我又来了！ 有个brrr的deal了。deal 来的太快，我还没准备好呢！老地主们帮我长长眼。拜托。

来源: DD2020 于 2021-08-26 12:16:42 [] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (1215 bytes)

昨天刚说和realtor 交流过，现在·就是等deal。结果，刚刚一天，我一直合作的realtor就给我打电话了。

这个卖家是 wholesaler。卖家在今年五月拍卖中用 15 万竞得一个4000 sq ft SFH.  4b 1ba. 100 年的砖房。在我们这里，100年的房子很常见。所以并不是我的concern。

卖家跟township从新zoning，把SFH 变成4 multi family. 每个unit是2B1BA. 蓝图和permit都已拿到。现在要25万卖给我。如果改好了，房子能卖到50-60万。还没有找contractor估价。

但是粗粗算一下，要加4 个厨房，四个卫生间，一个算2。5万。就是十万。拉电线，分水表，分电表，还有改结构，至少10万。那么在留个20% 浮动。就是24万。

租金应该是 $1200/unit. 就是$4800/month

如果还价到20万买下，本金45万。能估价到60万，就brrr了。如果估价50万，那就留了8万cash拿不出来。

估价肯定会去找两个contractor看最后rehab花费多少。如果假设我现在自己的算法基本正确，还有那些risk 和其他方面没有考虑的吗？

所有跟帖： 

• Do your own homework first -borisg- ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (46 bytes) () 08/26/2021 postreply 12:29:03

• 我刚卖掉的三家庭的状况不太好 45万。刚刚成交四家庭70万。不过有一个是3bedroom的。 -DD2020- ♀ 给 DD2020 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 12:36:48

• 现在装修的行情就是自己的估价乘2 或 3 -越王剑- ♂ 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 (213 bytes) () 08/26/2021 postreply 12:30:47

• 希望你是错的，不过我觉得你可能是对的。等我装修好了我来分享成本 -琼溪山房- ♀ 给 琼溪山房 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 12:33:15

• 你也在该多家庭房吗？改好分享一下吧。 -DD2020- ♀ 给 DD2020 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 12:38:04

• 没有完全没有，我要先跟你们学学再做 -琼溪山房- ♀ 给 琼溪山房 发送悄悄话 (32 bytes) () 08/26/2021 postreply 12:40:33

• 看起来挺好玩的，我是来学习的，不过要放进大量现金 -琼溪山房- ♀ 给 琼溪山房 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 12:31:38

• 占用大量资金。 -keeplooking- ♂ 给 keeplooking 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 12:37:37

• 你的用户名和留言，正好应景儿！ -DD2020- ♀ 给 DD2020 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 12:38:55

• Appraiser 压价的风险考虑过没有？appraisal 前六个月内要是MLS上来个低价房就很不妙 -kitfrommars- ♀ 给 kitfrommars 发送悄悄话 (60 bytes) () 08/26/2021 postreply 13:06:41

• 这个的讨论还是会很有意思的（直接见里面，我话多） -攀攀妈的房产经- ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (946 bytes) () 08/26/2021 postreply 13:36:18

• 我精装修过四家庭，重新做车道，换了三个heating system，所以大概有个概念，但是你这个工程量太大啦，而且没法贷款，整体 -攀攀妈的房产经- ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 13:39:50

• 有道理！谢谢帮我算账。就是有时候轮到自己的事，脑子就有点不转。你这样一分析，真的no brainer的walk away. -DD2020- ♀ 给 DD2020 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 13:53:07

• 我朋友最近完工一个两家庭（从demolition开始的），不用general contractor，做了整整两年（最早他自己估计 -攀攀妈的房产经- ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (890 bytes) () 08/26/2021 postreply 13:59:34

• 以后就跟你混了。见识广，有愿意带新人！谢谢啦。 -DD2020- ♀ 给 DD2020 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 14:35:25

• 都是刚起步阶段，只不过话多而且，一起讨论，互相切磋 -攀攀妈的房产经- ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 15:49:40

• 时间太长，现金投入太多 -goodhouse99- ♀ 给 goodhouse99 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 14:00:37

• 我正在做cash-out。Lender只肯贷（买价+装修费用）X 75%， BRRR玩不转了！ -chris08540- ♂ 给 chris08540 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 13:36:58

• 那是六个月以内的delayed financing吧，多等一点时间就可以了。 -攀攀妈的房产经- ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 13:40:17

• 谢谢提醒！ -chris08540- ♂ 给 chris08540 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 14:16:11

• 你的装修费太保守了，我上个月请工头估过一家改两家庭，地下室finish,报价23万 -那边风景独好- ♀ 给 那边风景独好 发送悄悄话 (110 bytes) () 08/26/2021 postreply 13:50:47

• 而且我觉得你这种一改四，不如推倒重建。这块地皮值20万就下手吧！ -那边风景独好- ♀ 给 那边风景独好 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 13:54:12

• 现在装修请工开价都高（通胀呀）。稍微加点活，工钱都是加倍的要。要小心了。 -紫檀吧主- ♀ 给 紫檀吧主 发送悄悄话 紫檀吧主 的博客首页 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 17:09:02

• +1，从长远讲，这是个好主意，但不适合做第一个项目。 -新手地主刚上路- ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 20:32:55

• 我想到几个问题 -不声不响- ♂ 给 不声不响 发送悄悄话 不声不响 的博客首页 (439 bytes) () 08/26/2021 postreply 18:17:31

• 他拍来的。所以卖给我我要做title search. 已经决定pass. 本钱太大，rehab 多半是大坑。 -DD2020- ♀ 给 DD2020 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/26/2021 postreply 18:21:00

• 这个工程量太大了，第一个项目做个简单的小项目，走一边流程，赚一点甚至亏一点都没关系。 -新手地主刚上路- ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (101 bytes) () 08/26/2021 postreply 20:31:48

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