从未来集团（Ralan Group)破产谈起

来源: Lk1970 于 2019-08-19 05:33:38 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (5173 bytes)

前几周，7月31号,未来集团(Ralan Group,总部在悉尼的房地产开发集团),因为负债$5亿,无法及时偿还而宣布破产。
目前有清算公司在清盘。据清算公司透露，共有57家未来集团下属企业和公司被拖入破产，约有1300名买家受到牵连及拖累，不要说事先15%的利息回报，买家根本不可能得到了，就是原来投入到未来集团的本金也可能颗粒无收，因为这些买家签订了一份附加协议，是属于无抵押担保借款的合同。
从这件事情上，我想先站在未来集团的角度上思考一个话题，以此来探讨悉尼房地产投资中现金流稳定性的重要性。
从网上资料得知，未来集团成立于1998年，在此期间，未来集团在悉尼许多知名的地区，不间断地开发、建造及销售房地产，也取得了不俗的成绩。直到2015年，未来集团把目标转到昆省（Queensland)黄金海岸(Gold Coast)并投入了巨量的资金，购买了$7000万的一个度假村，并取得了1600套在冲浪天堂（Surfers Paradise)的住宅开发许可项目-RUBY, 价值$14亿。
澳洲房地产的市场在2017年开始下调，造成RUBY第1期未能及时把$5亿资金还给借贷方，加上之后的RUBY 2,3,4期的楼花销售没有达到预售目标，以致未来集团的资金链像多米诺骨牌效应一样，起了连锁反应，以至其关联的57家子公司也被拖累至破产。
这里暂且抛开悉尼和黄金海岸的房地产有区域性上的迥然不同这个因素，也抛开2017年这一年是全澳房产价格的转折点这个因素，在下在这里，只是针对现金流重要性来说一说不才的看法。
根据美国合众银行(US Bank)的一项研究, 82%的企业都因为现金流问题而倒闭。在现实社会里，相对于现金流的稳定性, 所谓的资产增值，净资产都是一个次要的因素。真实的世界里，小到一个悉尼的房地产买家，在短短几年内购置了7套投资房，却因为现金流的断供，其房产全部被银行没收，并拍卖，大到未来集团虽然做到了拥有上亿的资产，加上1300名买家的“鼎力”相助，但是因为市场的波动，依然难以摆脱破产的命运！
尤其在是悉尼房地产投资中，无论是企业还是个人，面临危机的时候，房地产无法马上变现资产，这是一个“远水不解近渴”的问题。
可以说现金流的长时间稳定性是至关重要的因素！没有之一！
商场如战场，孙子兵法曰：“善之善战者，先为不胜。以待敌之可胜，不可胜在己，可胜在战。故善战者，能为不可胜，不能使敌之可胜，故曰：胜可知，而不可为。”
当我们个人在做悉尼房产投资的时候，如果我们的终极目标是：通过对悉尼房地产的长期持有，而拥有持续不断的被动收入，从而达到我们主动退休的生活。那么现金流的管理，就是一个长期的过程，现金流的稳定性就是一个必须摆在首要考虑的问题。