投房的终端看什么？

投房的风险除了买点买价之外，另外一个要点就是看终端EXIT ！

1）如果你是挣现金流为主力的，那么你的房客付租能力即是风险终端。空置=0房客+0付租力。我们中西部农村的白玉房客付租力在上一次crash时，租金打7折，房价也打7折，基本上没有空置；当地的白菜付租力是租金打5折，房价打3-5折，空置上升，Apt.极端可能有4-5成空置，那时就考验你的口袋深浅了。

2）如果你是挣增值为主力的，那么投房风险终端要看两头。小头：房客付租力；大头：周边市场涨跌大势。前者小风险，后者大风险。极端如在天朝买房，宁空置，不外租。

当然，也有小地主说，crash 一来，大白玉的房客租小白玉，小白玉的房客租蓝领房，蓝领跑去白菜区，最后一算，原来白菜房最安稳可靠？但是市场是最伟大正确的大师。当初，白菜房大批大批的腰斩+小腿斩已经说明了一切。好奇害死猫，想当然也会让人的思维进入一个close内循环。我们在当地的研究发现，白玉房客是不太可能跑去租蓝领房的。至于蓝领与白菜房之间的交换倒是可能的。

无论奔1还是2，大势行情还是要判断准确的。大势对了，顺风顺水顺风车+风口，好风凭借力，送我上青云。大势节奏没踩对，那就逆水行舟，事倍功半了。

附：如果你是新手搞flip, 我提几条小建议。1）大势不对，目前是冲顶阶段，资深flipper都在套现下山，如果你还在往山上冲，方向与大势方向相反，风险将成倍增加；2）如果买价定位高，意味着买高卖高，未来套现之路，接盘者少，大修+走高端路线，大大考验资金链，是flipper最后踩暴的雷区；3）没有自己扎实的装修队，那是雷区一片又一片；4）在RE交易各环节中，如果没有控盘力，自然无法掌控任何环节，一个环节出错都可以让工程搁置熄火；5）自己缺乏flipping 经验，学费已built in. 其他你们来补充吧。

 

 

所有跟帖： 

• 瞎扯。白菜房租金打5折？1000的租500？ -rapidestate- ♂ (195 bytes) () 05/27/2019 postreply 10:28:38

• 快兄和楼下的圭妈讲的对，楼主忽视了房价和租金有各自的市场，租售比现在比08，09年相对低很多！ -hhtt- ♂ (230 bytes) () 05/27/2019 postreply 12:40:36

• 为何不仔细阅读，却要急急对号入座？！我没有加入特定时空限制吗？呵呵！ -可口可言- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 13:11:03

• 你这特定时空还是太大，我也在中西部，可我没有看到过，房价和租金下跌在同一个比例数！如果你能把你的Town列出来，也许你能证明你的 -hhtt- ♂ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 14:25:09

• 为毛你们都要证明？！哈哈，我就是炒个冷饭，无聊，逗大家开心，have fun。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 14:29:45

• 如果你要大家听你的分析，你应该有依据？不能信口开河？如果是想逗大家开心，那你先拜老朽为师！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 14:51:13

• 我无所谓有人听不听，赞不赞，批不批。既不收徒弟，也不收学费。靶子在下面，你重批吧。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 14:59:06

• 白菜房应该是刚性需求，经济不景气跌幅也不会太大 -如尘- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 13:22:33

• 是的。C 级公寓楼在经济萧条的时候空置最低，A 级的空置最高。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 14:02:00

• 没有数据支持的凭空乱讲。2008年崩盘的时候，房租没有房价跌得厉害。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 10:52:00

• 我家去年亲戚买一个翻修的1/3trplex 花了1.6米。今年同区一个fourplex 要价2。1米。 -julie116- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 11:20:17

• 按照我目前的统计来看，15%要price in 白菜房 -sunpriest- ♂ (52 bytes) () 05/27/2019 postreply 11:55:15

• 你好像有进步 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 20:21:12

• 买蓝领房最安全 -Jasmine5181- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 12:48:00

• 我与大家分享的是个人思考理念。要我提供详细数据的，你付咨询费稿费了吗？哈哈！ -可口可言- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 13:06:45

• 数据应该是你论证的基础，公开信息吧，不是要你搜集的，估计你也没有这个能力自己搜集。 -如尘- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 13:14:20

• 比如有人质疑你说的租金打5折，你有数据证明租金打了5折么？ -如尘- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 13:17:22

• 你这话说的，等于承认是没看数据瞎想的。投资是基于客观数据做的决定，否则就是乱来。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 13:52:00

• 智者不辩！哈哈，懒得辩驳，有人猴急了：）） -可口可言- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 13:20:47

• “善者不辩，辩者不善。知者不博，博者不知。” 语出《道德经》第八十一章。 -毛人- ♂ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 13:55:25

• 老子问，为何牙齿没了，舌头还在？ -守月- ♀ (317 bytes) () 05/27/2019 postreply 14:24:40

• “太能喷，吐沫把牙全崩掉了。”语出《叨逼叨毛选》第一章。 -毛人- ♂ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 14:34:34

• 哈哈，‘智者’这个词可不是自封的。 -fishandbird- ♂ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 13:56:10

• 楼主在投坛的贴贬多褒少，或者是没人留言点赞的non sense贴。是否应该反思一下？ -fishandbird- ♂ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 13:58:47

• 我无所谓别人赞同与否，更谈不上反思与否。欢迎大家辩驳，我喜欢看热闹，希望发现一些与众不同的人。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 14:02:58

• 还懒得辩驳，根本是理屈词穷。 -fishandbird- ♂ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 14:05:49

• 是滴是滴，等你的雄文啊！ -可口可言- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 14:28:00

• 我发铁，一为分享；二为兴趣FUN；三为发现有趣同道人。其他与我关系不大，感谢各位热心批判跟铁：） -可口可言- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 14:49:02

• 不好意思，刚找到靶子竖起来，要不你们重批吧？ -可口可言- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 14:57:17

• 投房需要有open mind，数据只是代表过去与历史。未来是需要很多思考与发现。多一份分享与感恩，世界更美好！哈哈 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 15:01:47

• 你还是自己发挥阿Q精神吧，就不要在投坛误导人了。人最怕的是不知道自己不知道。 -fishandbird- ♂ (0 bytes) () 05/27/2019 postreply 15:29:06

• 我们这儿上次房地产危机房租基本没有降，房价降了很多 -天下攘攘- ♀ (170 bytes) () 05/27/2019 postreply 15:02:49

• 及有参考价值，谢谢。 -keliwang- ♂ (0 bytes) () 05/28/2019 postreply 12:17:04