聊一聊储备金的问题

来源: rapidestate 于 2022-01-23 06:04:43 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读： 次 (2061 bytes)

这里主要讨论的是有现金流房子的储备金的问题。没有现金流的房子该咋咋地。

1. 房客不交房租应该是小概率事件。每个人都有自己的经验模式。所以这个概率会有不同。我自己的情况是正常每年1－2%的房租收不上来。如果20个房子，一年240次收租。1%相当于2.4月房租没收上来。

2. 经济危机来了，这个概率会变化。但是会变到多少呢？5%，10%, 还是20%。我认为能到10%的房租收不上来已经很多了。这个得根据不同的州来分析。红州不可能出现超过10%的情况。蓝州不允许驱赶的，概率会增大很多。2020年，我这里有3个月法庭不受理驱赶，之后就没问题了。

3. 要分散投资。投资地点分散一点会好一点。大中小房子都要有，好的，中档的以及地点稍差的房子都要有。这样可以不会大面积受损。我就经常把交租有困难的租户安排到低租金的地方。解决了驱赶的难题。有能力的我会升级他们的住房。Tenant可以随便在我的任何房子里换。但是我会收部分损失费。

4. 要相信政府。地主活不下去了，租房的就更难了。政府会出台各种政策稳定市场的。Covid期间出台了好多政策。Forbearance, SBA loan, rent assistance, cash to everyone qualified.

5. 多买房，房与房之间形成现金流支持。只有一两个出租房的人风险其实更大。房子多了意外的事情就是个正常的概率事件。而不是小概率事件的突然爆发。

6.储备金要有。多少自定。我也有几个是现金买的房子。这个也可以算储备金。另外401K, IRA ，股票以及heloc都可以是储备金。万一不行，还可以卖有贷款的房子，车子。所以我不留现金在手，钱在heloc上就行了。危机一来先把heloc钱取出来就行了。

 

 

 

 

所有跟帖： 

• 危机来了，首先是心理准备好了吗 -hz82000- ♀ 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 06:20:59

• 危机来也是有过程的。到时候自然就知道了。不需要提前准备。临时准备就行。 -rapidestate- ♂ 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 06:55:52

• 你不怕，早买了，现在进场的要三思而后行了 -hz82000- ♀ 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:01:06

• 我就是“现在要买的”，但我不觉得要三思而后行，只要我不着急，按计划每年进两个房子，相当于股市的定投，真遇到大跌的时候就多买点儿， -落花起作回风舞- ♀ 给 落花起作回风舞 发送悄悄话 (74 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:23:12

• 我找的客人从来没有不交租的，只有一个在交了9年以后失业开始出问题，退休金都拿来交房租了，最后我让她走人了，也到期了 -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (229 bytes) () 01/23/2022 postreply 06:29:33

• AIRBNB这两年大量地在卖，因为COVID没生意了。不过COVID应该快过去了。能熬过去的就行了。 -borisg- ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 06:42:38

• 那是你不知道，因为疫情，AIRBNB旅游区生意好的不行，房子涨的比RTP还快 -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 06:48:55

• 那是地区性的问题。 -borisg- ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 06:56:45

• 基本上全国的旅游区都很好 -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:05:52

• AirBnB也拥有房产？ -常谈- ♂ 给 常谈 发送悄悄话 常谈 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 09:58:49

• 你牛。现金流多的储备金就更不重要了 -rapidestate- ♂ 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (53 bytes) () 01/23/2022 postreply 06:50:10

• 您挑客人的要求是什么？ -绿园紫竹- ♂ 给 绿园紫竹 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 06:58:00

• 我也不知道，基本是收入不错，然后是我亲自面试，使劲砍，把客人侃晕，说出各种信息，人要基本的好，他们说的和信用报告里面的相符 -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (140 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:03:55

• 米奇看人一只鼎，上回卖太阳能的被她一眼看穿。我还晕晕乎乎的 -slow_quick- ♂ 给 slow_quick 发送悄悄话 slow_quick 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 18:55:15

• 不知你在哪个州，这个时候大量买进反正我想不通。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 06:46:47

• 北卡房子抢的，刚刚一个90万的直接加30万。。。。有人加27万没拿到。。。 -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (142 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:09:27

• 米奇，我同意你说的，我天天看，现在练就了看一眼就知道哪个最赚钱的功夫(特定地区），可惜我家 -Oona- ♀ 给 Oona 发送悄悄话 Oona 的博客首页 (180 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:17:51

• 我家LD是不管的，因为他不许发言，只许干活。哈哈 -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:23:56

• 米奇你太幸福了。 -Oona- ♀ 给 Oona 发送悄悄话 Oona 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:27:01

• 幸福是自己创造的啊，我规定这样的，他听了就行。 -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:27:52

• 你老公就需要个人规定，呵呵。 -alpha123- ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:40:36

• 钱商高的碰到听话的才能如虎添翼，我家的说他listen but not obey. -Oona- ♀ 给 Oona 发送悄悄话 Oona 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:54:12

• RTP??? -maxil2004- ♂ 给 maxil2004 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:43:35

• 是啊，看的我都惊呆了 -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:46:30

• 没这么恐怖吧，这里涨了些，不如西岸的，估计是开价开的低，一般参考zillow的估价，上下浮动5%。现在问题是房子少 -maxil2004- ♂ 给 maxil2004 发送悄悄话 (60 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:56:40

• 但是街上加州牌照倒是越来越多了。房子因该是他们带起来的 -maxil2004- ♂ 给 maxil2004 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:57:52

• 我只是说了我看见的一个真实案例而已，不知道太多其他的，我没有那里的房子 -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 08:01:46

• 来投一套试试水吧，人，肉眼可见的越来越多，码农为主，像27519这样的区，博士率45%。就是房租不像房价涨的那样高，那样快 -maxil2004- ♂ 给 maxil2004 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 08:04:55

• 没钱 -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 08:07:16

• A new thing started to emerge:”tenant union” -越王剑- ♂ 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 (101 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:01:39

• 第一，不要在兰州做，第二，固定的房客少做，AIRBNB客人没法union -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:05:18

• 住几天的客人不受TENANT法律的保护，可以换锁赶走。 -borisg- ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:09:06

• 换什么锁啊，我把他的code delete他就进不去了 -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:12:00

• same thing different ways... -borisg- ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:13:45

• Airbnb 太麻烦了，如果请人做清洁，没钱赚了 -品酒- ♀ 给 品酒 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:18:17

• 看地方了，我的反正cashflow非常好， VACASA现在好像很aggressive，在海边town到处找AIRBNBowne -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (80 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:22:39

• VACASA Charge too much. Also their estimate booking is lower tha -Girlsmom92- ♀ 给 Girlsmom92 发送悄悄话 (35 bytes) () 01/23/2022 postreply 10:37:14

• 我听到的不高啊，不过我不喜欢这种标准化的 -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (41 bytes) () 01/23/2022 postreply 10:40:55

• 这个主要在蓝州 政策对房东越来越不利 -tiger_beibei- ♀ 给 tiger_beibei 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 12:12:29

• heloc 不等同于现金，你的资产总额下降，heloc就取不出来了 -AMYMINT- ♀ 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:18:54

• 不是说了吗，危机一来先取钱。银行改政策也得要时间 -rapidestate- ♂ 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:27:49

• 同意 -落花起作回风舞- ♀ 给 落花起作回风舞 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:39:51

• 对，不仅现金拿不出来，拿出来的钱的利息和month payment increase a lot. -Girlsmom92- ♀ 给 Girlsmom92 发送悄悄话 (58 bytes) () 01/23/2022 postreply 08:26:02

• 我现在是买酒店，按月租， no eviction headaches -smlandlord- ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:19:00

• 那得有大笔资金才行啊 -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:28:31

• 好主意 -AMYMINT- ♀ 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:31:19

• 去德州是，住的M家的连锁，里面全是studio 发现不少是常租，酒店都一周一次清洁，除非电话要求 -dogmom2019- ♀ 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:42:42

• Studio 带冰箱，洗碗机和小炉灶，老美不做饭，常住在里面 -dogmom2019- ♀ 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:45:41

• 这房市不会崩！连最“冒险”的快兄都在考虑风险，而且准备了？如果崩盘，死的不会是快兄，是那些有一两栋房在赌房价升值的地主！ -hhtt- ♂ 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:34:00

• 赌房价升值的谁会这时候买房？哈哈 -xinxin76- ♀ 给 xinxin76 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 11:46:38

• 我现在还在看房阶段，还没真正动手，因为还没看到合适的。不过，我们的“准备金”是这样的： -落花起作回风舞- ♀ 给 落花起作回风舞 发送悄悄话 (802 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:37:01

• 经济危机股市跌房市跌都不要紧，就怕工作没有了。只要有工资，啥都不是事儿。08 年和00 年就是大裁员的两次危机 -dogmom2019- ♀ 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:48:49

• 经济危机时，失业率一定往上走。 -hhtt- ♂ 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 07:53:06

• 是，所以我们两个人从一个W-2扩展为三个，并且任何一个都可以负担目前和计划中的月供，来增加应对裁员的能力 -落花起作回风舞- ♀ 给 落花起作回风舞 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 08:29:48

• 三份w2? 为什么不把兼职的那份收1099？ -六月骄阳- ♀ 给 六月骄阳 发送悄悄话 六月骄阳 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 13:28:50

• 当然想收1099，但是公司不给1099，只给W-2，那也没办法 -落花起作回风舞- ♀ 给 落花起作回风舞 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 13:56:34

• 上次与这次解决的问题截然不同啊。上次政府的意愿是要房客和地主都活下去，这次是抑制通胀。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (203 bytes) () 01/23/2022 postreply 08:04:35

• 如果政府不管地主死活打压房价也没关系打。只要租户能交房租怕啥？ -rapidestate- ♂ 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (173 bytes) () 01/23/2022 postreply 08:39:04

• 这里讨论的是如何不走到最后一步。房子一还信用玩完，四五十岁的人很难翻身。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (467 bytes) () 01/23/2022 postreply 09:05:45

• 快哥还年轻，没事！ -H&CMom- ♀ 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 09:30:59

• 好文！俺看是较全面中小地主攻略可按个人情况调整。相信政府应打点折扣；多买房应买增加现金流有净值房对冲市场下行。 -IEbird- ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2022 postreply 09:24:13

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