近10年地主生活的感悟。

最近被lay off了，有时间回顾一下这些年做地主的感悟。一直在这个版混，向各个前辈学习了很多。也算回报一下。

1. 去哪里买出租房。到降价最厉害的地方去。这些地方也是反弹最多的地方。从11年开始我们在一个老莫和黑人混杂的地方开始买出租房。这个地方的房价比高峰时降了75%，现在房价涨了至少一倍。而且这个地方的现金流很好，如果房价再次下降，也不怕。坐标NJ中部，贵的房子近10年来基本没涨，还成下降趋势。

2. 集中在一个地方，形成规模。出租房是一个生意，需要知道当地的各种规则，和各种人打交道。有了规模，才能找到好的handyman，realtor, 各种contractor。

3. 做一个善良的人。我的房客基本是老莫。我自己也是第一代移民，知道第一代移民的辛苦。月初交不上房租，都会给他们时间，很少收late fee。住进去了，没涨过房租。搬走了，很少扣deposit。有问题及时修理。这次疫情从国内买了些口罩，给每家送了一些。大部分房客会住很久，如果搬走也会帮我找新的房客。感谢上帝，这么多年只赶过一家。我发现做为一个外国人，女性，在这个地区有一定优势。租客说着broken English，我也说着broken English，比起美国人，大概租客感到更亲切吧。

因为有了这些出租房的收入，今年准备休息了，可能会考一个realtor license。这么多年都没考证，因为没时间上课。有了证，对看房有帮助。今年因为疫情，整个世界都停摆了。感觉再过一段时间，可能商业地产，学生房会有deal出来。没准明年在jersey shore买个小旅馆。让我们拭目以待。

所有跟帖： 

• 慎入商房和学生房 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 05/14/2020 postreply 18:22:38

• 我的做法和你一模一样 -sunpriest- ♂ (0 bytes) () 05/14/2020 postreply 19:05:38

• 不太一样。楼主说的地方11年左右20多万能买栋3-4单元的多家庭，目前能收租金约6-7千，地税一万多，保险一千多。现房价约60万 -守月- ♀ (179 bytes) () 05/14/2020 postreply 19:41:47

• 这么巧， -喜喜哈哈- ♀ (84 bytes) () 05/14/2020 postreply 19:33:28

• 谢谢分享，很受启发 -tiger_beibei- ♀ (0 bytes) () 05/14/2020 postreply 20:40:06

• 经验之谈， 很棒， 很成功。当地地税贵吗？ -keeplooking- ♂ (0 bytes) () 05/14/2020 postreply 20:40:39

• 赞???? -stop-loss- ♂ (0 bytes) () 05/14/2020 postreply 20:52:01

• 现在被雷未必是坏事。我也想被雷呢，可以趁机休息一下，又有更多时间学习和找好的项目。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 05/14/2020 postreply 21:12:47

• 你这几年发展很好！ -关键字- ♂ (0 bytes) () 05/15/2020 postreply 06:05:16

• 学生房的真实情况 -JS_Greenwich- ♀ (462 bytes) () 05/15/2020 postreply 06:43:38

• 这一波学生房的挑战是高空置率和较长的内耗时间。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 05/15/2020 postreply 09:14:11

• 我会详细说说学生房 -sunpriest- ♂ (0 bytes) () 05/15/2020 postreply 14:26:03

• 絕對是個好房東，一定會有福報的 -芒果刨冰- ♀ (0 bytes) () 05/15/2020 postreply 17:52:13

• 集中在一个地方,不怕自己跟自己竞争吗？ 也担心风险会太集中 -黑加黑不是白- ♂ (0 bytes) () 05/15/2020 postreply 18:42:28

• well done -Redcheetah- ♂ (0 bytes) () 05/15/2020 postreply 22:25:23

• 最近招租的也都是老墨，他们不爱填表也没有社安号，也不愿多交押金，你一般对劳模租客都怎末screen? -seven2007- ♀ (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 19:29:36