选经纪人—-卖得快还是卖的高？

来源: AMYMINT 于 2019-12-22 11:33:21 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (10941 bytes)

Bay1688的帖子说：“做商业地产，除了资金以外，最重要的就是跟经纪人关系了。商业地产圈子很小，有名的公司有Marcus Millichap，Colliers International and CBRE。整个湾区有名的经纪人就那么几个。这些年我跟他們打交道的方式是他的Listing:

1. 我直接找他买，就算我太太有经纪人执照也不用。

2. 讲究信用，我说要买的就一定买。谈好的价格不会改，这样不耽误大家时间。最后竞争对手开的价他也会帮我交个底，这样比较容易买到。

3. 我答应他将来卖的时候找他做经纪人。“

我对1和2 严格遵守，但是3要看情况。

Bay1688 打算长期持有物业，3 就像个胡萝卜不知道什么时候经纪人才能吃到，但是显示了诚意。

说个今年夏天卖出的一个例子。12个汤耗子的项目，我原来提到过，本来想做大翻新变成Condo 零卖，利润最大化。但是时间精力和钱都顾不过来，决定还是落袋为安。

这个项目是从Marcus的经纪人手里买来的，关系挺好。我第一个联系他，问了我心目中的价钱合适吗？他说除非我做这做那更新得七七八八才行。我心里想如果我都翻新了，价钱至少多要100万。

第二个找了NAI 最多multifamily listings 的经纪人，他把我的目标利润砍了一半，我不干。

第三个 Boston本地的一个中型公司，在我的物业附近卖过几个混合型的物业，看起来比普通住宅经纪人强一些。见面就说我的要价没问题，太轻易答应反而让我疑惑。

第四个是UMF，一个三四个人的父子小公司，来往四五年，只在三个州做生意，但是他们最专注于1-10 米，特别是2-5米的多家庭。见面谈一下，他说我的要价稍微高于市场，但W 市正是炙手可热，他可以以优越的地理位置说服一些不差钱的长期投资者去做翻新，进而大幅提高租金，这个大饼是可行而且可期的。

我很快就决定给UMF, 我老公很嘀咕，怕是得罪了Marcus。

一个月就卖出了，价钱和买家跟UMF的预计一分不差。新买家光是把Landscaping,外表搞靓丽了就每个单位每月涨400。

NAI 经纪人回头问我成交价，坦然承认自己估计错误。

其实一点都不怪他，每个经纪公司其实都有自己的偏向，卖得快和卖得高，通常只能选一个。卖得快的公司定价合理或者低于合理，压卖家，对买家有利。卖得高的公司当然取得卖家的欢喜但有卖不出去的风险，拖几个月到时候失去了listing 鸡飞蛋打。

Marcus 和 NAI 是buyer friendly, 定价合理卖得快，UMF listing 不多多，但是专业客户积累好，佣金要价也低，是seller friendly. 这一单，UMF 佣金是NAI 要价的2/3，但为我实现的纯利润比NAI 高125%，甚至在买卖双方僵持于一个意外支出时，经纪人说我来出（不是100，也不是1000，而是10000），大公司绝对不会这么爽快。