今年决定真正开始尝试当当地主,6月在南加Orange county 买了一个Condo, 新手地主上来就碰到难题了。先啰嗦一下background,以便大家能了解详情。Condo 在一片大约150户的小区里,HOA 是专门一个公司管的,也有专人管这个小区,所以各种事宜HOA 基本都有标准程序,电话和email 交流也很快, 一直也没觉得HOA 烦。
HOA 管water, 包括冷热水。水管是放在concrete(Slab) 底下,我的condo 在一楼。9月初租客告诉我地板很热,可能water leakage了,租客是个plumber ,我很相信他,我立马告诉HOA. HOA 当天就派了他们dedicated plumbing 公司来查看,说热水管在Slab 底下,感觉地板热是正常的。
结果2个半月后11/29凌晨5:30,租客发现整个condo 全被水淹了,租客拍了视频,一个房间还能趟着水走路,水淹过脚背了。他们11-12点睡觉前还完全没感觉,也就是说进水时间是6小时之内。1小时内,HOA 立马派了同一家plumbing 公司来查看,说是Slab leakage, 他们知道怎么修。不到2小时就re-rout 水管搞定了。plumbing 公司很有经验,应该是以前或者经常碰到过相同情况。
HOA 不管condo 以内的damage, 因为今年HOA 的master insurance $15k deductible 还没到,这次HOA 就没有claim 他们的master insurance. HOA 会负责修水管,吹干,开墙,mold test, build back bare wall。
原本以为我的State farm renter insurance 肯定会管我的室内fixing 和loss of rental. 结果state farm field adjuster 去了两次查看,也要了HOA修理的 plumbing report , 确认了是Slab leakage. 昨天发给了我正式letter 说明我的rental insurance policy xxx条款是不管这种slab leakage 的,电话里告诉我state farm 都不保所有orange county的slab leakage.
我想告的理由是9月份我们明明已经告诉HOA/plumbing 公司 潜在的risk, 大概率是他们的plumbing 公司误诊或者先拖着(反正有insurance 买单)。因为HOA 和他们的 plumbing 公司的大意,现在造成我的loss.
我6月把这个condo里面全部remodel 了,想一劳永逸。现在要重新装地板,刷墙。还有loss of rent. Restoration 公司要求租客搬空,租客不肯搬,我额外补给租客一个月租金他们才搬走,修好后还想回来的。里里外外我自己损失大约$10k左右。
欢迎有经验的房东讨论一下,我这种case 可以去小法庭告一下吗?看看能否拿回$7500损失。要告的话,应该告谁?因为自己损失也不是很大,就不想请律师了。
柠檬大师,你的建议是什么?
谢谢!