Evict案例分析-1

新地主，2017年入职，在本论坛受益非浅，尤其是老朽等各位前辈。在此多谢！

就以我正在经历的、正在进行的Evict案例回馈本坛，盼各位地主更好地规避风险，当一个快乐开心的地主。

 

基本情况：

1，房子：坐落在加州橙县，有泳池的独立屋，可以算白玉房，房屋状态良好，租户入住后空调换新，租金$3000左右。

2，租客：2017年签租约，信用分720左右，年薪11万左右，家庭收入14-15万，在上一个地主那住了10年，白领管理层。三个孩子，均上学

 

故事要点和进展：

1，租客进驻之后，平均3周左右一个修理，更换，两个卫生间，微波炉，屋顶，包括院里的一个工具房均有维修。理由：水管漏水、房子有味、房子有怪声等等。

2，今年6月份，我口头和租客商量请她搬离，条件：至搬离20天内退还押金。

3，今年8月份之前，租客所有要求我都满足。

4，今年9月份，空调被用坏，我要求她赔偿，租户拒绝

5，今年10月份固定一年的lease到期，租户不付房租，3-day notice贴门上+mail out

6，法院申请unlawful detainer

目前进行到申请unlawful detainer。

 

几个注意事项：

1，白玉房租给白领，刚租时信用不错，收入不错，不能100%保证他们的信用快速恶化，该租户目前信用已降至520分左右。

2，白领琐碎的事情比较多，出租白玉房时务必考虑到这一点

3，电子邮件和手机短息在美国可以作为法庭证据，这一点我不知道，请地主们在和租户打交道时一定注意规避法律风险

4，要了解地主的责任和义务，该做的一定做，不该做的一定不做。善良和不在乎小钱对美国人不适用。

 

待续

 

 

 

所有跟帖： 

• 在加州十四五万得喝西北风吧 -越王剑- ♂ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 14:22:13

• 收入和租金的3倍关系 -luftfreie- ♂ (72 bytes) () 11/03/2019 postreply 15:35:47

• 这个案例有些奇怪。感觉双方在赌气。其实修的多，你就涨房租呗。 -forestforever- ♂ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 14:22:36

• 您说得对，我是没有经验 -luftfreie- ♂ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 15:36:14

• 感谢分享! 期待进一步更新。 -新手上路2020- ♀ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 14:22:49

• 一定的，这个租户是公司主管，mba，兼职大学教授。我很高兴有这样的对手。 -luftfreie- ♂ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 15:37:14

• 我把这个当练习，也会把心得分享给大家 -luftfreie- ♂ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 15:40:19

• 这样的人咋混这惨呢 -越王剑- ♂ (44 bytes) () 11/03/2019 postreply 15:50:05

• 是，租客有学生贷款没还，药费有欠费 -luftfreie- ♂ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 17:27:21

• 信用720是她提供的credit report还是你查的？ -caren- ♀ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 14:23:56

• 我自己花钱查的tenant screen -luftfreie- ♂ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 15:37:44

• 你用理由要房客赔空调？ -caren- ♀ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 14:26:08

• 空调是租客入住之前换的新的。加州法律规定地主必须维修的项目，空调不在其中 -luftfreie- ♂ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 15:39:02

• 那你的空调应该在warranty期间吧？应该不用花钱修 -caren- ♀ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 16:36:52

• 零件厂家免费换，人工要付费，比零件贵2-3倍 -luftfreie- ♂ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 17:26:12

• 我认为这是个无理要求。你怎么证明住户使用不当造成空调机损坏？ -bashfulx- ♂ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 18:37:49

• 关键在于区分地主无条件修理的项目和有条件修理项目。该地主做的一定得做，不该做的一定不能做。 -luftfreie- ♂ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 18:41:35

• 这是从我经历的这个案例中吸取的教训。 -luftfreie- ♂ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 18:42:37

• 加州landlord可以不提供AC给房客，但是如果提供了的话，则是landlord负责维修。 -sue6233- ♀ (175 bytes) () 11/03/2019 postreply 21:04:39

• 有AC就是有AC的租价，没AC是没AC的租金。问题是你要了有AC的租价，AC不work你不管就不对了 -caren- ♀ (0 bytes) () 11/04/2019 postreply 04:35:25

• AC的确是这个case里面的一个梗，我会找机会给大家解释里面的tricky.谢谢@sue6233 -luftfreie- ♂ (0 bytes) () 11/04/2019 postreply 09:28:21

• 善良和不在乎小钱对美国人不适用。 +1 -keeplooking- ♂ (41 bytes) () 11/03/2019 postreply 16:39:17

• 既然法律没要求房东必须修空调，就不修。他急他出钱修 -圆萝卜- ♀ (0 bytes) () 11/03/2019 postreply 22:22:22

• 你这个态度好租客也给你折腾成了坏租客 -gqc- ♀ (50 bytes) () 11/04/2019 postreply 04:25:14

• 当房东不是一味忍让，是生意，知风险、图利润。该做的做，不该做的不做，以法律为行为准则，房东也有尊严 -luftfreie- ♂ (0 bytes) () 11/04/2019 postreply 09:36:24

• 房子漏水你必须修。 有味有怪声就随他去吧。空调很难说是房客用坏的， 多半是没装好。 -xushifu- ♂ (0 bytes) () 11/04/2019 postreply 09:30:59

• 弱弱的问一句，空调咋会故意用坏呢？不都是自己坏的么？不过你确实不该有求必应。 -地主不好当- ♀ (0 bytes) () 11/05/2019 postreply 04:13:59

• 似乎在赌气 -highlow- ♀ (0 bytes) () 11/05/2019 postreply 18:39:31