买房者必读 (Laotan)

来源: laotan 于 2008-12-12 21:12:38 [] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (4829 bytes)
本帖于 2008-12-13 17:28:14 时间, 由普通用户 表情符号 编辑

买房者必读 (Laotan)

住上自己的房子是美国梦的重要组成部分, 如果你买房子的目的是为了圆自己的美国梦, 有较大的家庭活动空间和家庭隐私请就此打住, 别往下读; 如果你买房子的目的是为了长线或短线投资及其它原因则请仔细阅读下文, 或许对你有一定的帮助。

美国绝大部分人买房子是靠银行贷款, 于是房地产经纪人就游说无房者买房, 有房者买进更多的房。 他们有一个非常鼓惑人心的说辞: “你住公寓每个月都要交钱, 最后钱都给了别人, 自己什么也没得着, 买了房子, 虽然每月也交钱, 但是30年后房子是自己的了, 你是给自己交钱, 稳赚不赔”。 这个说法听似非常有道理, 于是乎很多人不加细想就请房地产经纪人代为买房, 还对房地产经纪人 “一语惊醒梦中人”感恩戴德, 殊不知房地产经纪人倒是赚了个钵满罐满, 你被别人卖了还帮他数钱。

在美国想靠投资买房赚钱的可能性比你买股票赚钱的可能性还小, 只是投资买房是慢性失血, 你不容易感觉到罢了, 你只要静下心来想一想, 算一算, 结果就再明白不过了。

从你买进房子的那一刻起, 很多人就把吸管插进了你的血管, 开始一点一点的往外吸血了。 这些人包括房地产商、房地产经纪人、联邦及地方政府、银行、保险公司、保安公司、维修公司、以及垃圾公司。你面对的是有组织的吸血者，他们都是靠你的血来维生，怎么还有可能轮到你一个弱小的供血者来赚钱？“世间安得双赢法，有人赚就必有人亏”。 下面以例子来开解。

假如你买了一套房子, 市价60万, 贷款利率为6% (平均值), 贷款期限为30年, 30 年后这套房子的价值增值了5倍, 买出后你得到了300万。 你一定会高兴万分, 认为大赚特赚, 住了房子还赚了钱, 多好的买卖。 其实不然, 你已经不知不觉的亏了40万。 我们先来算一算这30年的总支出 (取平均值):
1. 买进房子的交易费 (6%), 60万 X 6% = 3.6 (万), (房地产经纪人赚了);
2. 贷款本金加贷款利率(6%), 30 年还本付息大约为 160 (万), (银行赚了);
3. 联邦及地方政府财产税(3%), 房价取中值 [(60 + 300)/2 = 180], 180 万 X 3% X 30 年 = 162 (万). 注: 房价逐年上升, 政府财产税根据你上升的房价来计算, 我们取中值比较容易计算, (政府赚了);
4. 房子保险费(0.5%), 房价取中值[(60 + 300)/2 = 180], 180 万 X 0.5% X 30 年 = 27 (万); (保险公司赚了);
5. 房子维修费, 包括30 年内2次更换空调制暖设备 (2万), 3次更换地毯 (9千), 1次更换房顶 (6千), 其它日常维修 (1万), 共4.5 万, (维修公司赚了);
6. 杂费: 垃圾处理费 10元/月， 社区房主协会管理费 15元/月，房子保安连网费 20元/月，前后院的草地维护费（剪草、水、肥、工具、杀虫等）20元/月， 总共： （10 + 15 + 20 + 20）X 12 月X 30 年=2.34(万);
7. 买出房子的交易费 (6%), 300万 X 6% = 18 (万), (房地产经纪人赚了);
30 年的总支出为: 3.6 + 160 + 162 + 27 + 4.5 + 2.34 + 18 = 377.44 (万).

你也许会说我在这个房子里住了30年, 省下了交房租的钱, 不错这笔钱我们得按赢利收入来计算。 在德州, 1,000元/月的租金可以租到比较好的公寓，可以满足一家3-4口人的要求, 我们则按此计算: 1,000 X 12月 X 30年 = 36 (万)。 30年的总收入减去 30 年的总支出: (300 + 36) – 377.44 = -41.44(万). 亏了41.44万。 也就是说30年后你的房子要增值6倍才能打个平手不亏, 更不要说赚钱了。 30年房子要增值6倍的可能性不是每个人都碰得到的, 除非你投入大笔的资金升级改造, 否则, 30年的房子卖不出好价钱。 结论是：个体户长线投资买房稳亏不赢! 房子越贵亏得越多。

或者说现金买房要比贷款买房好, 非也, 结果是亏得更多, 因为你的现金投资共同基金至少可获6%的赢利 (利滚利) (除非遇到百年一次的大萧条)。

现在仍以买60万的房子为例， 你用60万现金买进了一套房, 30 年后这套房子的价值增值了5倍, 买出后你得到了300万, 你在这个房子里住了30年, 少交房租 36 万, 你的总收入为 (300 + 36) 336 万。 你的总支出为 217.44 万 (377.44 万 减去贷款本金加贷款利率160 万等于217.44万, 见2)。 这30年你投入的60万买房现金现在变成了118.56 万（总收入336万 – 总支出217.44 = 118.5万）。

如果你用60万现金投资共同基金, 按年利6%的计算, 30年后你连本带利可获 344.6万 [60 X (1 + 6%)30 = 344.6]。 减去你这30 年所交的房租费 36 万, 这30年你投入的60万现金现在变成了308.6 万 (344.6 – 36 = 308.6)。 30年中你投入60万现金买共同基金要比买房多获利190万 (308.6 – 118.56)，前提是你必须住公寓。

短线投资房产是否获利? 我们先来计算一下支出, 买进买出房子的交易费12%, 贷款利率6%,联邦及地方政府财产税3%, 房子保险费及其它杂费 1% ( 12% + 6% + 3% + 1% = 22%)。 房子一年转手, 房价增值必须超过22% 才有钱赚; 两年转手, 房价增值必须超过 35.5 %才有钱赚, 三年转手房价增值必须超过50%才有钱赚。 计算比较复杂, 从略。 短期内要使房子如此大幅度的增值除非炒房, 结论同样是：个体户短线投资买房稳亏不赢!

买房出租是否获利? 我们同样先来计算一下支出, 贷款利率6%,联邦及地方政府财产税3%, 房子保险费及其它杂费 1%, 维修费清洁费1%, 交易费平摊 0.5% (6% + 3% + 1% + 1% + 0.5% =11.5%), 房子出租价不能少于房价的11.5% 才能平手， 仅可赚减去了房子自然折旧费后房价上升的部分, 赢利部分还要打税。 大部分的房子出租者会告诉你, 出租房子讨辛苦没钱赚, 遇到不好的房客，不但赚不到钱还赚官司。我所认识的房地产经纪人中没有一个是买几套房子出租的, 他们明白其中的道理, 但不会告诉你。据资料显示房价10万以下的房出租则有利可图，专家告诉你, 用20万买两套10万的房出租比买一套20万的房出租赚钱，买20万以上的房出租也是稳亏不赢。

姐妹弟兄们：在此风雨飘摇经济萧条的时期，大家看好自己的钱袋，特别要谨慎投资买房，拿不定主意时按此文方法计算一下, 或许有所帮助.

所有跟帖： 

• Very good math! but -美西游子- ♀ 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (23 bytes) () 12/12/2008 postreply 21:45:55

• that saves 20% at most -any_mor_left- ♂ 给 any_mor_left 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/12/2008 postreply 22:02:47

• 俺的地税和毛歌妓抵的税差不多 -langxing- ♂ 给 langxing 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/12/2008 postreply 23:39:05

• what do u mean? 地税也可以抵税呀！？ -美西游子- ♀ 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (0 bytes) () 12/13/2008 postreply 09:59:00

• It is not a good RE math though. -美西游子- ♀ 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (125 bytes) () 12/13/2008 postreply 09:57:45

• Very bad math -cyg- ♀ 给 cyg 发送悄悄话 (131 bytes) () 12/12/2008 postreply 21:54:04

• 说对吧又有些不对， -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (167 bytes) () 12/12/2008 postreply 22:35:47

• 天才耶 -风花雪月~- ♀ 给 风花雪月~ 发送悄悄话 风花雪月~ 的博客首页 (53 bytes) () 12/12/2008 postreply 23:01:38

• “算得清的都不买“，一点儿不假。 -美西游子- ♀ 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (27 bytes) () 12/13/2008 postreply 00:04:25

• 看到通涨的到来,不得不投资房地产啊! -bby- ♂ 给 bby 发送悄悄话 (2349 bytes) () 12/12/2008 postreply 23:11:46

• 如果从买房第一天就有现金进口袋，应该是好投资 -insight777- ♀ 给 insight777 发送悄悄话 insight777 的博客首页 (46 bytes) () 12/13/2008 postreply 00:13:36

• this does not make sense -比花花还花- ♂ 给 比花花还花 发送悄悄话 比花花还花 的博客首页 (651 bytes) () 12/13/2008 postreply 05:20:27

• commission should be 6%, not 12% since seller pays -knp- ♂ 给 knp 发送悄悄话 knp 的博客首页 (206 bytes) () 12/13/2008 postreply 06:08:45

• from the sunny beach of FLL, living the life you enjoy, priceles -jy101- ♂ 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (0 bytes) () 12/13/2008 postreply 06:26:00

• Do not agree -sunpriest- ♂ 给 sunpriest 发送悄悄话 (400 bytes) () 12/13/2008 postreply 06:37:09

• 买进房子需要交易费?? 此人从来没有买过一所房子 -hmo- ♂ 给 hmo 发送悄悄话 (106 bytes) () 12/13/2008 postreply 06:41:48

• Basiclly Wrong -autumnmoon- ♀ 给 autumnmoon 发送悄悄话 (345 bytes) () 12/13/2008 postreply 07:26:05

• 投资共同基金至少可获6%的赢利??? I lost 50% in 共同基金, -hz82000- ♀ 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 (209 bytes) () 12/13/2008 postreply 07:33:21

• total nonsense! -flying_bird- ♀ 给 flying_bird 发送悄悄话 (462 bytes) () 12/13/2008 postreply 08:01:51

• 一厢情愿的算法。 -米袋袋- ♀ 给 米袋袋 发送悄悄话 米袋袋 的博客首页 (0 bytes) () 12/13/2008 postreply 09:03:30

• 自以为是的人，除了在泥地里打滚，94忙着 -jellybean3- ♀ 给 jellybean3 发送悄悄话 jellybean3 的博客首页 (68 bytes) () 12/13/2008 postreply 13:14:03

• 脑经急转弯题。有趣。 -米袋袋- ♀ 给 米袋袋 发送悄悄话 米袋袋 的博客首页 (0 bytes) () 12/13/2008 postreply 13:44:17

• Why does the comment have to be so mean? -mountcarmel- ♀ 给 mountcarmel 发送悄悄话 (91 bytes) () 12/13/2008 postreply 22:41:02

• 倘若花$1000，真能租个价值在60万的好房 -lazecat- ♂ 给 lazecat 发送悄悄话 (247 bytes) () 12/13/2008 postreply 13:52:22

• 孩子还小的人最好买房因为孩子需要一个家庭环境。单身的最好租房。 -attendance- ♂ 给 attendance 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/13/2008 postreply 17:16:13

• 单身的最好租房较小的公寓房。不然浪费了没意思。 -attendance- ♂ 给 attendance 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/13/2008 postreply 17:18:40

• 大家千万别买房!!! -va_landlord- ♂ 给 va_landlord 发送悄悄话 va_landlord 的博客首页 (34 bytes) () 12/13/2008 postreply 19:46:16

• 顶上顶！！ -美西游子- ♀ 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (0 bytes) () 12/13/2008 postreply 20:37:21

• 数学太差了。 -投资理财- ♂ 给 投资理财 发送悄悄话 (66 bytes) () 12/13/2008 postreply 21:41:00

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