新泽西驱逐房客实战手册

来源: cublai 于 2020-05-09 14:35:53 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (8522 bytes)

本人是房东，在新泽西每年都有两位数的驱逐房客的案例。见到很多华人房东不熟悉程序，被房客折磨得苦不堪言。最近居家有点时间，特写此文，抛砖引玉。希望大家加料，写成一个比较完善的手册。因为每个州法律很不一样，本文只在新泽西适用。（corona virus前的经验，以后希望不要变。）

1）赶人理由： a) 不交房租 b) 行为不端 c)房主要卖房或自主等等别的。我们主要谈a)房客不交房租的情况。b)和c)的程序稍微复杂一些，请自己多做研究或请律师。

房客不交房租，在新泽西是比较容易赶走的。不要道听途说什么要搞半年一年的。赶人要半年一年的是纽约。在新泽西，你老老实实按步骤走，自己打电话问法院勤快一些，大概是一个半月到两个月。很少超过两个月的。

2）开始驱逐。

赶人是通过county court，不要去镇里的法院问。镇里的法院是管超速或者垃圾罚款之类的。房东房客法庭属于county superior court 的 civil court 的special civil part。County court信息在：
https://njcourts.gov/courts/index.html?lang=eng

最重要的一点是有任何问题，勤快一些，立刻打电话给法院或者亲自去一趟。法院的电话一般是很容易打的。一般都立刻有人接。而且工作人员服务很好，菜鸟问题都不厌其烦给你回答。

新泽西房客不交钱的驱逐不需要提前通知，一旦房租grace period过了就可以立刻开始。要填三个表：https://www.njcourts.gov/selfhelp/catalog.html 找11252 和10822. 其中11252里面有两个表都要签字。10822无需签字。整个递交给法院的材料包括

a）这三个表的原件。
b) 这三个表的N个复印件。这个N和county有关，也和你租约上房客是几个人有关。打电话问清楚
c) 一张支票，写给Treasury State of New Jersey。数额取决于哪个county, 哪个镇，几个租客。大概五六十美元的样子。也要打电话问清楚。私人支票即可，无需cashier check。
无需付证据什么的。证据等等材料都是开庭时带去。

递交材料可以寄去，也可以亲自送去。新手强烈建议亲自送去。一个原因是节约寄信的时间，另一个原因是窗口收材料的人会当场初步给你看看。材料有问题可以当场改。如果寄去的话，材料不对，法院又给你寄回来，浪费几星期。

3）等待法院通知开庭。你可以看到你写的支票被法院支取以后，大概几周时间，信箱里会收到一个明信片，上面写着你的case number (LT打头的一串数字）和出庭时间。如果你两周都没收到，及时打电话问法院。错过出庭要重新来一遍。浪费钱和时间。

4）出庭。

准备带好所有材料。记住出租房要有镇里的注册为出租房的证明。他们很少查。但是理论上没有这个的话你会被直接赶回家。法庭一开始先放录像给你讲解程序之类，大概半个钟头。所以你稍微晚到也没关系。实在要迟到，给法院打个电话，他们也会给你留点时间。
然后法庭开始叫名字，如果错过叫名字，又没有提前打电话，不管房东还是房客都直接没戏。很重要：晚到一分钟都不行。案子就算结束了：

房东到，房客没到，房客算输，房东当场要填一个表，直接进入驱逐的下一个流程。
房客到房东没到，房东要重新开一个case，浪费金钱和时间。
两个都没到，case也是dismissed。这个经常是因为庭外和解了。

房东房客都到的情况下，并不是直接见法官，而是法庭给你一个调解员试图让你们和解。这个是很重要的步骤。我这么多年驱逐，见法官的时候屈指可数。兵法上说是围敌必阙，包围敌人的时候要留个缺口给他们逃跑，这样他们就不会和你拼命。通过调解员，和他们谈妥一个payment plan。你欠的钱一次交不起没关系，今天先交一些，剩下的分几周或几个月慢慢交。这个比直接见法官会慢一些，但是因为他们当天会交一些钱，所以你的损失不会扩大。好处有：

a)租客有了缓和的余地，就不会情绪化和你拼了。多数租客都是普通人。交不了房租也会愧疚。见了法庭也会发怵。晚上睡不着觉不知道被赶走后去哪里住。不要以为都是professional tenant。真正professional tenant是有，但是你碰到的机率很小。反正我从来没见过。因为你给了他们机会，即使最后他们做不到payment plan被你赶走，他们也不会对你恶意满满。

b)法官有不确定性。法官必须按法律判决，但是他们有很多不确定性，比如当场不判，让你们过两周再来之类。浪费很多时间。导致欲速不达。我见过别人不少这样的。

c)你和租客达成的协议是有很强的法律效力的。协议写在法庭文件上，他们只要一点点违反，比如晚交一天，少交十块钱之类，你就直接可以到法庭窗口file一个文件。说他违反协议。直接进入下一个驱逐程序。不用见法官。很重要：不用见法官。这个是我最重要的经验。（当然他们也有应招，比如去file motion要见法官之类。绝大多数是没这个本事的。）

5）Warrant of Removal：如果房客没去法庭，或法官宣判房东赢，或房客breach法庭协议后，你可以启动下一步驱逐。去法庭窗口填个表, warrant of removal，交几十块钱。几天之内法庭会送到法警手里。法警再过几天会去租客门上贴个条子。限期三天清空。你时不时要打电话催法警。有时他们会拖。
多数租客看到条子期限就按期搬走了。有的会去申请延期。延期可以申请两次，一次七天，一次三天。然后法院就不会给他们任何延期了。

6）强行驱逐：期限过了，如果房客还是没有搬离。法警就要强制执行了。你要准备八十多现金，和法警和handyman约好时间，在房屋门口见面，法警贴个禁入条子，handyman换锁。如果房客在里面拒绝离开，就会被逮捕。这种事我从来不亲自去。叫个handyman代劳。房客的家具你一个月内不能仍，可以放个地方。房客要拿要交管理费。有一种办法是找个self storage交一个月的钱，东西扔进去。房客一个月内不去拿，self storage的人就自动处理了。另一个办法是放地下室，过一个月他们不来拿，就卖点钱之类。房子赶快修修租掉。

7）索要租金损失。在赶人的同时或结束后，你可以告房客要求他们交租金和所有别的损失。这个是另外一个civil case，https://www.njcourts.gov/forms/10541_dc_complnt.pdf 不用出庭，表格比eviction还容易填。费用不到 $100。在赶人的同时file比较好。它的程序是

a)你送材料后，法庭要发挂号信给租客，如果他们签收，才进行下一步，如果没人签收，就白搞了。租客搬走后一般不告诉你新地址，所以最好在他们搬走前法庭的挂号信就要送到他们家。

b)租客有一个月的时间回应。如果他们不回应，直接就输了。只有他们回应了，法庭才开庭审理。多数情况下他们已经被eviction搞得焦头烂额，不会回应的。即使他们出庭，因为你已经有赢了eviction，这个case法庭也会判你赢。

c) 他们不回应后，你等一段时间要去申请judgement。法官会判他们欠你多少钱。这个judgement跟他们几十年。如果他们有银行存款，有工作，或者有车有房，你都可以拿着judgement去要钱。这些我没有经历过。大家可以再研究研究。我有听说过好多年后，租客要买房时贷款银行发现了judgement，他们就要主动联系房东付清，否则房子都买不了。

欢迎大家补充。