小地主学习如何找DEAL--2

把CAP RATE放在第一个写是因为它简单但是又可以灵活运用，那么今天要和大家分享的MAXIMUM ALLOWALBLE OFFER（MAO, pronounced as MAYO）虽然是在第二个要介绍的，却是我最感兴趣的，因为这个对我来说是一个全新的专业术语。不过，就像CAP RATE我有充分的理由不知道这个概念 因为它大部分用在商业，MAO，一样的，是因为它更多的的被WHOLESLAER OR FLIPPER应用。

 

什么是MAO呢？简单的来说，就是买方能承受出的最高价格，WHOLESALER/FILPPER一般用70%的原则来计算自己能成交的最高价格，老师上课给的公式就是MAO=70%x ARV(after repair value)- repair cost。刚刚接触到这个概念以为这个公式就是固定的了，结果在小组讨论的时候，M同学说加州一般能有85-90% 的ARV就不错了。所以，我当时总结MAO实际上就是在满足WHOELSALER/FLIPPER设定的minimum profit（MP）下愿意出的最高的买价。随后，我在网上查了一下更多的信息，发现每个人对MAO的计算公式都或多或少有区别，有的人用70%的原则，还有的用65%，有的人除了减掉repair cost，还会减掉所有其他的持有成本，包括涉及到的closing cost。这个MAO有这么多因人而异有不同百分比的算法，就其原因是因为1. 这个剩下的百分比是用来COVER利润和其他费用，那么房价不一样，要达到类似的利润，这个百分比就得不一样。比如，买$10万的房子，用65%的ARV来算MAO,那么FLIPPING利润最高就是$35000-other cost如果是$100万的房子，那么就算是用90%的ARV来算MAO，FLIPPING利润最高可以有$10万-other cost。这也解释了为什么西海岸FLIPPING可以用90%的ARV. 为了减少confusing消除变量，我总结了这样一个公式：MAO=ARV-repair cost-MP-all other related cost(holding cost& closing cost etc.).

 

那么这个MAO和找DEAL有什么关系呢？首先，我要在这里推荐一个老师在找DEAL课程里分享的非常有用的计算器，https://rehabfinancial.com/house-flipping-calculator 大家可以去感受一下，FLIPPING都有一些什么持有成本。这是用来计算FLIPPING HOUSE 的利润，也可以自己根据自己PROFIT的目标，来调整purchase price.但是，大家可以灵活运用。如果是买投资房出租，那么这个PROFIT可以看着是用来计算买价（MAO）对应的EQUITY。当然，也可以用我总结的那个公式来直接推算买某个房产的EQUITY（用EQUITY代替MP）,变成是EQUITY(OR MP)= ARV-repair cost-MAO-all other related cost.请注意，如果是出租，我觉得那么暂时可以不用考虑closing cost.

 

MAO的分享，是希望给大家提供从另外一个角度来看自己买的出租房是不是一个好的投资的同时一起来讨论对MAO的理解和运用。我自己的理解是，因为MAO是和PROFIT/EQUITY挂钩的，每个MAO背后对应的是一个具体的PROFIT OR EQUITY. 那么PROFIT/EQUITY越高，就越可能是一个好的DEAL。

 

所有跟帖： 

• 谢谢大家对找DEAL1的鼓励.按照承诺，这个周末讨论MAO ；） -红叶之- ♀ (0 bytes) () 04/26/2020 postreply 10:38:19

• 做flipping找房源的2个主要方向：内售+银行房。打通这2个供应关系网就可以。至于价格就是简单三分法。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 04/26/2020 postreply 11:08:24

• 如果职业做FLIP,你还要有很强大的hard money lender支撑。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 04/26/2020 postreply 11:13:38

• 做Flip 和做长投的出租房是两种不同的操作思路和方法，不要混淆。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 04/26/2020 postreply 11:19:17

• 我的意思是,作为长租，可以用类似公式来算EQUITY。当然里面有些开销和FLIP不同的，在计算时要考虑到。 -红叶之- ♀ (148 bytes) () 04/26/2020 postreply 11:35:35

• 还是多费脑细胞集中寻找和搭建networking吧，这种属于最简单心算就能搞定的事情，不必费太多时间和精力。抓大放小！ -可口可言- ♀ (0 bytes) () 04/26/2020 postreply 11:50:13

• 内售是指什么呢？ -RiskITModel- ♂ (0 bytes) () 04/26/2020 postreply 17:23:23

• 应该是还没有上市场的房子，已经被经纪和开发商买下了？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 04/26/2020 postreply 17:33:30

• 我想您要讲的 - 1. income approach? 2. cost approach? 这些在商房估价都常用到 -Silvercharm- ♂ (0 bytes) () 04/26/2020 postreply 20:52:02

• 可以，不过要等一段时间。 -红叶之- ♀ (76 bytes) () 04/27/2020 postreply 06:57:17