请教一下这个出租房是否应该 refinance成 15年贷款

来源: pop01 2020-07-31 22:11:50 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (1044 bytes)
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一年前把出租房刚重贷过。去年的时候估计利率不会再降太多,所以花了一点费用从4.0%降到3.75% 30年。

现在这个出租房月现金流 800块(不计空房期和维修的话,一年现金流10K),从税务角度看, 是否应该refinance 成 15年 (每月100块现金流,不计空房期和维修)?

感谢柠檬指教,需要加上每月450本金,所以每年净收入15K。

房子building value 大概是320K,每年折旧是 320K/27.5 = 12K 吗?这个可以用来抵消相应的收入吧?是不是意味着这个房子一年有3000块的收入要交税?还没有报过出租房的税,不清楚怎么报。

换成15年的话,每月本金1200,现金流100,每年净收入大概是15600 (未计入维修等费用)。所以15年和30年贷款对净收入没有很大影响。

看起来从税务角度看, 效果基本一样。这样理解对吗?

谢谢。

 

所有跟帖: 

Operating Cash Flow != Net Income -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (370 bytes) () 07/31/2020 postreply 22:52:26

明白了。加上每月450本金,每年净收入15K。是否应该换成15年贷款?谢谢 -pop01- 给 pop01 发送悄悄话 (0 bytes) () 07/31/2020 postreply 23:12:54

如果你不再买出租房了,换成15年应该合算一下 -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (248 bytes) () 08/01/2020 postreply 07:49:57

看来还是再买个出租房合算。也打算开始投资股票啥的,现在那么高,经济形势不确定,怕买在高点然后套住 -pop01- 给 pop01 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 08:19:54

从税务和投资的角度,房贷期限应该越长越好!但是从个人心理健康的角度,也许是越短越好?我有讲过从投资和税务角度,要不要付清房贷? -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (163 bytes) () 08/01/2020 postreply 06:05:07

你的大作看过很多遍了。可以省利息,而且也没有投资股票证券,之前错以为换成15年能省税,故有此问。谢谢 -pop01- 给 pop01 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 08:16:17

@糊涂兄,如果几个投资房和自住房都付清了(主要是没别的投资渠道),打算明年再买新的投资房(感觉房价大概率会跌) -littleflake- 给 littleflake 发送悄悄话 (370 bytes) () 08/01/2020 postreply 19:23:35

有余钱投股市?但是现在不是投股市的时候,非常时期,不知道的因素太多?如果有股市调整,我会考虑投! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (165 bytes) () 08/01/2020 postreply 20:35:10

15年贷款的利率更低,利息更少,net income(税务意义上)更多,出租房要交的税更多了 -宇哥- 给 宇哥 发送悄悄话 宇哥 的博客首页 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 07:16:57

太对了。有这个原则我不需要算那些数字。谢谢 -pop01- 给 pop01 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 07:54:13

穷人包括中产阶级的思维模式一般来说是无债一身轻,也没什么不对,用在自住房可以。但有这样的思维 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (453 bytes) () 08/01/2020 postreply 08:27:45

老朽兄,讲的好!如果用2%通涨算,36年后,购买力只有今天的一半!今天如果房贷付一千,30年后,还是付一千,但是只值五百多。 -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 09:33:40

@糊涂兄、老朽兄:我知道二位都主张用长期贷款,而不是短期,理由只是一个:通涨。其实银行也知道这个道理。它们用利息来补偿。这就是为 -Lee5588- 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 12:16:00

没错!银行是用房贷利率来补偿!但是银行的利率,是根据美国人平均三年到五年搬一次家来计算的。 -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 13:31:48

如果美国人平均15年搬一家,今天30年的利率就不是3%,如果平均数是20年不搬,银行就不会有30年Fixed的房贷了! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 13:35:10

日本人搬家的频率比美国人少很多,日本银行就不做15年或30年的Fixed房贷,我记得他们好像最多做10年的。 -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 13:45:21

@糊涂兄、老朽兄:我知道二位都主张用长期贷款,而不是短期,理由只是一个:通涨。其实银行也知道这个道理。它们用利息来补偿。这就是为 -Lee5588- 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 12:16:00

@糊涂兄、老朽兄:我知道二位都主张用长期贷款,而不是短期,理由只是一个:通涨。其实银行也知道这个道理。它们用利息来补偿。这就是为 -Lee5588- 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 12:16:00

什么、三十年利息比十五年多得多。 -Lee5588- 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 13:40:00

我喜欢短期,早成为真正的房主,早有收获,因为时间就是金钱。 -Lee5588- 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 13:42:00

用30年贷款可以减轻每月还贷款的负担,主要目的是为了尽可能的扩大规模。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 13:46:54

道理上讲,你想尽快还清,何不去借10年,7年,甚至现金买不更快? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 13:49:52

@老朽兄,如果没啥别的投资渠道,是不是现金买投资房也可以?毕竟一分钱利息也不需要付了,稳扎稳打,也没啥压力 -littleflake- 给 littleflake 发送悄悄话 (323 bytes) () 08/01/2020 postreply 19:37:14

绝对绝对绝对的可以,钱放银行利息几乎是零加上通货膨胀实际是赔钱。现金买,收租实惠。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 20:14:41

多谢老朽兄 -littleflake- 给 littleflake 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 20:18:50

by -Lee5588- 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 (0 bytes) () 08/01/2020 postreply 21:57:00

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