子清洁，补漆这些自己请clean lady, handyman做。 -kikichichi- ♀ (224 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:21:32

• 明白，确实辛苦。我的几个房子都在外州，就没法自己亲自每次去跑了 -事必躬亲- ♂ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 00:14:00

• 这个太不方便了，没有精力和时间的话， 搞不了。你回撤是对的。 -keeplooking- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:32:35

• 没错！太累了！我一年跑3，4趟，开车单程30多个小时，开三天。关键是我还有全职工作，真是搞不动了 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:36:12

• 我最远一个房，单程一个小时多一点，两年多，我没有去看过 -keeplooking- ♂ (252 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:41:58

• 所以搞远程真的很折寿啊！ lol ~~~ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:53:27

• 我最远的坐飞机四个小时 -estar- ♀ (101 bytes) () 02/10/2022 postreply 05:39:32

• 这太远了点。买 -山里人家168- ♀ (53 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:42:05

• 去年卖了三个远程，买了三个本地，歪打正着赶上涨价了，挺幸运 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:05:36

• 正确的决定，省力省时省心 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:57:39

• Nod, nod! -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:13:22

• 为啥不做飞机？单程30多个小时，牛大了 -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:45:00

• 省钱啊！一共就挣个仨瓜俩枣的，租车2月就好几千啊！何况还有疫情 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:55:14

• 呆俩月是该开车，就当旅游了。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:03:33

• 一年有至少4个月在外地，所以添了一个2nd home, 空闲时间做Airbnb,不知道是不是可行呢 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 04:27:24

• 那很有必要啊。这样舒服又省钱。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 05:11:32

• 不得不佩服女侠的果敢精神，不服不行！斗胆大言不惭，请向我靠拢吧，我的主力买房距离，同城以开车10分钟为界。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:36:20

• 哈哈哈哈！必须向你靠拢！ 我要在有生之年把远程全部置换到本地！ 哈皮的享受退休生活！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:50:38

• 你这千里走单骑，太豪横了！我们主攻的某小区离开我家散步溜达不足10分钟，开车2分钟。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:58:33

• 年轻的时候幕天席地都成，上了年纪真心豪横不起来了！ lol -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:10:25

• 你好厉害。我北卡买了5 个房，第一个装修时去看了半天，其余的见都没见过。基本无封衔接出租了 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:39:10

• 你这也太厉害了！省时省力还租的这么好！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:54:02

• 这么好租？哪个城市？ -Sam1963- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 09:24:50

• 谢谢分享！ 但 -jenning- ♂ (556 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:37:53

• 你是个特例。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:48:30

• 1和3是此消彼长的关系，省力就得费钱， 看自己需要balance到哪个点吧 -kikichichi- ♀ (76 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:01:14

• 一阵见血啊 -blogcity- ♂ (126 bytes) () 02/10/2022 postreply 10:55:59

• 我们也是远程管理，没请过PM.关键是挑到好租客，之后非常省心。所以挑租客我自己一定要亲自把关。我们连show房都没请过人，让现租 -梦想当地主- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:45:56

• 你这个太牛了！不过前提是房客非常好！做到这点不容易 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:02:28

• 我9 个出租房，全是远程，有佛州，北卡，宾州，芝加哥和曼哈顿。从来不用PM, 自己招租，宾州房子10 年，客户都没见过面 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:21:24

• 从来没赶过租客，都是准时交租，几乎没有空置，各地都是前一个租客走之前帮我秀房子，给我建议，选谁。每次没超过3/4 个就能决定。各 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:25:17

• 各种信用分的都租过，有600 分以下的，目前还没看走眼过。我都是要和租客电话沟通，虽然不见面。我也不动手修理。运气很好，所以全职 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:28:41

• 工作买房出租，也不觉得太忙。开始是自住白玉房搬家出租，这两年是有意识的投资房子 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:30:55

• 600以下都租过，还没出过纰漏！眼光太好！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:58:36

• 电话聊天，黑老太很有条理，说离婚把信用破坏了，把她的警察病退证明和diability pay and pension 及其她女 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 23:13:20

• 女儿警察收入都发过来，事实是她们把房子管理的一尘不染，后来女儿订婚了，才搬走 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 23:14:42

• 看人识人的本领是需要人生阅历的！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 04:16:54

• 你更牛！啥也不说了， respect! Lol ~~~~ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:30:25

• 小小DZ，和大DZ管理很多房子的规模不一样了。 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:34:56

• 知道自己不能动手，也是要多花钱，租客说搅碎机坏了，找人装要$120。也不能算小钱了 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:36:51

• 别的和你类似，各地长期用一个handyman and cleaning lady -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:48:07

• 有两个房子，和租客聊了后，我就说如果你们愿意自己cleaning,我给你们credit,她们还真是要钱，搬进前自己做清洁 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:49:34

• 学习了！ 灵活实用， 厉害！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:55:19

• 可行，远程Eviction也没事，只是要把它算成cost..Door上去后，找PM。。。我的PM License都没有，但有时间 -MayaLandlord- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:50:17

• 对！临时请人做这些都可行！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:57:03

• Hats off! 真是牛 -矽丘微地主- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:54:14

• 牛人厉害啊！我这眼皮底下转悠的距离，实在无法与你们的千里之外相提并论。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:02:10

• 我远程的也是自己管 -闲来无事事- ♂ (1050 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:58:41

• 你那Wi-Fi 是一直装着的么，房客也用？ -alpha123- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:08:08

• wifi租客进去就是他付费了，密码锁就是门锁固定号码给租客了。 -闲来无事事- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:46:56

• 看来密码锁是必须装了！真的很管用的！学习了！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:12:57

• 学习了！但你是怎么做move out inspections和处理前房客损坏的一事呢 -DoubleDelight- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:31:13

• 我的比较特殊 -闲来无事事- ♂ (440 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:51:08

• 我也是差不多这样的。有两个房子买了卖家要租1-2 个月，正好利用这个时间找租客，保证无缝衔接 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 23:04:08

• 好办法，谢谢分享！ -DoubleDelight- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 23:34:44

• 白菜房好办：no walking through, take pictures, hire handyman, redo it. -MayaLandlord- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:56:12

• 你的WiFi就是租客一走， 就转你名下， 然后，新租客一来， WiFi又转租客名下， 是这个意思吗？ -suosuodan- ♂ (480 bytes) () 02/09/2022 postreply 23:58:52

• 是和水电一样 -闲来无事事- ♂ (132 bytes) () 02/10/2022 postreply 03:15:34

• 兄台能不能推荐一下你用的啥牌子的密码锁不？ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 04:46:38

• wifi的钱房客得付给你吧，他如果换你打算重装? -alpha123- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 05:15:54

• 谢谢， 明白了 -suosuodan- ♂ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 09:54:48

• 请问远程从哪开始找靠谱的andyman的？ 还要找几个backup呢 -red_flower- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:39:58

• 我是让中介推荐几个，让他们去估价，试过一次，心里有有数了。 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 23:06:22

• 我是让中介推荐的！他们长期用的人一般会比较靠谱，还有从Craigslist 找的 -kikichichi- ♀ (81 bytes) () 02/10/2022 postreply 04:20:28

• 谢两位 -red_flower- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 11:21:17

• 远程自己管完全可行，主要需要房屋状态好，区不错。招租时尽量考虑能长租的类型，一次性操心。 -守月- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 07:33:05

• Test -andy99- ♂ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 09:01:13

• 我远程去年找PM帮租房两个月没租出去，后来自己用facebook找的租客 -mominma- ♀ (1114 bytes) () 02/10/2022 postreply 10:04:13