代楼主答一下：你们的疑问有道理，因为Cap Rate 的计算跟贷款利息无关。然而，商业地产贷款跟住宅贷款有不同：

商业地产贷款多为ARM，无法固定30年。而住宅贷款可以更长。试想这样的情况；你买入的商业物业时贷款为3年固定4%，cap rate也为4%，一年之后，3年ARM商业贷款利息为5%，新的买主就希望高些cap rate才值得买。要高cap rate，业主只能降低价格。你可能说，我买入就准备持有30年，不卖，何来亏？但你利息固定时间到了你需要refi，而市场上买家能够买到高cap rate的物业。所以可以理解成你持有的物业已经降价。不知道这理解是否正确。