潜水多时， 受益匪浅。 今日实有一事， 不知如何处理， 还望各位大佬， 前辈不吝指教。
会说大约2年半前买一异地投资房，SFH, 2010年的房子。 买房，房检，过户都由 agent 全权处理， 没去现场。 seller 之后又租住大概半年， 搬走之时只是 agent walk thru 一遍， 没有发现问题。 之后现房客搬入一直住到现在。
问题大概去年11底发现，因为sewer pipe 堵塞， 工人工作时发现外墙砖上一条长crack, 上宽下窄， 最宽处大约 1/4inch. 因为还在10年 warranty 里， 我 submit claim and sent pic, 被告知这不是 structural problem, 他们不管。 我们也就以为没有大问题， 就没有再理。 结果今年夏末， tenant 报告说地板有些地方有黑色 stains, 有些地板出现移位， 意识到可能真有结构问题， 我们去了一趟， 也雇了一位 structural engineer 去检查， 结果他认为有结构问题， 建议用 helical piers to fix. 他推荐两家公司， 一家估价￥24K， 一家￥28K， 如果再掀开地板解决地板受潮问题，￥32K。
我把报告发给warranty 公司， 他们又雇了另一家structual engineer 去查， 新的报告虽然列出了所有问题， 但结论却是不被cover， 所以claim 被rejected.
以下是它的 conclusion
“The noted slab cracks are consistent with shrinkage cracking, expansion/contraction of the concrete slab and minor-to-moderate differential movement of the foundation slab. The slab cracking has not significantly affected the structural integrity of the foundation or the house. The flooring damage and exterior brick veneer cracking are reflecting the movements of the foundation slab. As requested, RB Engineering, Inc. has evaluated the residence with the following conclusions as to warranty coverage as described in this report: • In general, the residence remains in adequate structural condition and the structural systems are functioning as intended. The disturbances (foundation slab cracks, flooring issues, isolated brick veneer cracking) noted in this report do not represent a failure of any structural components. RB Engineering, Inc. did not observe any issues at the subject residence that meet the major structural defect criteria as described in this report. Specifically, sections 3 and 4 of the major structural defect criteria have not been met.“
结论依据的warranty 条款如下：
“A Major Structural Defect is: (1). Actual physical damage; (2). to the designated load-bearing portions of a Home; (3). caused by failure of such load-bearing portions that affects their loadbearing functions; and (4). to the extent that the Home becomes unsafe, unsanitary, or otherwise unlivable. All four portions of the definition must be met to qualify the Home for Major Structural Defect. The warranted load bearing portions of the Home are the framing members and other structural elements that transfer the load to the supporting ground. “
按照这个条款，只有房子快塌了，他们才负责 ：-（ warranty 明年4月就过期， 估计那之前这个房子还到不了他们的负责标准。
现在我们不知该怎么做：
1. 不修卖房子， 不知卖不卖出去， 估计价钱也好不了吧
2. 自己出血修，太贵了， 还要拆deck， 地板也得更换
3. 不管它， 不知问题还会不会继续恶化， 如果2017年过户时没有这些问题， 那就是这两年发生的， 已经八年的房子还在settle，是可能的吗？ 按照房客说法， 她觉得是去年夏秋下雨太多造成， 问题也确实是去年11月发现的。前屋主说他没有发现这些问题， warranty 那里也没有以前的claim. 补充一点， 这个房子的后部有个3 米左右 deck, 然后就是个很陡的斜坡下到一个山谷，谷底一条小溪。 隔壁还有一个房也是这样位置， 据房客说， 那家也发现同样问题。所以如果不修， 不知会不会继续恶化， 再来一些大雨， 会不会继续下陷？
4. 现在能找谁来承担责任？ warranty， house inspector， previous owner? 这样的情况能打官司吗？ 有律师肯接吗？
啰嗦太长， 不好意思打扰大家， 只是新手没有经验， 好不容易投点资， 钱没赚着， 还摊到这末大一麻烦， 还望大家指条明路。 万分感谢！！
