喜欢投TH的地主们，我这里总结了N条“不宜”金律

来源: 可口可言于 2020-12-25 20:52:01 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (10761 bytes)

回答: 【晚约】2020总结：毛豆成熟，自我复制抄作业由可口可言于 2020-12-25 19:15:47

今天下午和物理博士聊了聊，我给你们画的参考线又提高了N个档次。虽然我上学时最惨的是物理成绩了。

当然，我和博士聊了聊他的投房故事，其中他提到买老TH的曲折，我表示赞同。在此做一个归类总结：

1）长投不宜进入房龄30年以上的TH, 因为这类房的HOA费总是奔波于修房之间，资金gap较大。

2）长投不宜进入小社区，比如少于50 units 。这类小社区又加上老旧，HOA 后备金储备pool又太小，又加剧了第一条的gap。

3）老+小的TH社区在一个城市中容易被边缘化，既得不到投资客追捧，又难得到自住客的欢心，左右两头不靠边。

4）长投也是投未来，无论租售都希望每年有足够的交易量来对敲产生comparable history, 体量小的社区，交易太少，很难产生价格上的有效抬升。

5）地主不宜进入高地税和高HOA fee的社区。这两个双高设计直接把你的operation cost每月提升10%以上。也确实有效把地主挡在门外。这类社区的设计就是为自住客设计，当然规模一般也不大。这类社区适合做高端seniors ，不用设计租控。

6）不宜进入PM管理不善的小区，你开车将整个小区转一圈，如果住户乱堆杂物，乱停车，绿化草木也欠打理，小区没有干净整洁之感，说明PM不力，如果长年如此，恐怕积重难返。

7）我谈的这些，可能大多数投TH的地主不会在意。因为如果你只追房价DEAL与现金流，我提到的这些要素，你们根本不会去想到。我们之所以think in and out of box 是因为有布局的需要，要有多种有利因素的筛选。当然，如果你做SFH，或者你做白菜与蓝领房就更不用上这些指标了。

8）有一些地主（甚至有lender)会认为我们扎堆投一两个小区，是不是有租控风险。我只能说：如果你了解什么是租控，一个小匹要投票通过租控的流程如何，百分比如何，现有的投资房比例多少。当然，唯一的问题是当一个小区出租房超50%，保险会有问题，FHA贷款可能做不了。所以最大可能的租控红线是50%，然后不再批准新的出租房，原来的就继续。

9）其实在白玉房TH小区不太容易超50%红线，毕竟如果有那么多交易对敲，价格肯定水涨船高，我们坐等抬轿的无所谓，那些要上山的轿夫在高价面前是会三思的，剩下只有自住客会进场。因此这是一个冲刺陡坡的过程。