我现在给孟兄的模式算算帐。

这个帐需要一年一年算。

第一年：

开始资本为1.20%DOWN买房子，价值5，负债4.

第一年年终：房子增值4%，现值5.2. 房租0.5，刨去经营费用0.2，付利息0.12，年底净值1.38.

这岂不是太好了。。。。

且慢。要是按1.38滚，你需要把这挣的0.38拿出来才能接着滚，但是你能动的只有收房租刨去费用剩下的0.18(30年3%的利息，付贷款基本都是利息）

这个基本因为有折旧不需要交税。盘子足够大的话，这个是可以再买个房子的。盘子不够大，只好攒几年才能在当地市场买一个。

比如需要攒5年又攒出个1来。那么这5年结束是：

现值5*1.04^5=6.08, 5年现金0.18*5*1.1（假定租金有所增加）=1.负债仍然是4.

净值3.08, Amortized每年盈利是22%，也够可以的了。

几年之后，需要做REF。否则手里一堆EQUITY不能按四倍放大。

所以总结是：

做到年增值15%的条件是：

1. 市值增长至少能超过利息。

2. 租金收入刨除所有费用（不包括付贷款里的积累的EQUITY）至少有年5%的净利润。

3. 有足够的REF的信用。

你们各位自己照这个尺度去量，当地是怎样的市场。要是满足这个条件放手去干。挣不到15%的算你笨。。。

 

 

 

所有跟帖： 

• 波大，什么是1.2% Down？10万的房子，放1千2百块Down？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 08/22/2020 postreply 15:55:23

• 开始资本为1. 买价值为5的房子，20%DOWN。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 08/22/2020 postreply 16:32:39

• 波大，我大学里有个教授，如果看到你这样的作业，标点符号和空格，都不整齐，批都不批，重新打字！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 08/22/2020 postreply 16:37:55

• 1..... 20% down -7000miles- ♂ (0 bytes) () 08/22/2020 postreply 16:39:01

• 10年十倍。26%一年。能做到（我），但不能推广 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 08/22/2020 postreply 17:06:50

• 你平均几年做一次REF？ -borisg- ♂ (0 bytes) () 08/22/2020 postreply 17:07:37

• 我们商业贷款5年必须做一次。用seller carried五年必须卖掉或重贷 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 08/22/2020 postreply 17:09:35

• 你那里是这样的： -borisg- ♂ (244 bytes) () 08/22/2020 postreply 17:21:47

• 你那大概是自己盖的或者拍卖搂来的，整吧整吧立刻出来个50%的EQUITY。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 08/22/2020 postreply 17:28:25

• 你算来算去，忽略了人孟老板的运气，看看人家买房的时间，此乃运气也。 -东施爱美- ♀ (0 bytes) () 08/22/2020 postreply 18:10:16

• 他说在房价升值不快的地方。不算运气。 -mickeylili- ♀ (0 bytes) () 08/22/2020 postreply 18:37:00

• 不是运气，你就是说很多人，可以照抄，达到8年5百万的成绩？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 08/22/2020 postreply 18:50:46

• 我按自己情况计算一下，8年5百万是可能做到。双职工，贷款容易的。 -mickeylili- ♀ (0 bytes) () 08/22/2020 postreply 19:05:00

• 东施美美，讲的没错！运气在成功里占了很大一部分，成功的人往往过分夸大他们的能力！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 08/22/2020 postreply 18:53:49

• 然后又是写书，又是做采访，又是做视频。有本事，再来搞个8年5百万？他自己都做不到！时机过了! -hhtt- ♂ (0 bytes) () 08/22/2020 postreply 19:01:35

• 人家mickeylili 上面才说了， 可以做到。 -DoraDora2008- ♀ (0 bytes) () 08/22/2020 postreply 22:30:27