说得对。我正好科普一下CROWDFUNDING

来源: Blueshirt 于 2020-01-04 10:35:08 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (1991 bytes)

回答: 众筹是个敏感话题由 sweetptt 于 2020-01-04 09:14:27

的来龙去脉。

美国的高净值人士，医生律师企业家。他们也喜欢地产。但他们没有时间买公寓管理，或者不喜欢。他们喜欢PRIME LOCATION的好商业项目。他们怎么办？他们可以通过“入股”当地的地产公司开发或者收购好项目的方式来获得回报。

之所以在“入股”两个字上面用引号，是因为并不是SHAREHOLDER。而大部分是LLC的MEMBER，或者是LP的LIMITED PARTNER, 或者是TIC。

美国的证券法对这样的投资方式很敏感。因为上个世纪美国也出现了中国现在的问题。圈钱的挪用资金跑路。所以后来就出台了越来越严密的证券法。要求ISSUE这样的证券的人（对的，LLC，LP, TIC这些都是PRIVATE PLACMENT的证券）去证监会登记注册。注册的过程很痛苦。

后来地产商说，有钱的医生投个几十万，是毛毛雨。没有必要这么大同干戈。后来就出台了一些列豁免。其中一个就是506（b)的豁免。也就是，如果投资者是"ACCREDITED INVESTORS"，有钱的高净值，这样的集资就不要注册，只需要在证监会搞个备案。所以绝大多数的这样的通过个人“参股”的地产投资都是找的有钱人。没钱的，对不起，没法投。

但是在欧巴马的时候，觉得优质房地产不能让富人占了。这样让富人越来越富，穷人永远没有机会。所以，他搞了一个CROWDFUNDING。也就是506（c)。不再限制投资人的财富/收入。做CROWDFUNDING PORTAL（卖别人的）的人，应该有一个BROKER DEALER的执照。这样才会符合规定。由于CROWDFUNING 还是新鲜事物，再加上钱越少的人亏了钱闹得越凶，实际上很多地产商还是用传统的506B.

不要小看这个506B。它筹集的资金的钱没每年是用TRILLION来算的。