从迈阿密大楼倒塌看HOA如何使用管理费

   最近，迈阿密一大楼突然倒塌，死伤惨重，原因众说纷纭，估计不是设计错误就是维护不到位，后者的可能性更大。为什么不做维修，大楼管理公司是如何规划日常维修的？很多时候是钱的问题，有时还真是钱多好办事。但管理费收的太多，住户不高兴，管理公司又落个巧妇难为无米之炊的境地。

  财大气粗和巧妇只是表面现象，实际问题牵涉到大楼的具体情况，如何合理分配资金，实在是对HOA的考验。

  我曾经居住并做过HOA委员的大楼群，建于1939 年左右，属于“战前”建筑，一般认为是当地质量比较好的建筑。在钢筋水泥不普及的年代，这些砖结构6层大楼，维修工作相当重要。特别是屋顶，由于是平顶，容易积水，防漏就很难处理好。加上材料好坏和施工技术，屋顶的寿命年限相差很多。一旦漏雨，住在顶层的人苦不堪言，大楼管理公司也是疲于奔命。我那一共有7幢大楼，每次替换一幢大楼的屋顶，从决定，找公司，施工，验收，大约需要2到3年，一圈轮下来，第二轮又开始了。这还只是屋顶，其它的维修，比如电梯，稍有问题，年长的住户就有意见。外墙维修政府有硬性规定，这就是你经常看到大楼外有脚手架搭着。这些都需要钱，但管理费有限，永远不够。这是一个行规，大楼HOA不能盈利，每年的预算一定会超过实际收入，还要保证每年要有一定数量的紧急备用金在银行，一旦动用，第二年必须补上。

  所以，管理费几乎是经常要增加，二年一次增加5%，我的记忆中算是好的，最厉害的一次，911 事件，保险费大涨，又逢几个紧急抢修，连续二年涨幅达12%！

  我们的大楼群还有一个特别因素，大房东当时的占有率大约是30%，他们想趁市场价格好套现，准备出售几十套单元，为了吸引买家，就要做许多外部美化工程，但钱要大家出。矛盾就来了，一个要美轮美奂，一个要修屋顶。每次开会，都要斗智斗勇，非常难办。

  现在，大家应该理解大楼为何没有及时维修的原因了。上一张照片，这是牺牲必须维修工程的代价，属景上添花。

所有跟帖： 

• Surfside大楼修的钱是special assessment, 靠涨管理费已经不够了 -柠檬椰子汁- ♂ (186 bytes) () 06/30/2021 postreply 19:23:18

• 涨管理费或收assessment，这是个问题。 -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 06/30/2021 postreply 19:28:05

• 需要维修费每户8万美元，有很多人赞同维修，可是掏不出钱 -pangpangxiongxiong- ♀ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 05:17:30

• 有些人掏不出钱，大家一起死，这就是condo 的困境：单户没有自主权 -pangpangxiongxiong- ♀ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 05:19:01

• 可以分期付款，报道中有说 -柠檬椰子汁- ♂ (782 bytes) () 07/01/2021 postreply 06:09:49

• 那么主要问题是行动太晚了，太晚了 -pangpangxiongxiong- ♀ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 06:47:19

• 想快也快不了，那么多人都不想花钱 -柠檬椰子汁- ♂ (1860 bytes) () 07/01/2021 postreply 07:04:33

• 没办法，也是condo这种产权结构的内在缺陷 -pangpangxiongxiong- ♀ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 10:51:54

• 我的一个糖耗子，2001年购买时HOA$72，现在$126，包换屋顶，因为很多人抱怨屋顶漏水，就提前2年 -hz82000- ♀ (440 bytes) () 06/30/2021 postreply 19:32:39

• 是的，每次审查屋顶维修图纸，都是如履薄冰，稍有不慎后患无穷。 -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 06/30/2021 postreply 19:36:26

• 康斗的问题是太多的东西自己不能控制，像屋顶下水道的维修，众口难调，还是townhouse好 -徒劳- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 04:57:22

• 这不是管理费，而是专项收款，那个八万，不可能靠管理费，管理费只是付公共区割草一类。连游泳池费用都要专门收。 -追求永生- ♀ (200 bytes) () 07/01/2021 postreply 05:28:10

• 所以自住或投资有HOA的房产要注意： -上海大男人- ♂ (608 bytes) () 07/01/2021 postreply 08:14:29

• 才不到四十年的楼，仅12层，即使一点不维修，也不该塌吧？能塌的楼更可能是地基出问题吧？不懂。 -left123right- ♂ (65 bytes) () 07/01/2021 postreply 05:48:53

• 一个才不到四十年的楼，需要结构大修，这本身就不正常。为什么不早找当时的建楼的，施工监工的？让住户出钱修结构？ -left123right- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 06:04:48

• 是不是更像个豆腐渣工程？只是住户拥有者倒霉。 -left123right- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 06:14:07

• 笨想想，如12层的住宅楼40年内就需大修结构，否则就塌，那谁还敢买楼？ -left123right- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 06:28:12

• 经常有朋友问：买什么车好？我的回答：不好好维修，坦克车也不行。 -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 08:16:47

• 很简单，看看你家的drive way，40年不维修会怎么样？ -徒劳- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 06:38:24

• 经常有朋友问：买什么车好？我的回答：不好好维护，坦克车也不行。 -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 08:18:12

• 必要的维护当然需要。但该楼不是平时维护的问题，显然是结构缺陷。 -left123right- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 08:23:49

• “不是”什么，“显然是”什么。人命关天的事啊，您如此草率？ -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 09:20:09

• 设计是工程师的责任，HOA解套了？ -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 09:21:37

• 不是解套的问题，是分析倒塌原因，请看最新bbc分享。The 2018 inspection highlighted "a maj -left123right- ♂ (1089 bytes) () 07/01/2021 postreply 09:48:51

• 再说，矫正这样的缺陷，不是正常hoa的范畴 -left123right- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 10:08:25

• 能和driveway 比吗？driveway 即使不维护，挺40年没问题吧？ -left123right- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 08:20:18

• Driveway 能挺一百年，呵呵 -pangpangxiongxiong- ♀ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 09:53:59

• 和房子一样，没有水可以撑百年，有水淹二十年就有crack。 -柠檬椰子汁- ♂ (104 bytes) () 07/01/2021 postreply 10:10:27

• 有道理 -left123right- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 10:15:48

• NYTimes - Miami 公寓楼倒塌分析 -常谈- ♂ (112 bytes) () 07/01/2021 postreply 06:40:11

• 让login 才能读。 能copy/paste 重点吗？ -left123right- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 08:27:32

• 我找到了最新bbc 的分析（nyt 之后），重要点是：The 2018 inspection highlighted "a ma -left123right- ♂ (1146 bytes) () 07/01/2021 postreply 09:43:08

• 蹭帖子的热，帮朋友提个condo维修费的问题。 -蓝瘦香菇- ♀ (1040 bytes) () 07/01/2021 postreply 08:27:36

• 找当地懂中文的律师，或者可以远程办案的华人律师，大多是信件往来。 -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 09:12:20

• 他们两口子英文很不好，中文也很一般。讲国内的方言，口音很重。这么说吧，国内就只是小学毕业的水平。在这里真是很难。 -蓝瘦香菇- ♀ (0 bytes) () 07/06/2021 postreply 07:20:30

• 谁的责任？ -getoffer- ♀ (119 bytes) () 07/01/2021 postreply 12:14:38

• 这才是问题所在 -蓝瘦香菇- ♀ (425 bytes) () 07/06/2021 postreply 07:26:52

• 听说是停车场上面的游泳池长时间漏水。以后买这类型的要注意有游泳池的。 -墨西哥- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 10:01:28

• 你这漏水用的妙。我怀疑不仅结构缺陷（初因）， 漏水….。 -left123right- ♂ (0 bytes) () 07/01/2021 postreply 10:14:22