商业地产不适合大部分的小业主

首先声明本人是商业地产的经纪人。商业地产的投资，我个人认为对于大部分的小业主来说，generally speaking, 是不合适的。小投资人入场商业地产，需要谨慎再谨慎！

目前市场上大部分$2M以下的商业地产，至少存在以下问题之一（或者更多）：1. 租户质量差（随时可能关门走人）2. 回报率低（麦当劳之类高质量租户，现在很多大都市的回报率在4%左右）。3. 区域人口少，或者收入低，空置风险大。

其实商业地产发投资与其他投资有一个相同的原则就是要diversify。比如你买股票不会只买单个个股一样，要分担风险，最好是不同类型的股票分别买一些。但是，如果投资人只有财力购买1个$2M以下的商业地产，承担的风险类似个股风险，风险是非常大的。如果租户到期不续约，或者租户破产走人，业主重新出租的需要的代理费，装修费都不少（如果幸运可以找到新租户），如果正好还要给地产做屋顶空调等装修，又是一比很大的费用。

对于小地方的商业地产，我给客户的建议是去考虑一下，如果它关门了，你这个空楼租给谁？有人说它经营得好好的为什么要关门？先不说大环境电商对传统商铺的冲击，其他的原因非常非常多，租户随时可能在附近或者邻村的另外一个它认为更好的地方开店，小地方建筑成本很低，开新店相比装修旧店不一定多花很多钱。事实上不少商业地产的卖点之一就是"This is a relocation store"。呵呵，你想过没有，原来的店怎么办？如果你手头有个十来个这种地产，关一个无所谓。可是如果你只有一个，你还每个月需要这个租金过日子，你怎么办？

所有跟帖： 

• 地产投资的第一条铁律就是人口问题。1000人的农业镇说倒就倒，全凭运气。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:31:17

• 消费力决定地产价值 -blogcity- ♂ (759 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:51:30

• 顶，这种分析贴很有帮助。 -KB94588- ♀ (0 bytes) () 01/23/2020 postreply 19:27:40

• 律师往往也没有租户的强大，比如麦当劳的，星巴克的等等 -牛经沧海- ♂ (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:37:00

• 同意你说的。其实哪怕你说的那种人多钱多的地界，比如北加州，商业房地产也不是那么容易的。 -kozy- ♀ (433 bytes) () 01/13/2020 postreply 16:10:55

• 你说的被关的DOLLAR STORE多半是FAMILY DOLLAR. 正好是： -Blueshirt- ♂ (292 bytes) () 01/13/2020 postreply 16:22:23

• 不是。这种Dollar store定位很tricky，好区有钱不稀罕这种便宜店，坏区治安成问题，大家不爱去。 -kozy- ♀ (356 bytes) () 01/13/2020 postreply 16:24:56

• 那是什么店？DG 很少在闹市区开店。 -Blueshirt- ♂ (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 16:28:48

• 买个商业地产就指望DG? -风行线线- ♂ (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 13:38:12

• 所以还是要看地方 -blogcity- ♂ (46 bytes) () 01/13/2020 postreply 16:43:54

• 我们同行讨论下： -Blueshirt- ♂ (1452 bytes) () 01/13/2020 postreply 16:17:01

• 硬币的两面都要看 -blogcity- ♂ (532 bytes) () 01/13/2020 postreply 16:32:53

• Of course! 但是不能因为有风险就不去研究，错过机会。 -Blueshirt- ♂ (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 17:23:27

• 楼主是老实生意人！不来赚我们这种一米之人的可怜钱！赞一个！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 18:07:52

• 您说得很好。从风险分散和流通性考虑，没1000万投资本钱就甭操那分心了。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 18:45:29

• 这个接地气 -喜喜哈哈- ♀ (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 19:08:04

• I agree. Brick and mortar stores face unprecedented challenges u -Backcountry- ♀ (142 bytes) () 01/13/2020 postreply 19:54:28

• 实话实说，好。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 05:55:54

• 商业风险太大， 高速改道， 分分钟，让一个商业倒闭。 -Yummy2000- ♂ (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 07:06:15