公寓楼如何控制利率带来的风险

看大家讨论公寓楼，随便查了查网上公开卖的一些公寓楼，大部分的cap rate 只有 5% 多点，如果按照商贷利率3.5%，25 year amortization, 那么除掉各种费用和贷款，平均一个unit只有$80每月能拿到手，商贷通常前几年固定利率，后来会浮动利率，那么如果利率上升到4%， 就几乎没钱了。所以很疑惑在现在这么低cap rate，而且面临利率上涨的时候，公寓楼是不是风险太大？

所有跟帖： 

• 装修+提租，实现NOI的提升，进而提高CAP RATE。前提是所在城市没有租控。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 18:30:21

• 是不是如果利率上升，对公寓楼的价格影响很大 -wait..- ♀ (269 bytes) () 01/13/2022 postreply 18:41:03

• 利率上升房市会涨不动。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 19:28:40

• comparing to the 1% rule to SFH.... -smlandlord- ♂ (770 bytes) () 01/13/2022 postreply 19:27:02

• 在一年之内就把 cap 提高到8%，难度比较大。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 19:39:00

• 多谢老大答疑解惑！ -wait..- ♀ (149 bytes) () 01/13/2022 postreply 20:30:56

• 利润的提高幅度必须超过利息上升给房价带来的负面影响。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 19:40:00

• 可是要提高利润就得提升租金，如果状态已经良好的公寓就很难通过装修去提升租金 -wait..- ♀ (50 bytes) () 01/13/2022 postreply 20:47:38

• key is to find under value properties. -smlandlord- ♂ (55 bytes) () 01/13/2022 postreply 21:01:18