2020年一开始那看不见的新冠病毒就悄悄地潜入世界各地，很快在全球遍地开花，没有人预测到它的危害力如此之大。小小的病毒彻底改变了人们的生活， 少出门， 戴口罩， 保持社交距离， 在家上班…… 很多商店不得不停止营业， 与旅游有关的行业受挫深重。
我们小城比较乡下， 人口不到7万。到3月份时确诊病例也就零星几例， 人们根本不当回事， 生活照常。我刚开始一直密切关注国内和美国的疫情，也天天上网查看本地及全美各州的病例数量。慢慢地对疫情产生了疲乏， 不再跟踪每天的新增病例， 当然自己出门时还是注意防护。
该做的事还是得做。当很多人在家里躲疫情的时候，我几乎天天在外面跑。这一年我都忙啥了？
- 地产知识充电：
2月上旬在微信群偶遇北美地产学堂， 被一群热爱地产投资的老师和小伙伴的吸引， 果断登上了地产学堂的列车。如果说学堂开设的每一门课是一节车厢，这列专车已经有十几节车厢了，而且还在不停地加长加宽。每节车厢各有特色， 又相互关联。这列车还带着学员们探索全美各地淘沙热点。很庆幸自己上了车，开始了探索的旅程。目前已走过4节车厢（找Deal， Flip，房产管理，初级多单元小公寓）， 第5节车厢（Note）走了近一半了， 明年一月份准备加快脚步， 同时进入第6 (Tax Lien)和第7节(多单元公寓中级)。
这么多年来这是第一次上中国人开办的网课， 且是用中文教授的课程， 倍感亲切。学堂的课真的是在对的时间出现， 大家在家躲疫情， 正好上学堂的网课充电。
我属于那种需要助跑的人，如果你同我一样，那请赶快上车，与小伙伴们一路上学习到哪淘沙，怎么避开大坑，怎么跳过小坑。 即便是不小心跌倒了也能在伙伴们的鼓励和帮助下，尽快爬起来。
2. 购进2个法拍屋：
1）法拍屋1：2月18日法拍了一个1955年建的小的SFH, 2卧/1卫/ 1 detached garage的ranch with crawl space（图1）, 只有976平方英尺， 但地比较大（95 x 137 ft）。 起拍价$83,600, 有一个人同我竞拍，最后我以$86,000 拿下。3月16日拿到房子，没有大的问题。不知道电热水器里没有水，把电闸打开后， 热水器很快冒烟，heating elements烧变形了， 只好请人换了2个新的heating elements。浴室重新铺了LVP地板, 换了toilet, vanity faucet。自己装了新的blind, 粉刷墙，橱柜，门，踢脚线等。总共花了不到$5000（自己工钱不算）。4月中开始招租， 5月1日房客入住。租金$1030/月， 房客付all utilities。目前市场价约13万。
（图1）
总投入 $91,000, 地税$1160, 保险$580, closing cost $1200， 租金按11个月算（$1030/月），年维修费用1%， cash on cash return 9.4%。
2）法拍屋2： 3月中拍了一个1946年建的Cape Cod的小砖房（图2），1225 平房英尺， 4卧1卫2车库(detached)，地下室没有装修，但 有个可以用的toilet。 这个房子起拍价$103,130.19, 没有人竞拍， 我加了1块钱拿下来。问了边上 一个参与另一个房子拍卖但没抢到的小伙子为什么对这个房子不感兴趣，他说利润太薄了。
我只看了外面， 知道房子及车库的瓦片得换， contractor估计7千美元可以换下来。少估了些, 因为不知道有三层瓦片。有些窗户看上去比较老。房子里面看不到，不知道情况。通常说外面如果不好， 里面状态差的可能性比较大。但因为地点好， 又特别喜欢外墙是砖块的房子，我就拿下了。
（图2）
因为疫情，5月中才交房, 正好忙完第一个房子，马上接着折腾这个（图3 Before and after）。
(图3)
撬开门后有不小的surprise。
房子里面堆满了东西，二楼过道上堆满了小孩的玩具，书， 像被盗贼翻过一样。屋子里很多东西都可以用， 不忍心直接丢到dumpster里， 花了很长时间整理。小孩的书和玩具， 厨房的餐具让需要的朋友来取走。有的家具放在Facebook Marketplace上卖掉。
我的contractor说， 要是说免费， 常常没人要。写个便宜的价格， 比免费好。人的心理很奇怪。地下室有些摇椅， 写免费没人问， 写个$5, 马上有人要了。车库里有个冰箱是好的但很脏，我广告登$10, 有个小伙子说他要，我说如果不用我清洗, $5。来了3个小伙子，花$5高高兴兴地拉走了。
估计原来的屋主很喜欢做罐头， 地下室架子上很多瓶瓶罐罐（图4）， 我把空的罐头瓶子放到路边， 很快就有人取走了。这些装满的罐子不能放在路边，万一有人拿走吃出问题，就麻烦了。 contractor建议我试试Facebook Marketplace, 可能会有人要。 我在广告了写了， 如果有人要， 我会把里面的东西倒掉。果然一登出去， 马上有很多人回复。其中有一位女士说我不用处理掉罐子里的东西，她可以全部拿走， 里面的东西可以喂猪， 真是太好了， 肯定优先给她了。很多时候， 只要你肯多付出一点， 你就脱颖而出。她来取的时候， 我还是让她签了个免责声明。
还有件意想不到的事， 有2个人问我可以不可以把图片里最上面的两个绿色玻璃罐卖给他们。没想到破罐子还是宝贝。先回复的那位出$20， 我试着还个价$30, 对方说折中一下$25， 成交。我认为的垃圾有人出价$25。
第二天约好时间来取货， 问了他那2个玻璃罐子有什么特别， 他说是40年代左右宾州的一个玻璃厂生产的绿色瓶子， 已经不再有这种生产线了。这位先生还在地下室翻了一遍， 找到了几件值得收藏的东西，又 给了我二十几美元。他要是不拿走， 肯定让我当垃圾处理掉。真的是“赚不到认知以外的钱”。
（ 图4）
这个房子花了不少钱，清除屋子里的东西，换瓦片，hardwood floor refinished, 换10个窗户，换卫生间的 Vanity， 买Home Warranty等。房子7月初开始招租， 8月初房客入住。
买入价$105,205， 修理$22,000, 月租金$1275, 保险$564，地税 $2252，符合了1%法则。
- 装修/出售出租房
2018年在Estate auction上买了一个平房（图5）， 3卧2卫2车库，1225 平方尺。第一年月租$1250, 第二年涨租到$1290。Cash on cash return 在6.5-6.8%。
房客是三个小伙子， 准备各奔东西了， 7月中租约到期。6月底开始招租， 但因地毯弄得很脏，家里也乱， 没提前找到合适的房客。
我们村同其他地方一样今年也是卖家市场， 房源少，买房的人不少。这个房子在北边， 开车要20分钟，其他出租房都在南边。刚 上了flipping的课，我动了实操的念头，给家里的领导画了个大饼， flip这个房子的提议获得批准。我的broker看了房子后建议把重点放在厨房和一楼的卫生间。
订做橱柜比较费时， 决定从本地Menards店里购买，选了一款价格适中的白色橱柜。没有经验，不懂得该问些什么问题，2个多星期后橱柜到了去取， 才发现需要组装， 我的contractor 没安装过需要组装的橱柜，安装过程中犯了不少错误，这些错误都是我买单， 因为是按小时付的工钱。
在等待橱柜期间， 我在Facebook的Marketplace上打广告， 旧橱柜$100, 自己拆和拉走。有好几个人回复想要， 2个小时外一个小镇的一位美国人， 是个退伍军人， 他说想给她的妻子built a kitchen, 我有点被感动了， 他来的时候我让他把洗碗机，卫生间里的vanity, medicine cabinet, 房子里想换掉的所有ceiling lights都拆走了。他走的时候说， 如果以后还有这样的机会， 可以通知他， 他业余时间也帮村里其他人装修房子。
厨房全部重做，房子的灯具全部更换。本来我的broker建议我可以不用提供冰箱和炉子，我觉得不好看， 还是配上了。几位同事看了房子后，建议listing price at $189,900，上市后第二天就拿到一个offer, 比listing price 高出一万, 可惜appraisal 只给$193,000。我们这Appraisal给低价不是很常见，但我碰到了。 我老板说如果开价高几千， 估计appraisal 就没有问题了。
这个房子2018年以$134,000买的，花$3000换了一半的屋顶 （卖家换过一半）， 换过一个热水器，没有其他大的修理，出租2年， 加上这次翻修， 总投入费用大概$23,000。卖价$193,000。
如果按70%的法则， 这个翻修不值得做。 不过通过这个过程学到了一些知识，获得了一些经验教训。我自己卖， 只需付买家的佣金， 同时也有了作为listing agent的经验。
(图5)
- 参与学堂学霸群写作
房博士今年8月份建了个学霸群， 参加3门以上 学堂课程学习的同学都可以参加。每个月的8， 18， 28 号要提交一篇作文发表在学堂的BBS网站上。我也报名参加了，很久不写作了，刚开始真的是不知道写什么，绞尽脑汁，像挤牙膏似， 临近交作业的日子压力特别大。作业基本按时完成了， 可是写作水平还有待提高，希望哪天会有量变到质变的飞跃。
下面是我已交的作业：
- “谈谈法拍屋”
- “法拍屋常遇到的Liens””
- “差点掉进去的坑“
- “Tax Lien, 不想再错过你！“
- “谈谈投资房承接房客“
- “投资房你买Home Warranty了吗？“
- “出租房智斗老鼠“
- “出租房用电还是烧气？“
- “Estate Auction”
- “法拍屋奇遇记“
- 地产中介
2019年底加入了本地一个broker firm, 主要目的不是赚钱养家， 是想方便自己看房买房， 顺便帮朋友熟人买卖房产。因此没有积极地到处做广告推销自己。
最成功的一笔是把房客变为自己的买家。我特别要说一下这个房客，他4月份刚从外州换工作过来， 想租我前面提到的第一个法拍屋。他的工作不错，是管理层的， 他妻子和孩子还没过来， 要等到卖了在外州自住的大房后再搬过来， 然后在我们这里买房或建房， 希望先签6个月然后month-to-month。我说， “我们没法签6个月， 因为冬天非常难找房客。但是如果你找我做买房中介，我们可以在一年的合同上注明买到房子后可以提前解约，只要提前30天通知我就可以搬出。” 房客觉得可行，就签合同了。他们在外州的自住房于八月初卖掉，家人搬过来后马上开始看房，看中了个52万的不到2年新的房子， 9月下旬交房。我9月初打广告， 10月1日新房客接上， 没有空置。
我开始打房客的主意， 给另一家房客（一对未婚的年轻人）传递了类似的信息，如果想买房找我， 合同可以灵活。带了他们看了2个房子，听他们在看房时还提到如果start a family, 房子就不嫌大了。可是后来没有再提出看房子， 2个月前有个出租屋管理公司打电话来做女生的landlord reference check, 有点吃惊， 因为房客的租约到7月中才到期。聊着聊着才发现女生是要同另一个男生申请租房。看来我俩房客的关系已经有变故。没过几天，房客短信我说女生要搬出， 他自己付得起，同意让她走，我随后写了份amendment 让双方签字。目前还不知道这位男生的打算，等天气暖和时再探探口风。 有二家房客有买房的可能，其他的房客多数信用分不太好， 买房可能性不大。
这几天刚帮一位朋友谈拢了一个占地4.64英亩的老房子，有水井和化粪池。房检查出了一些问题，提出让卖家给credit, 卖家中介发邮件说觉得我的买家过于 demanding。我请示了我的老板如何应对, 老板也不认同卖家中介的说法，建议我可以解释一下， 但不是去争论。我给卖家中介发了邮件做了些解释，昨晚卖家顺利签约，明年2月底交房。
- 总结
过去几年， 我对地产投资的认知停留在“买房-简单修理-出租-重复”， 买了几个小破房埋头掏粪，以为那就是成功的地主了。
2020年通过学堂的学习和交流， 才发现这一领域有广阔的天地， 可以大有作为。
地产学堂让我明白了要用脑力而不是体力赚钱，这是我今年最大的收获。
转帖：作者：Charlene
