用退休金投资房地产有几种形式？

来源: 康赛欧于 2021-07-06 12:33:03 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (7131 bytes)

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我想先说些题外话：如果你不喜欢我的文章，就请飘过。有的中老年男人/女人心胸太狭隘，自以为是，不能容人，也就是容不得别人跟他们不同。你做事和说话请有些教养，不要以为穿着马甲就可以信口雌黄，为所欲为。常言道：心坏没人知，嘴坏招人厌。人在做，天在看。所有的网友只要不违反文学城的规定，谁都有权发帖/发文。文学城是大家的文学城，不是以你个人好恶为标准的，你以为你是谁呀，连个真名实姓都不敢说。文学城只有大家共同努力，百花齐放，才能越办越兴旺，越办越好。

我有4篇文章现在被挂在投坛城头，我在今年才开始往投坛发文章的，大概发了10-12篇文章，有6-7篇文章被挂在过投坛城头，被推到首页的文章占发文的99%，这是大家有目共睹的，事实胜于雄辩。我的文章是好文还是烂文，自有公论哈。我在投坛的文章的点击量都是很不错，几乎都是过万，有的甚至接近2万。

我不跟人论对错，我也从不乱怼人、乱喷人和主动攻击他人，只讲实事求是，摆事实讲道理，我认为这才是一个人的最起码的修养和教养。

我在文学城发表的所有关于投资房地产的文章，全是我的实战经历和经验，全部是原创。我不在乎别人怎么看，怎么评价，还有我所写的文章是否会被剽窃？如果有人剽窃，那说明我写得好！再次声明：版权归康赛欧所有，转载不追责哈！

言归正传，这篇博文写于2020年，与大家分享。

有些人对我用存在401k的钱怎么买房以及卖房后的交税提出问题，在此我来陈述一下自己的经历，我只谈经历，不谈理论和定义，因为它们都能在网上查到，而我的经历才是我自己的宝贵财富，才具有说服力。

用退休金买房，有三种形式：

1. Solo 401k

2. SEP IRA

3. 一般公司的401k

下面的链接是讲 Solo 401k 和 SEP IRA 的定义和区别（英文），其实是大同小异：

https://en.wikipedia.org/wiki/Solo_401(k)

我以前只说过我是地主，因为博客的定调就是地主杂谈，实际上我还有另一个身份，就是我是一家公司的owner, 虽然只有我一个人。

我在美帝取得学位后，经历了十几年在老美公司和学校的打工生涯。很多年前由于不甘心过为人打工的生活，创立了自己的公司，后来公司的业务有所起色，我就辞去了学校的工作，从此过上了为自己打工的日子。

在2013年时为了用自己的退休金买房出租，在我的公司建立了401k账户, 是属于第一种形式，也就是Solo 401k，然后我把存在IRA里的退休金转入到了我的公司401k账户上。建立这个账户是个比较复杂的过程，简单地说，是通过当地的一家公司帮助建立的，我当时选择的开户银行是家大银行, 因为只知道它才有这个业务。

用401k的钱买了房后，这个房只能是属于401k的房。按IRS规定，401k的房，所得每月租金必须进入这个账户，所有的cost/expenses也是从这个账户中出。IRS规定，在资产超过25万后，才每年需要填表给IRS汇报一下。不到25万资产的，做好bookkeeping 就好。另外，在这个401k的账户里的钱，也可以做其它很多投资，比如买mutual fund。

去年我在卖了属于401k的房子后，按IRS规定，全部卖房后的款项回到了401k账户上，卖房后的盈利部分，暂时不用交税，但是，这些钱只能到59.5岁后（包括59.5岁）才能拿出，拿出后，要按当时的个人的收入情况，交个人所得税。

在此期间，我曾向我的401k账户借过钱用来买其它的出租房。IRS规定，只能一次借5万/人，按规定还利息和本金，利息和房贷利率差不多，5年还清全部借贷。所付利息，可以算成出租房的expense。

我个人认为，如果是打工族，跟自己的退休金借钱买房出租，操作规程就是上面我所说的，是属于第三种形式，也就是一般公司的401k。当卖掉出租房后，盈利部分是必须要交税的，因为房子是属于个人的。如果不想交当年的税，可以做1031 exchange。具体怎么做1031 exchange，我有一篇博文阐述过，这也是我的亲身经历，在此就不多说了。

有网友问我，借了退休金里的钱是否还能贷款？我先说打工族的情况，比如一个房子卖20万，按IRS规定，只能从退休金里借5万，剩余款项15万就可以去贷款了，只要贷款公司贷给你。第二种就是属于我这种情况，是我所拥有公司的401k账户，是去向那里借钱，也是只能借5万，剩余款项15万是看以什么名义去贷款，也就是说，是以401k的名义还是以个人名义去贷款，比如以个人名义去贷款，这房不属于401k的房，卖房后盈利部分要交当年的税，如果不做1031 exchange 的话。

做这些事情，都是一个比较繁琐复杂的工作，要上网查阅具体的操作规程，或是咨询专业人士。我不是专业人士，在这里只是大概说了操作过程，要按IRS所规定的去做，否则的话，会惹来麻烦。

我现在在等待时机再投资，买低卖高是我对投资理财的理念，是否能好好把握这个大家都知道的投资“口号”，这是仁者见仁智者见智的事情了。

这篇博文仅供参考

我卖掉的401K房