尽量不买condo office！

【午茶】这几天考虑明年业务可能发展的计划，正在想是不是买个小办公室，于是发现一个思考点：最好不要买condo office. 无论自用或者出租，以我们农村为例，分析作业如下：

1）Property tax是同类同价同面积民居房的2倍，租金相当，HOA也相当。基本上是给政府上贡；

2）由于一栋楼每个Unit 一个PID, 各自为政，相互限制，提租难上难，大多还是owner use, 更难。

3）市场上出售的owner use 基本上是倒贴，难有增值，更难卖出。

4）以25万2500尺的condo office计算，仅地税+HOA+保险一般在800-1000/月，但月租1$/尺，2500，负现金流。

5）如果要自用，可以买整栋楼一个PID，多个Unit, 自占其一，进退有度。

6）share office space business 对于office market 会有一定冲击，特别是这类办公室，市场需求更弱些。谢谢关注！

所有跟帖： 

• 同意， 我们村的office space 和retail space 的入住率都不高， wfh 和shared office s -1000units- ♀ (0 bytes) () 12/23/2019 postreply 18:57:00

• 也慎买APT和Office or Retail mixed use的商房，因为地税rate比纯APT高20%. -可口可言- ♀ (104 bytes) () 12/23/2019 postreply 19:02:48

• 高速公路出口处的麦当劳，啃得鸡，温迪斯之类的快餐店能不能碰？ -关键字- ♂ (0 bytes) () 12/23/2019 postreply 19:08:41

• 如果卖点都是高速公路出口，我只观察过加油站，这个是热门，因为加油+买咖啡，基本上是很多上班族每天的刚需。 -可口可言- ♀ (269 bytes) () 12/23/2019 postreply 19:28:56

• 套路是这样的：距离高速出口1麦左右的距离建新的居民开发社区，加油站就靠近高速出口新建，围绕加油站又建一些retail。 -可口可言- ♀ (41 bytes) () 12/23/2019 postreply 19:40:00

• 如果要买地的，这样的加油站位置那里就是一个金三角地区。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/23/2019 postreply 19:41:13

• 当然最好是赶在住宅开发之前去埋伏。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/23/2019 postreply 20:09:46

• 如果我没记错的话，梁山是卖了一个shopping mall 投了连锁快餐店，好像是温迪吧。应该请他来解说最合适。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/23/2019 postreply 19:31:38

• 喊一声梁山好汉！ -关键字- ♂ (0 bytes) () 12/23/2019 postreply 19:36:25

• 我不买，因为虽然是比较安全的投资，但是回报率低，增值潜力也不大，除非因为位置太好而被开发商高价收购。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 12/23/2019 postreply 19:44:00

• 适合口袋深，怕麻烦的投资人 -blogcity- ♂ (265 bytes) () 12/23/2019 postreply 22:45:08

• 说的有理！其实加油站最赚钱的不是卖油，而是那个杂货店，卖彩票烟酒是高利润。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/24/2019 postreply 09:53:01

• 每个州情况不同，加州商房地税和住宅一样。不过，我也不买office condo, HOA 增加空置费用。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 12/23/2019 postreply 19:40:00

• 这个condo fee和国内的物业管理一样，业主成了他们的管理对象 -wumiao- ♀ (53 bytes) () 12/26/2019 postreply 07:28:52