白玉房常有，而识玉人不常有

来源: 青菜房于 2020-12-29 06:07:31 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (7209 bytes)

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白玉房常有，而识玉人不常有

这里说的白玉房，不是那些外表光鲜的房子，更不是豪宅，它也可能破败不堪，但只要是能好好帮我赚钱的房子，在我这微小地主的眼中便是白玉房了。

问题是当白玉房真的出现在你面前，你能迅速识别出来吗？

【不可思议的deal】

前几天偶然听了王珏老师, 也是本城知名博主VA_Landloard的访谈，不仅为他的识玉本领而感叹。220万买的一个58间的motel 第二天倒手就可以赚20万. 换做你我，也就兴奋不已地立马转卖了吧？！接下几天又有人出价350万！。。。。又有买家出价450求售！短短月余，什么都没做，就盈利百分之百而且还是220万的百分之百！我想问一下你，要是你的话，你还能“Hold” 得住吗？反正，我是早已不行了。可王珏老师就不，非常爽快地回答了各路买家：”Oh, No, Brother! ”

为什么？因为他是识玉人！

而且识得极快，识得极准。看房那天倾盆大雨，但就是下刀子来他要去；立马下offer，而且在意向书里加上单方绑定的条款，就是己方可以反悔，而对方不可以反悔。这就非常精明刁钻地先下了一步棋，以防卖家反悔（后来也是果不其然）。王珏老师看玉知价，识得极准。他看中的是那块地，他知道那1.75英亩地值钱。最后以接近700万的成交，两百多一点的投入，赚了近五百万，真不可思议！

做一个识玉人，是要有功底的，而功夫在平时。王珏老师在聊到他买第一个房子时，好友觉得房市过热，劝他等等。他自己做起了调研，当地房价中位数不到25万，家庭中位收入9万，即判断离房产泡沫还远着呢，果断进场。

这里不妨也分享一下笔者判断房地产市场是否泡沫的方法，但并不一定准确，更何况各地行情千差万别，写下来抛砖引玉，请论坛里的高人们在后续评论里分享真知灼见哈

标准A：当地房价中位数大于当地家庭中位收入的4倍

标准B：当地房价中位数大于当地年房租中位的15倍

因为工资收入和房租相对于房价比较稳定，受市场波动的影响较小，可以作为判断的基准使用。

【远程投资不适合所有的人】

房地产市场是地域性极强的市场，有些人做远程投资做得非常好，但有些人就未必那么幸运了，这其中也包括王珏老师。他原本想用极小的资金，撬动远在弗洛里达的一个多单元公寓房产。已经控制了HOA，可以进一步发动法拍，从而得到全部房产，但因为不熟悉当地情况和法律法规，没想到被Tax Lien 拍卖给捷足先登，无法拿到全部房产的控制权。几经周折，耗时4年多，损失30多万。所以房地产投资要投资你自己熟悉的市场非常重要，做你真正懂的东西。

【如何选房地产投资合伙人】

做房地产投资，免不了找合伙人，那什么样的人是好的合伙人呢？尽管有很多人也给我聊起过找合伙人要看对方的人品，原则上讲这一点我也非常赞同，与斤斤计较的人，人品不好的人很难合作，甚至会有危险，但好人对于我来讲只是一个基础，好人也不一定就是好的合伙人，最好要志同道合，而且双方都要有一定的风险承受能力，才能顺利地合作，取长补短，共度难关并最终获得成功。王珏老师讲到他与十多个朋友与投资人合作投资一处办公楼，但因一开始轻信了原经纪人，结果导致十八个月没有租出一间。有些投资人就沉不住气了，要求立马退还资金，而且带头和他闹的还是他的好友。生意没做完，友谊先完了！他们平时可都是很好的人啊。但好人不一定就是好的投资人，更不一定是好的合伙人。王珏老师还告诫道：“合伙人不要太多，一两个人，大不了三五个人就足够了，太多了反而不好。”

【要给自己留下足够的犯错误的空间】

人没有前后眼，做房地产再细致全面的算计也会有意外出现。就是简单地换一下浴室的瓷砖，那瓷砖后面的木头也有可能是朽掉的，所以要给意外留下余地。特别是对于新手，王珏老师传授的经验就是要给自己留下足够的犯错误的空间，帐不要算得太满。具体操作上就是做一个项目要有足够大的利润空间。他说30万的项目，如果账面上算来差不多盈利10万，最后实际盈利5万就不错了，能有7万就了不起了。他建议一个项目一般算起来能有20%的利润才会做，如果算起来也不过10%的利润空间，最后很可能赚不到钱，甚至会亏钱。他特意告诫后辈们，商业地产利润最大，但商业地产风险也大，亏空也大，弄不好就可能亏得倾家荡产。什么时候可以投资商业地产呢？王珏老师建议当金钱对你来说只是个数字的时候，赚20万和赚40万对你的生活没有任何区别的时候，你就可以放心大胆地进军商业地产了。

【哪怕是为了自私，也要做一个好人】

哈哈，这是多么有意思的一句话！王珏老师的意思是做好人是真的有好报的，就是为了自私也应该做个好人，更何况我们本应做个好人？！并现身说法：他在做房产经纪人前有一辆大车，朋友甚至朋友的朋友搬家都来借。他舍不得让人把他的大车开走，就自己开车过去。别人忙着搬，自己也不好意思闲着。就这样，是既出了车又出了力，也就因为这辆车认识了很多人。在做房产经纪人后这些人都来找他买房子。别的房产经纪人前三年难有生意，他第一年就卖了36个房子，最多的一月就卖了8栋房子，真让人叹为观止。我以前也听李嘉诚讲过，人要想钱进来，就要先把钱送出去。和这有异曲同工之妙。

最后把这个访谈贴在下面，真的有点长，但如果你有时间的话，我个人推荐你细致地看一看，你一定会有自己的感悟，也可以学到更多。