准备下offer了，请帮忙把把关，感谢建议！

townhouse garden-style apartment building。

地点还行，小城市主干道旁边的商铺之后，邻近区域主要为SFH，在售房均价约50万。

每单元要价12万多，我的目标价105K-110K/单元。目前的管理公司管理得还行，状态看着还好。月租金目前1000/单元(去年没加租，明细账只提供了一年），有点额外的迟付费和宠物费，我估计市场租金价为1050，明年或略做改进可以到1100（刚搬迁过来，不是很有把握）。水电租客自付。目前每单元地税+保险1950/年。没有HOA，有些麻烦的是三栋楼两个owner，此交易为两栋楼，其中一栋前两年单独卖出了一户，令公共区域维护情形变得有点复杂。

数字不算坏，坏的是要做商贷，商贷的费用和利息高，账算下来也就不那么有吸引力了。可公寓住宅市场几乎没什么选择。

听卖方中介说西海岸有人远程下了个很强但不认真的offer，我不能完全解读，猜测是口头offer。所以犹豫下多少是严肃认真又不算弱的数字。内心来说，我原本偏重于换商店或办公楼，因做出租房有些经验，觉得应该优先试一试，把两个NNN商用楼放在后边考虑。

商业贷款大体为：

1，15-20年期，5年固定，约4.75%，没有申请费。 

2，25-30年期，5-10年固定，3.6-3.9%，申请费约为贷款额1%。

3，30年固定，5%，1.5%申请费，房屋检查费和预付费都偏高。

这个也比较令人头疼，我比较看中现金流，主要在2和3之间犹豫，没有商业贷款经验，也想听听大家的意见。先谢！

 

 

 

 

所有跟帖： 

• 2. -borisg- ♂ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 17:45:08

• 谢谢。这楼值不值得买？你心目中值多少价？我看发展偏中性保守，人口是增涨，经济发展潜力并不大。 -守月- ♀ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 17:53:23

• if you have cash, buy it...not sure 5 yr ARM -borisg- ♂ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 18:04:52

• 房子如果不太旧 （ 比如1980年之后）， 可以买 -小油菜- ♀ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 18:25:05

• 是80年后的，也很老了。对，忘了说，房顶17年了，还得有这项预算。 -守月- ♀ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 18:45:49

• 有没有early pay off penalty？ -iampig- ♂ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 18:39:23

• 哦，谢谢提醒。我没问，巴不得晚付清呢，没想过早付清的问题。 -守月- ♀ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 18:47:35

• refin? 卖房？ -iampig- ♂ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 18:54:42

• 那么应该可以，我问过refi的费用问题。 -守月- ♀ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 19:12:11

• refin 对于现在的loan就是pay off, 如果有early pay off penalty, 你 refin 就会有e -iampig- ♂ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 19:13:42

• 我好像受到启发。买来后可以一户一户地卖。 -守月- ♀ (118 bytes) () 06/15/2021 postreply 19:31:03

• 一般都有1% -NPshowway- ♀ (24 bytes) () 06/15/2021 postreply 20:56:16

• 我会选 2 -房子_2020- ♀ (672 bytes) () 06/15/2021 postreply 19:18:48

• 贷款我已经折腾了一个多星期，外加找房难，外加临时抱佛脚地学，元神耗尽的感觉。 -守月- ♀ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 19:35:08

• 2. 目前每单元地税+保险1950/年. 相比房租， 这个数字有点高啊。当然不知道哪里， 比我们这里贵。 -keeplooking- ♂ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 19:34:41

• 建议买sfh，有升值潜力 -红土豆妈- ♀ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 19:36:00

• 地产税是多少？如果算上地产税年回报率可能不是很高吧，如果没有升值空间，真的还不如投资股市呢？ -红土豆妈- ♀ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 19:39:00

• 地税每单元1270/年，主要是townhouse style,每单元土地有0.07，所以地税比较高，增值潜力也稍好。 -守月- ♀ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 19:47:22

• 我帮你算了一下，大概每年是8%的投资回报率如果是按现金买的话，所以主要看有没有升值潜力了。 -红土豆妈- ♀ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 19:42:00

• 请问这个投资回报率有没有一个公式，或者excel 表格，可以把数套进去就可以知道百分比的？老看到有人说投资回报率，也想自己算算。 -yezi-us- ♀ (0 bytes) () 06/15/2021 postreply 20:43:53

• 如果想长期持有此物业，我会选3。固定利率长期看百分之五并不高。看样子此物业以后房租房价都会涨。 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 06/16/2021 postreply 01:08:28

• 2. 没有多家庭只是tt学来的. 再看看当地TH空房率和cap rate 应反映出租市场的热度。还有接手前后noi - -IEbird- ♀ (1255 bytes) () 06/16/2021 postreply 05:14:08

• 1031? -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 06/16/2021 postreply 08:16:41

• 是啊。选择少，时间紧，烦不胜烦。你怎么看？详细点说。 -守月- ♀ (0 bytes) () 06/16/2021 postreply 09:09:43

• 这很好呀，房子不贵，贷款利息很低。这个lender能做blanket loan吗？ -rapidestate- ♂ (32 bytes) () 06/16/2021 postreply 11:10:19

• 非常好！多谢！刚发了邮件去问。 -守月- ♀ (535 bytes) () 06/16/2021 postreply 12:03:49

• 拿到contract再砍价比较保险，可进可退。一共多少单元？ -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 06/16/2021 postreply 12:34:24

• 有理。准奏。买下来再细说。 -守月- ♀ (0 bytes) () 06/16/2021 postreply 13:37:40