讨论一下房产管理和远程房东的利弊.

其实这个话题，猴哥的管理篇已经说的太好，我今天想说的，就是我自己的经验.

猴哥说的，房东是一个生意，也是一个事业，第一步是管自己，第二部是管经理人，第三部是管理管理公司.

穷人掏粪，开始都是亲力亲为，到了一定程度，就需要开始挤几下别人的奶，管理人其实不比管理物业更轻松，我的工人，最长时间的已经跟了我19年，我觉得应该尽量尽早培养自己的团队.

一般来说，我觉得 for every 30_40 doors, can support a part time office help and a part time maintenance person.

我自己的系统，每个 district manager都是我亲自培养出来的，我的物业，主要在 northern Indiana, 分成4个部分，core部分, 这个是我家领导管的. 南边部分是5个 properties 240个门，管这个部分的，原来是个HVAC老板，生意破产后跟我. 中部地区的，三个物业，是跟了我19年. 然后 Fort Wayne地区，200多门，管理的是夫妻两人， 女的是菲律宾人，我公司里面最最最重要的人，她比我还清楚我的财政状况，她在菲律宾的时候是个高管，管着100多人的CPA，嫁到美国，走投无路到我家餐馆来企台，我现在付她夫妻两个人16万多.

这4个人，是我直接管理的，他们下面，各有8-12人，其中，每个物业的onsite manager，这些小manager，我一般是 free rents + 1000-2000 一个月的工资，他们的工作，非常简单，只是需要 follow procedures, 1. 收房租，然后fax到总公司 for book keeping, 2. Coordinating and maintaining repair schedules, 3 evictions. 然后就是维修工人，我一般50个门一上的有一个专门的维修工，其他的是 travel maintenance workers, 这些都是比较专业的维修工，我有自己的hvac，电工， plumber, framer, roofer, 这些都是各个物业都去，住就是基本上我们自己的酒店.

我以前说过，我一般都不建议 long distance landlord, 我喜欢手心之中，手臂之长，我这几年开始在芝加哥买入，所以芝加哥是我的第5个地区，也是因为找到一个非常能干的partner，我才能放心的芝加哥买入.

Long distance landlord，在大部分地区，长期来说可能operating亏钱，基本上就是投资operating给PM赚钱，自己可能赚个升值.

我的setup，我可以一年6个月到处浪，我一年大概gross 8_8.5 million in revenues, 我希望未来2年内可以每年达到营收10个米，但是因为到底还是自己生意，是完全不管那是不可能的，所以我觉得掏粪生意，没有百分百的 passive.

所有跟帖： 

• 插画不错。地主也艺术。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:14:16

• 那四个人下面的人是不是你挑的呢，还是他们自己找的。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:16:10

• 非常强，干货满满 -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:26:00

• 我有3个远程PM,管我的房子,决对100% 被动收入,有家门口的PM -tboy- ♂ (58 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:34:56

• 是远程的几十门的公寓还是一个个的出租屋 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:39:08

• 都是SFH or townhome -tboy- ♂ (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:50:14

• 天天修这修那听着不对劲啊。：） -alpha123- ♀ (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 23:29:00

• 管多房.PM下面有个home repair service INC $99 到 $200以下直修 -tboy- ♂ (162 bytes) () 01/13/2022 postreply 00:28:59

• 我有3个远程PM,管我的房子,决对100% 被动收入,有家门口的PM -tboy- ♂ (58 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:35:04

• 我有3个远程PM,管我的房子,决对100% 被动收入,有家门口的PM -tboy- ♂ (58 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:35:08

• 我有3个远程PM,管我的房子,决对100% 被动收入,有家门口的PM -tboy- ♂ (58 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:35:09

• 这些信息真好！谢老大。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:42:41

• 有没有想过放大脚步scale up？例如做大型物业或全国性经营？ -绿园紫竹- ♂ (91 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:45:03

• 老大是躺沙滩passive数钱看美女腻了，宁肯active 经营。 -云起千百度- ♀ (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:46:10

• 芝加哥远程的是你的人管理还是partner的人管理？ -jenning- ♂ (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:46:37

• 很能干的partner 肯定是干活的，我是说监督和管理的活 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 04:55:27

• 我天，fort Wayne 竟然有这么大个地主！ -一个着急的人- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 00:05:00

• 这样的模式确实可以无限扩张，做成企业。也有点直观感觉了，企业的发展靠的是人才。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 01:32:36

• 所以老大跟我们的区别是，他已经不是个地主了，而是个成功的CEO -jenning- ♂ (80 bytes) () 01/13/2022 postreply 05:39:40

• 他是entrepreneur 。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 06:00:01

• 是这么回事，质变进入到另一个层次。30年的坚持，令人钦佩。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 06:00:53

• 佩服！佩服！ 而且这过程还帮到过很多人 -nanbudao- ♀ (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 13:42:50

• 牛！分片管理，找到合适的人也是缘分。 -Oona- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 01:34:11

• 收费大概比外面贵不少，但活儿干得很漂亮，我以后大概也不可能用外面的装修队只能用他们了。 -Oona- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 01:34:51

• 我们这里的装修队和各个装修材料店都一条龙了，地区也被几个装修队公关，收费高但活儿漂亮，感觉以后我只能找他们装修了。 -Oona- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 02:07:27

• 比如有一家说只和弗格森合作什么的，怎么这么牛气？难道我用外面的装修队会打起来吗？ -Oona- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 02:10:34

• 还有，我们这里也有更有钱的大佬一心想吃窝边草，能拿到一棵草都很不容易，难！ -Oona- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 02:23:56

• 我说的不是Indianapolis-Carmel-Anderson这个热点地区，在那里我们失去了买买买的机遇，现在也很难买到。 -Oona- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 03:42:50

• 你老婆一开始支持你买房吗？还是有个过程？ -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 03:43:15

• 老顽石（小小石头）的经典名著“房地产的四重魔力”要天讲月月讲，没有转不过弯来的：） -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 05:11:33

• 厉害，能找到合适的管理人员并且保持队伍稳定很不容易。北卡虽然也是穷州，这么便宜又好的人工是找不到的 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 04:12:55

• 做大做大一定要做大。大了，不管有没有自己固定发工资的团队，就是平常所要用的各方面人才，也 -MrsKwok- ♀ (135 bytes) () 01/13/2022 postreply 06:13:06

• 这个帖子太重要了 谢谢您的分享 -jennysong- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 04:16:00

• 赞！创造了就业机会！我听说一些管理比较得力的地主说100个门1.5个人配置，一个人on site 小维修，半个人的出租和联络工作 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 04:58:37

• 这个数字很有意思，学习了 -攀攀妈的房产经- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 06:07:13

• 也取决与物业的状况和租客的素质。我住过大学公寓楼，160户，一个维修工，报修/管理全自助，他的LIST每天至少20个小活。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 07:02:10

• 多谢真诚分享！ -lvalandlord1- ♂ (41 bytes) () 01/13/2022 postreply 05:04:35

• 认同，任何business都需要运营，劳心劳力都有。 -猫狗大战- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 06:03:49

• 跟着老大的模式和方向走就没错。老大的中心思想一直是我们的指路明灯…… -MrsKwok- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 06:09:16

• 哇，楼主厉害，信息量太大。谢谢分享！ -Phenix- ♂ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 06:35:00

• 谢谢jy分享， 大赞 -螺丝螺帽- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:23:14

• 这能力，做啥都会成功 -H&CMom- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:27:50

• 投坛第一了 -浅潜- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:51:35

• 谢谢分享！ -Calsh2007- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:52:00

• 多谢分享！管理不容易 -wxc9807- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 09:05:51

• 膜拜，妥妥的过亿了 -白菜房- ♂ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 09:37:26

• 多谢jy老大真诚的分享。大赞 -Hellofriends- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 12:41:28

• jy老大真牛---佩服 -xhjaer19721- ♀ (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 19:26:08

• 请菲律宾人CPA管理就是好! 人家不会出去抢客单干。 -6ba6- ♂ (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 07:57:05

• 家大业大目标大风险大， 也有一两个专业律师做师爷吗? -6ba6- ♂ (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 08:00:58