录像一
优质NNN地产：股市动荡时期可以替代债券的避险产品。
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1. 什么是净租赁地产（NNN地产）？
净租赁地产（以下称“NNN地产“）是指租客负责保险、地产税、和维修费用的商业地产。投资者的租金收入是“净挣”的，不需要再从租金里面扣除资金，来支付额外的保险、地产税和维修费用。NNN地产的英文名为Triple Net Lease Property。三个N分别指 “net of insurance”, “net of property tax”, “net of maintenance costs” 。通常指单户NNN地产。 例如，王先生收购了一家麦当劳餐馆。租户是运营麦当劳的一家联锁运营商（但麦当劳公司提供租约担保）。麦当劳每年支付12万美金的” 净“租金（每月定期支付一万）。麦当劳除了支付租金之外，还负责维修保养物业的所有费用、地产税、保险。所以，王先生的这12万美金租金是”净挣的“租金。另外，王先生也不需要找人来管理。麦当劳会请人来打扫、维修、绿化等事宜。
假设王先生用266万美金收购这一家麦当劳，他收获的纯租金收入为每年12万。每年的纯收益为4.5%。随着租约中规定的租金上涨，年租金收入还会慢慢上升。
2. NNN地产的投资二元性是什么？
NNN地产的投资二元性指的是租约和地产的二元性。NNN地产的投资，首先投的是一个租约合同。收益是租约内的租金。租约剩余的时间越长，租金越高，租户的信用等级越高，租约的价值就越高。其次投的才是地产本身。地段是否好，社区是否富裕，人口密度是否高，居民是否是否高，车流和可视性是否强，建筑和设计是否好等等。地产本身的特征，决定了租约到期后，投资者获得新的租金的高低和新租户的质量。
3. NNN地产的投资优点是什么？
和其他类型的地产投资相比， NNN地产有两大优势： 首先，NNN地产无需管理。租户负责物业管理。作为房东，除了收租和支付贷款本息之外，在租约内几乎没有其他管理负担。当然，租约快到期的时候，要找租户协商续租的条款。如果租户不续租，还需要找新的租户。如果剩余的租约还很长，地产本身的质量好高，找新租户的任务不仅还很遥远，而且还会带来更高的租金收入。 其次，租约内的现金流是固定的。在一个NNN地产的租约中，租客负责支付物业的维修、保险、地产税。房东收到的租金除了支付贷款本息之外，不需要支付物业的运营费用。所以，NNN地产的收益非常稳定。在这一点上和债券投资一样。
4. NNN地产的投资金额和回报率怎样？
NNN地产的价格通常在100万美金以上。扣除贷款部分，投资额在50万以上。首年回报为3.5%-7%之间。考虑租金上涨、贷款利息差和地产升值因素，5年的年化收益率可以接近10%。
5. NNN地产适用于什么样的投资者？
首先，因为无需管理，NNN地产很适合异地和国外的投资者。 第二，也因为无需管理，NNN地产适合没有时间或精力管理的投资者。美国本地的个人房地产投资者在青壮年时期投资较多的单户和多户住宅，出租给租户。退休后往往将其出售，置换为无需管理的NNN地产。 第三，因为租约长，现金流稳定，NNN地产适合追求稳定现金流，长期持有的投资者。
6. NNN地产的租约有多久？
不同的租户各不相同，以15和20年为常见。除了本身的租约期外，租户还有会20年左右的选择续约期。租户是否续约，需要看租户在续约时总公司的财务状况和该分店的销售情况。
7. NNN地产租约内的租金是否有上涨？
绝大多数的租约都有租金上涨。以每5年上涨5%-10%为常见。但也有的租金在租约内没有上涨。
8. NNN地产的租户分为什么样的类型？代表性的租户有哪些？价格大约是多少？ • Dollar店：主要有Dollar General、Family Dollar、Dollar Tree。Dollar General的总体实力最强。价格为1-2百万左右。 • 汽车零配件：Auto Zone、Advanced Auto Parts、O’Reilly Auto Parts。价格为1-2百万左右。 • 汽车修理店：Firestone、Jiffe Lube等。价格为1-2百万左右。 • 手机店：AT&T、Verizon等。价格在1-3百万左右。 • 加油便利店：7-Eleven、BP等。价格在1-3百万。 • 快餐：例如麦当劳、星巴克、Chick-fil-A、Taco Bell、Berger King、Panera Bread等。价格为2-3百万左右。 • 小型超市：ALDI、Trader Joe。价格为2-4百万左右。 • 银行：价格在2-5百万左右。 • 药店：主要有Walgreens、CVS、Rite Aid。价格为4-5百万左右。 • 大型商店：Home Depot、沃尔玛、大超市等。价格在1000万以上。 受网购和经济危机的影响，投资者偏好的类型为Dollar General、快餐店、汽车修理店、便利店、小型超市、建材市场、大型仓储式商店等。
9. NNN地产的主要风险有哪些？
NNN地产的主要风险为租约风险和转租风险。租约风险指的是租户违约，不能按约支付租金的风险。转租风险指的是租约到期，租户搬走后，新租户租金低于原有租金或者根本找不到新租户的风险。
10. 如何规避NNN地产的租约风险？
NNN地产的租约风险，可以通过以下方式来规避： • 规避受网购影响的行业 • 规避信用等级低的租户 • 规避行业趋势差的租户 • 规避财务状况差的租约担保人或者没有担保的租约 • 规避剩下租约期短的租约 • 规避租金比市场明显偏高的租约 • 规避租户有优先购买权或提前解约权的租约
11. 如何规避转租风险？
NNN地产的转租风险，可以通过选择优质的地段和社区来规避。具体来说有以下这些考虑因素。当然，无法做到十全十美，尽量往这个方向靠拢。 • 选择人口密度高、增长稳定的社区 • 选择家庭收入高的社区 • 选择就业稳定、经济发展均衡的社区 • 选择邻近永久性吸引车流的学校、医院、办公区、大商业中心等有利设施 • 选择车流量高、可视性强的地段 • 选择离红绿灯近、车速低、出入停车方便的地段 • 选择空置率低、可供开发改造地块少的地段，规避中低收入社区的Mall • 选择开发批准过程繁琐、开发成本高的社区 • 选择年龄、设计、功能均处在建筑生命周期初期的地产 • 规避土壤污染、洪水区、违规建筑、产权纠纷 • 规避租金和卖价虚高的地产 • 规避面积过大、设计特殊、难以改造转租的建筑
12. 为什么在股市波动期间，优质的NNN地产可以成为避险产品？
原因在于：股市波动时，实力最雄厚的大公司最能抵抗经济衰退的。他们处于经济金字塔顶端，其他企业都倒下了，他们才倒下。投资者除了持有现金和债券，也可以持有这些大公司的租约，例如沃尔玛、Home Depot、星巴克、麦当劳等等。如果持有这些大公司的股票，股票价值会随着股市下调而下调。但租金是固定的，不会受股市的影响。 由于NNN地产的租约很长，可以渡过1-2年的经济衰退期，所以优质的NNN地产是很好的避险产品。资金链不会断裂。 比较而言，在经济危机下，出租公寓会出现租金下降和空置率增加的风险（但公寓的转租能力强得多）。对于普通的商业地产，租户的信用等级没有这么高，更会出现破产违约的现象。
13. 在严重经济危机下，NNN地产会贬值吗？
会。在07-08年次贷危机下，NNN地产价格随着整个经济大幅走低。不仅是一般的NNN地产，就连最优质的NNN地产也不能幸免。但随着经济复苏，价格恢复到危机前，升值超过危机前的高点。 但如果是短暂的经济危机，特别是危机的中心不在地产或银行信贷，地产价格的调整会很有限。对于优质的NNN地产，几乎没有影响。这在00-01年的互联网危机时得到了很好的体现。
14. 这一次的冠状病毒危机下，NNN地产会贬值吗？
不清楚。可以关注一下美国对疫情的控制和中国经济生产的恢复情况。由于大规模的停业停运，短暂的经济衰退已经无法避免。但如果控制得当，下半年经济得到全面恢复，NNN地产，特别是优质的NNN地产不会有明显的波动。在经济恢复期，价格有可能会借着低利率而走高。
15. 多户的NNN地产和单户NNN地产有什么差别？优缺点是什么？
多户NNN地产的租约短、租户质量较弱。这要求投资者有很好的风险控制能力，特别是租户的选择、续租、转租的管理。但另一方面，多户NNN地产的投资回报较高，单位面积价格也较低。适合较为资深的商业地产投资者。
