其实这个话题,猴哥的管理篇已经说的太好,我今天想说的,就是我自己的经验.
猴哥说的,房东是一个生意,也是一个事业,第一步是管自己,第二部是管经理人,第三部是管理管理公司.
穷人掏粪,开始都是亲力亲为,到了一定程度,就需要开始挤几下别人的奶,管理人其实不比管理物业更轻松,我的工人,最长时间的已经跟了我19年,我觉得应该尽量尽早培养自己的团队.
一般来说,我觉得 for every 30_40 doors, can support a part time office help and a part time maintenance person.
我自己的系统,每个 district manager都是我亲自培养出来的,我的物业,主要在 northern Indiana, 分成4个部分,core部分, 这个是我家领导管的. 南边部分是5个 properties 240个门,管这个部分的,原来是个HVAC老板,生意破产后跟我. 中部地区的,三个物业,是跟了我19年. 然后 Fort Wayne地区,200多门,管理的是夫妻两人, 女的是菲律宾人,我公司里面最最最重要的人,她比我还清楚我的财政状况,她在菲律宾的时候是个高管,管着100多人的CPA,嫁到美国,走投无路到我家餐馆来企台,我现在付她夫妻两个人16万多.
这4个人,是我直接管理的,他们下面,各有8-12人,其中,每个物业的onsite manager,这些小manager,我一般是 free rents + 1000-2000 一个月的工资,他们的工作,非常简单,只是需要 follow procedures, 1. 收房租,然后fax到总公司 for book keeping, 2. Coordinating and maintaining repair schedules, 3 evictions. 然后就是维修工人,我一般50个门一上的有一个专门的维修工,其他的是 travel maintenance workers, 这些都是比较专业的维修工,我有自己的hvac,电工, plumber, framer, roofer, 这些都是各个物业都去,住就是基本上我们自己的酒店.
我以前说过,我一般都不建议 long distance landlord, 我喜欢手心之中,手臂之长,我这几年开始在芝加哥买入,所以芝加哥是我的第5个地区,也是因为找到一个非常能干的partner,我才能放心的芝加哥买入.
Long distance landlord,在大部分地区,长期来说可能operating亏钱,基本上就是投资operating给PM赚钱,自己可能赚个升值.
我的setup,我可以一年6个月到处浪,我一年大概gross 8_8.5 million in revenues, 我希望未来2年内可以每年达到营收10个米,但是因为到底还是自己生意,是完全不管那是不可能的,所以我觉得掏粪生意,没有百分百的 passive.
讨论一下房产管理和远程房东的利弊.
所有跟帖:
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插画不错。地主也艺术。
-alpha123-
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01/12/2022 postreply
22:14:16
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那四个人下面的人是不是你挑的呢,还是他们自己找的。
-alpha123-
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01/12/2022 postreply
22:16:10
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非常强,干货满满
-tallcuterich-
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01/12/2022 postreply
22:26:00
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我有3个远程PM,管我的房子,决对100% 被动收入,有家门口的PM
-tboy-
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01/12/2022 postreply
22:34:56
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是远程的几十门的公寓还是一个个的出租屋
-alpha123-
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01/12/2022 postreply
22:39:08
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都是SFH or townhome
-tboy-
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01/12/2022 postreply
22:50:14
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天天修这修那听着不对劲啊。:)
-alpha123-
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01/12/2022 postreply
23:29:00
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管多房.PM下面有个home repair service INC $99 到 $200以下直修
-tboy-
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01/13/2022 postreply
00:28:59
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我有3个远程PM,管我的房子,决对100% 被动收入,有家门口的PM
-tboy-
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01/12/2022 postreply
22:35:04
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我有3个远程PM,管我的房子,决对100% 被动收入,有家门口的PM
-tboy-
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01/12/2022 postreply
22:35:08
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我有3个远程PM,管我的房子,决对100% 被动收入,有家门口的PM
-tboy-
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01/12/2022 postreply
22:35:09
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这些信息真好!谢老大。
-jenning-
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01/12/2022 postreply
22:42:41
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有没有想过放大脚步scale up?例如做大型物业或全国性经营?
-绿园紫竹-
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01/12/2022 postreply
22:45:03
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老大是躺沙滩passive数钱看美女腻了,宁肯active 经营。
-云起千百度-
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01/12/2022 postreply
22:46:10
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芝加哥远程的是你的人管理还是partner的人管理?
-jenning-
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01/12/2022 postreply
22:46:37
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很能干的partner 肯定是干活的,我是说监督和管理的活
-AMYMINT-
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01/13/2022 postreply
04:55:27
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我天,fort Wayne 竟然有这么大个地主!
-一个着急的人-
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01/13/2022 postreply
00:05:00
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这样的模式确实可以无限扩张,做成企业。也有点直观感觉了,企业的发展靠的是人才。
-守月-
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01/13/2022 postreply
01:32:36
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所以老大跟我们的区别是,他已经不是个地主了,而是个成功的CEO
-jenning-
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01/13/2022 postreply
05:39:40
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他是entrepreneur 。
-alpha123-
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01/13/2022 postreply
06:00:01
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是这么回事,质变进入到另一个层次。30年的坚持,令人钦佩。
-守月-
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01/13/2022 postreply
06:00:53
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佩服!佩服! 而且这过程还帮到过很多人
-nanbudao-
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01/16/2022 postreply
13:42:50
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牛!分片管理,找到合适的人也是缘分。
-Oona-
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01/13/2022 postreply
01:34:11
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收费大概比外面贵不少,但活儿干得很漂亮,我以后大概也不可能用外面的装修队只能用他们了。
-Oona-
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01/13/2022 postreply
01:34:51
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我们这里的装修队和各个装修材料店都一条龙了,地区也被几个装修队公关,收费高但活儿漂亮,感觉以后我只能找他们装修了。
-Oona-
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01/13/2022 postreply
02:07:27
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比如有一家说只和弗格森合作什么的,怎么这么牛气?难道我用外面的装修队会打起来吗?
-Oona-
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01/13/2022 postreply
02:10:34
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还有,我们这里也有更有钱的大佬一心想吃窝边草,能拿到一棵草都很不容易,难!
-Oona-
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01/13/2022 postreply
02:23:56
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我说的不是Indianapolis-Carmel-Anderson这个热点地区,在那里我们失去了买买买的机遇,现在也很难买到。
-Oona-
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01/13/2022 postreply
03:42:50
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你老婆一开始支持你买房吗?还是有个过程?
-rapidestate-
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01/13/2022 postreply
03:43:15
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老顽石(小小石头)的经典名著“房地产的四重魔力”要天讲月月讲,没有转不过弯来的:)
-QinHwang-
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01/13/2022 postreply
05:11:33
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厉害,能找到合适的管理人员并且保持队伍稳定很不容易。北卡虽然也是穷州,这么便宜又好的人工是找不到的
-米奇的厨房-
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01/13/2022 postreply
04:12:55
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做大做大一定要做大。大了,不管有没有自己固定发工资的团队,就是平常所要用的各方面人才,也
-MrsKwok-
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01/13/2022 postreply
06:13:06
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这个帖子太重要了 谢谢您的分享
-jennysong-
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01/13/2022 postreply
04:16:00
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赞!创造了就业机会!我听说一些管理比较得力的地主说100个门1.5个人配置,一个人on site 小维修,半个人的出租和联络工作
-AMYMINT-
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01/13/2022 postreply
04:58:37
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这个数字很有意思,学习了
-攀攀妈的房产经-
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01/13/2022 postreply
06:07:13
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也取决与物业的状况和租客的素质。我住过大学公寓楼,160户,一个维修工,报修/管理全自助,他的LIST每天至少20个小活。
-AMYMINT-
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01/13/2022 postreply
07:02:10
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多谢真诚分享!
-lvalandlord1-
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01/13/2022 postreply
05:04:35
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认同,任何business都需要运营,劳心劳力都有。
-猫狗大战-
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01/13/2022 postreply
06:03:49
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跟着老大的模式和方向走就没错。老大的中心思想一直是我们的指路明灯……
-MrsKwok-
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01/13/2022 postreply
06:09:16
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哇,楼主厉害,信息量太大。谢谢分享!
-Phenix-
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01/13/2022 postreply
06:35:00
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谢谢jy分享, 大赞
-螺丝螺帽-
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01/13/2022 postreply
08:23:14
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这能力,做啥都会成功
-H&CMom-
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01/13/2022 postreply
08:27:50
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投坛第一了
-浅潜-
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01/13/2022 postreply
08:51:35
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谢谢分享!
-Calsh2007-
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01/13/2022 postreply
08:52:00
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多谢分享!管理不容易
-wxc9807-
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01/13/2022 postreply
09:05:51
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膜拜,妥妥的过亿了
-白菜房-
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01/13/2022 postreply
09:37:26
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多谢jy老大真诚的分享。大赞
-Hellofriends-
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01/13/2022 postreply
12:41:28
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jy老大真牛---佩服
-xhjaer19721-
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01/13/2022 postreply
19:26:08
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请菲律宾人CPA管理就是好! 人家不会出去抢客单干。
-6ba6-
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01/14/2022 postreply
07:57:05
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家大业大目标大风险大, 也有一两个专业律师做师爷吗?
-6ba6-
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01/14/2022 postreply
08:00:58