讨论一下房产管理和远程房东的利弊.

来源: 2022-01-12 22:10:00 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (2736 bytes)

其实这个话题,猴哥的管理篇已经说的太好,我今天想说的,就是我自己的经验.

猴哥说的,房东是一个生意,也是一个事业,第一步是管自己,第二部是管经理人,第三部是管理管理公司.

穷人掏粪,开始都是亲力亲为,到了一定程度,就需要开始挤几下别人的奶,管理人其实不比管理物业更轻松,我的工人,最长时间的已经跟了我19年,我觉得应该尽量尽早培养自己的团队.

一般来说,我觉得 for every 30_40 doors, can support a part time office help and a part time maintenance person.

我自己的系统,每个 district manager都是我亲自培养出来的,我的物业,主要在 northern Indiana, 分成4个部分,core部分, 这个是我家领导管的. 南边部分是5个 properties 240个门,管这个部分的,原来是个HVAC老板,生意破产后跟我. 中部地区的,三个物业,是跟了我19年. 然后 Fort Wayne地区,200多门,管理的是夫妻两人, 女的是菲律宾人,我公司里面最最最重要的人,她比我还清楚我的财政状况,她在菲律宾的时候是个高管,管着100多人的CPA,嫁到美国,走投无路到我家餐馆来企台,我现在付她夫妻两个人16万多.

这4个人,是我直接管理的,他们下面,各有8-12人,其中,每个物业的onsite manager,这些小manager,我一般是 free rents + 1000-2000 一个月的工资,他们的工作,非常简单,只是需要 follow procedures, 1. 收房租,然后fax到总公司 for book keeping, 2. Coordinating and maintaining repair schedules, 3 evictions. 然后就是维修工人,我一般50个门一上的有一个专门的维修工,其他的是 travel maintenance workers, 这些都是比较专业的维修工,我有自己的hvac,电工, plumber, framer, roofer, 这些都是各个物业都去,住就是基本上我们自己的酒店.

我以前说过,我一般都不建议 long distance landlord, 我喜欢手心之中,手臂之长,我这几年开始在芝加哥买入,所以芝加哥是我的第5个地区,也是因为找到一个非常能干的partner,我才能放心的芝加哥买入.

Long distance landlord,在大部分地区,长期来说可能operating亏钱,基本上就是投资operating给PM赚钱,自己可能赚个升值.

我的setup,我可以一年6个月到处浪,我一年大概gross 8_8.5 million in revenues, 我希望未来2年内可以每年达到营收10个米,但是因为到底还是自己生意,是完全不管那是不可能的,所以我觉得掏粪生意,没有百分百的 passive.

所有跟帖: 

插画不错。地主也艺术。 -alpha123- 给 alpha123 发送悄悄话 alpha123 的个人群组 (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:14:16

那四个人下面的人是不是你挑的呢,还是他们自己找的。 -alpha123- 给 alpha123 发送悄悄话 alpha123 的个人群组 (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:16:10

非常强,干货满满 -tallcuterich- 给 tallcuterich 发送悄悄话 tallcuterich 的博客首页 tallcuterich 的个人群组 (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:26:00

我有3个远程PM,管我的房子,决对100% 被动收入,有家门口的PM -tboy- 给 tboy 发送悄悄话 tboy 的个人群组 (58 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:34:56

是远程的几十门的公寓还是一个个的出租屋 -alpha123- 给 alpha123 发送悄悄话 alpha123 的个人群组 (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:39:08

都是SFH or townhome -tboy- 给 tboy 发送悄悄话 tboy 的个人群组 (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:50:14

天天修这修那听着不对劲啊。:) -alpha123- 给 alpha123 发送悄悄话 alpha123 的个人群组 (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 23:29:00

管多房.PM下面有个home repair service INC $99 到 $200以下直修 -tboy- 给 tboy 发送悄悄话 tboy 的个人群组 (162 bytes) () 01/13/2022 postreply 00:28:59

我有3个远程PM,管我的房子,决对100% 被动收入,有家门口的PM -tboy- 给 tboy 发送悄悄话 tboy 的个人群组 (58 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:35:04

我有3个远程PM,管我的房子,决对100% 被动收入,有家门口的PM -tboy- 给 tboy 发送悄悄话 tboy 的个人群组 (58 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:35:08

我有3个远程PM,管我的房子,决对100% 被动收入,有家门口的PM -tboy- 给 tboy 发送悄悄话 tboy 的个人群组 (58 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:35:09

这些信息真好!谢老大。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:42:41

有没有想过放大脚步scale up?例如做大型物业或全国性经营? -绿园紫竹- 给 绿园紫竹 发送悄悄话 绿园紫竹 的个人群组 (91 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:45:03

老大是躺沙滩passive数钱看美女腻了,宁肯active 经营。 -云起千百度- 给 云起千百度 发送悄悄话 云起千百度 的博客首页 云起千百度 的个人群组 (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:46:10

芝加哥远程的是你的人管理还是partner的人管理? -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (0 bytes) () 01/12/2022 postreply 22:46:37

很能干的partner 肯定是干活的,我是说监督和管理的活 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 04:55:27

我天,fort Wayne 竟然有这么大个地主! -一个着急的人- 给 一个着急的人 发送悄悄话 一个着急的人 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 00:05:00

这样的模式确实可以无限扩张,做成企业。也有点直观感觉了,企业的发展靠的是人才。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 01:32:36

所以老大跟我们的区别是,他已经不是个地主了,而是个成功的CEO -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (80 bytes) () 01/13/2022 postreply 05:39:40

他是entrepreneur 。 -alpha123- 给 alpha123 发送悄悄话 alpha123 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 06:00:01

是这么回事,质变进入到另一个层次。30年的坚持,令人钦佩。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 06:00:53

佩服!佩服! 而且这过程还帮到过很多人 -nanbudao- 给 nanbudao 发送悄悄话 nanbudao 的个人群组 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 13:42:50

牛!分片管理,找到合适的人也是缘分。 -Oona- 给 Oona 发送悄悄话 Oona 的博客首页 Oona 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 01:34:11

收费大概比外面贵不少,但活儿干得很漂亮,我以后大概也不可能用外面的装修队只能用他们了。 -Oona- 给 Oona 发送悄悄话 Oona 的博客首页 Oona 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 01:34:51

我们这里的装修队和各个装修材料店都一条龙了,地区也被几个装修队公关,收费高但活儿漂亮,感觉以后我只能找他们装修了。 -Oona- 给 Oona 发送悄悄话 Oona 的博客首页 Oona 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 02:07:27

比如有一家说只和弗格森合作什么的,怎么这么牛气?难道我用外面的装修队会打起来吗? -Oona- 给 Oona 发送悄悄话 Oona 的博客首页 Oona 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 02:10:34

还有,我们这里也有更有钱的大佬一心想吃窝边草,能拿到一棵草都很不容易,难! -Oona- 给 Oona 发送悄悄话 Oona 的博客首页 Oona 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 02:23:56

我说的不是Indianapolis-Carmel-Anderson这个热点地区,在那里我们失去了买买买的机遇,现在也很难买到。 -Oona- 给 Oona 发送悄悄话 Oona 的博客首页 Oona 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 03:42:50

你老婆一开始支持你买房吗?还是有个过程? -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 03:43:15

老顽石(小小石头)的经典名著“房地产的四重魔力”要天讲月月讲,没有转不过弯来的:) -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 05:11:33

厉害,能找到合适的管理人员并且保持队伍稳定很不容易。北卡虽然也是穷州,这么便宜又好的人工是找不到的 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 米奇的厨房 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 04:12:55

做大做大一定要做大。大了,不管有没有自己固定发工资的团队,就是平常所要用的各方面人才,也 -MrsKwok- 给 MrsKwok 发送悄悄话 MrsKwok 的个人群组 (135 bytes) () 01/13/2022 postreply 06:13:06

这个帖子太重要了 谢谢您的分享 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 04:16:00

赞!创造了就业机会!我听说一些管理比较得力的地主说100个门1.5个人配置,一个人on site 小维修,半个人的出租和联络工作 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 04:58:37

这个数字很有意思,学习了 -攀攀妈的房产经- 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 攀攀妈的房产经 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 06:07:13

也取决与物业的状况和租客的素质。我住过大学公寓楼,160户,一个维修工,报修/管理全自助,他的LIST每天至少20个小活。 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 07:02:10

多谢真诚分享! -lvalandlord1- 给 lvalandlord1 发送悄悄话 lvalandlord1 的个人群组 (41 bytes) () 01/13/2022 postreply 05:04:35

认同,任何business都需要运营,劳心劳力都有。 -猫狗大战- 给 猫狗大战 发送悄悄话 猫狗大战 的博客首页 猫狗大战 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 06:03:49

跟着老大的模式和方向走就没错。老大的中心思想一直是我们的指路明灯…… -MrsKwok- 给 MrsKwok 发送悄悄话 MrsKwok 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 06:09:16

哇,楼主厉害,信息量太大。谢谢分享! -Phenix- 给 Phenix 发送悄悄话 Phenix 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 06:35:00

谢谢jy分享, 大赞 -螺丝螺帽- 给 螺丝螺帽 发送悄悄话 螺丝螺帽 的博客首页 螺丝螺帽 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:23:14

这能力,做啥都会成功 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:27:50

投坛第一了 -浅潜- 给 浅潜 发送悄悄话 浅潜 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:51:35

谢谢分享! -Calsh2007- 给 Calsh2007 发送悄悄话 Calsh2007 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 08:52:00

多谢分享!管理不容易 -wxc9807- 给 wxc9807 发送悄悄话 wxc9807 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 09:05:51

膜拜,妥妥的过亿了 -白菜房- 给 白菜房 发送悄悄话 白菜房 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 09:37:26

多谢jy老大真诚的分享。大赞 -Hellofriends- 给 Hellofriends 发送悄悄话 Hellofriends 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 12:41:28

jy老大真牛---佩服 -xhjaer19721- 给 xhjaer19721 发送悄悄话 xhjaer19721 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 19:26:08

请菲律宾人CPA管理就是好! 人家不会出去抢客单干。 -6ba6- 给 6ba6 发送悄悄话 6ba6 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 07:57:05

家大业大目标大风险大, 也有一两个专业律师做师爷吗? -6ba6- 给 6ba6 发送悄悄话 6ba6 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 08:00:58

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