签75年的租约的时候，你想过你孙子和重孙子吗? (下）

像Walgreens、CVS，麦当劳这样的CREDIT 租客一般租约是先签15-25年，然后每五年续一次 （option）。第一个租约可以固定或者每五年固定租金，升10%租金， 再保持五年，这是基于美国的通胀长期在2%左右的现实。所以我很理解前一阵子美联储口口声声说通胀高涨是暂时的，一旦承认通胀会长期高于5%，对于商业地产的估值会是一场大灾难，还会连累银行业，和其他的连锁反应。

回到Allston 这栋楼，第一个租约25年固定，这已经让人难以忍受了，难道盖楼的钱都是租客出的？好在已经过了13年，还剩12年。续租条款更离谱，是50个一年的租约，而且50年一分钱租金也不涨。就是说，租客每年都可以走人（如果经营不佳），房东却是50年不能涨租（一共75年）。这和纽约的租金控制公寓有共同之处。比如隔壁的商铺50年以后已经涨到500，这个租客还是付100.

S 这个人挺有意思的，他是哈佛商学院毕业的，我一听到HBS 脑袋里就响起了警报“FIRE, FIRE", 和他们打交道一定要小心. 他在几个著名投资机构里面干过，闪闪发光的简历，人脉肯定不错，可是为什么踩进这么大的坑？上面那个要命的租约，租金年年不能涨，地税保险却要年年涨，商业贷款很多是五年固定，如果每五年也涨一点，就是保持在每年2-3%，按照收益率来说，这个物业的价值也是逐年下降的。S 凭着迷之自信，拿什么去劝租客自愿提前终止租约呢？还要去做开发？

S 很有策略，先说我对你的一排小铺（就在这个大盒子物业隔壁）很有兴趣，我想开发，你上个月才买的，我加10%的价钱把你BUY OUT, 嗯，挺诱人的。然后话头一转，说你要是想做开发（目前开发的利益有多大多大），也可以把我BUY OUT，只要在我的买价上加一百万，还不到10%呢。

S的能耐还体现在找贷款上面，目前物业的年收益率是4.5%， 他发挥强大的人脉在某个保险公司找到十年固定2.6%的贷款，佩服佩服！但是十年以后怎么办？

S还没有过户，应该已经过了due diligence, 我觉得还是认亏离场最好，亏定金亏首期都认了。他找到我也算是最后的挣扎吧，表面还那么镇定自若。如果早几年，他能碰到人傻钱多的安邦保险，说不定能转手。

 

所有跟帖： 

• 不好意思，才发现手误刚才标题写了85年，应该是75年，特此更正。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 10:31:49

• 看不懂大部分文字。。。 -墙角数枝梅- ♂ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 10:35:41

• 4.5%低风险还保值，12年以后不续租就是了，play the long game -kungfutea- ♂ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 10:37:23

• 租客有续租的权利，房东不能拒绝 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 10:47:56

• 如果有这种不合理的条款，应该可以challenge吧，这算是unconscionability -kungfutea- ♂ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 11:05:51

• 商业地产假设双方都是savvy investor -blogcity- ♂ (116 bytes) () 12/21/2021 postreply 14:42:20

• S是谁？ 这里说的开发是开发什么？ 不会是推倒旧楼盖新楼吧？ -harborsunset- ♀ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 10:51:38

• 开发就是推到盖高楼。S 是目标物业买家，还没过户，有种种顾虑，想在过户前加价卖给我。我上个月买的铺子在他边上。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 11:01:04

• 哦， 这样。 其实就是买地皮， 推倒重建，原来的75年租约就可以一笔勾销了， 但是手笔有点大， 一不小心阴沟里翻船就不好玩了。 -harborsunset- ♀ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 11:07:16

• 没可能一笔勾销，租约是有法律效应的 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 11:24:29

• wag cvs也在不断关店 -blogcity- ♂ (78 bytes) () 12/21/2021 postreply 14:39:56

• 商业地产wholesaler? -不声不响- ♂ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 11:03:00

• 商业地产水很深啊，谢谢分享。 -山里人家168- ♀ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 11:11:13

• 哈哈， 也许是老头的策略，怕太值钱了不肖子孙中途给卖了 -jenning- ♂ (44 bytes) () 12/21/2021 postreply 11:16:05

• 借贴感谢建宁， 我最近到你的博客偷艺， 篇篇都是精品， 谢无私分享。 借用一句话，“祝好人一生暴富”。 -harborsunset- ♀ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 11:21:01

• 哈，该向咪姐这样货真价实的大佬学习。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 14:28:33

• 哈哈，50年不变，好熟耳的历史用词。 -haomahaoma- ♀ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 11:36:45

• 所以，商业地产的租约并不是越长越好，也不是大租客就是好租客。老头怎么会签下这么一个不平等的租约？ -圭妈- ♀ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 11:38:00

• 我忽然觉得自己没有大视野，也许合并两块地搞一个高层住宅大赚一笔，两三年后把一楼还是以不变的低价租给目前的租客。双赢 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 12:03:10

• 刚看到。既然如此，你和S变成合作关系也会是双赢。 -守月- ♀ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 12:53:11

• 咪姐谦虚了，你是大能人，向你学习! -圭妈- ♀ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 12:55:00

• 这个是Walgreens 的标准租约了 -blogcity- ♂ (171 bytes) () 12/21/2021 postreply 13:33:03

• 租金上涨缓慢，没有升值潜力，不抗通胀，好处就是比较稳定，不用操心。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 14:51:00

• 比美元国债强 -blogcity- ♂ (35 bytes) () 12/21/2021 postreply 15:52:54

• 美债最长30年，这个75年不让涨租。美债流动性强，但是确实收益率更低。都是适合退休人士。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 16:07:00

• 广告叫做coupon clipper -blogcity- ♂ (233 bytes) () 12/21/2021 postreply 21:26:21

• 看不懂S怎么想的。明知山有虎，偏向虎山行。这个坑显然十年填不平。 -守月- ♀ (0 bytes) () 12/21/2021 postreply 12:48:22

• 买Walgreens长期租约商业地产的很多 -blogcity- ♂ (18 bytes) () 12/21/2021 postreply 13:24:13

• 开发也不是不可能 -blogcity- ♂ (63 bytes) () 12/21/2021 postreply 14:47:06

• Sounds like a ground lease of 75 years. -老虎滩- ♂ (0 bytes) () 12/22/2021 postreply 04:58:42

• 如果是ground lease的话，很有可能地上建筑物都是由房客出钱建的。地主收一个很低的“地租”是很合理的呀。 -老虎滩- ♂ (0 bytes) () 12/22/2021 postreply 05:22:38

• 这个可能性比较大，一切都顺理成章，容易解释了。 -守月- ♀ (0 bytes) () 12/22/2021 postreply 06:28:45

• Lease 中有demolition clause 吗？如果有的话，S可以推倒现有建筑物，重新开发新的物业。 -老虎滩- ♂ (0 bytes) () 12/22/2021 postreply 05:04:55

• 能够花15M在Boston 买物业的人不会是傻瓜。有经验的投资者不会在没有想好退出机制的情况下，贸然买入资产。 -老虎滩- ♂ (0 bytes) () 12/22/2021 postreply 05:11:20

• 现租客没有动力去支持S的开发计划，对任何proposal 的充耳不闻，不回应。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 12/22/2021 postreply 09:40:19

• 现有租客当然是站在反对土地开发的立场上了，因为新开发案产生的地产增值与现有房客没有任何关系。 -老虎滩- ♂ (0 bytes) () 12/22/2021 postreply 13:26:57

• 如果租约当中有demolition clause，租客反对开发也没用。一切以租约文本为准。 -老虎滩- ♂ (0 bytes) () 12/22/2021 postreply 13:29:23

• S在下一盘大多数人没有看懂的大棋，似乎不应该看轻他的智商、情商和财商。 -老虎滩- ♂ (0 bytes) () 12/22/2021 postreply 13:42:30