虚心求教--现金流为负的地方(多伦多)如何投资房产

先说说自己的情况：2017年换了房子，但是旧房子还没卖掉，现在扛两个房子的贷款，被动地做了地主。

旧房子在2016年末2017年初多伦多房市最火地时候能卖180万，现在卖只能卖150万。不想割肉想等房子再涨起来，请教各位现实吗？

有利因素是房价已经两年低迷，现在也许在回升。政府在考虑放松贷款条件。多伦多人口每年净增长，这一点在全加拿大城市里算是最有吸引力。

不利因素是房价实在太高，超出公众收入支撑。我这旧房子也就是1200尺，一楼一地下室，三间卧室一个卫生间的小房子。租出去顶多4000块每月。地税7000。mortage加上抵押贷款100万--抵押贷款拿去付新房子首期了。这不动脑子都知道没法正现金流。再涨上去就只有比肩纽约了，感觉不太靠谱。

现在是吃老本扛着，想听听各位分析多伦多房价分析和最佳解决办法。 担心的就是扛两年过去房价还是不涨，每年反而净扔进去4，5万块钱。 倒也不算都白扔，现在父母来住老房子--但是如果他们租公寓住的话一年只花2万多，所以就算一年多扔2，3 万块钱吧。

这其实是个如何解套的问题。

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听了各位的分析清醒了许多。我是这么分析的：

1.不卖，持有成本是一年100万贷款的利息大概三万五（不算还本的部分），地税七千，其他杂七杂八加起来就算是五万一年吧。

2.卖，首先这五万省了，另外盘活约40-45万资金。每年投资收益按7-8%算，约三万收入。

就是说卖了房子每年净收入增加8万，所以不卖的话每年至少要升值8万以上才算划算。帐是这么算的么？

所以结论是如果房价就算是平着不降，那怕少赚30万现在也卖了。何况还很很多人看跌。

所有跟帖： 

• 能要求版主置顶两天好多得些回复吗？谢谢。 -一贯右倾- ♂ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 06:23:58

• 卖了吧，期待别人救你都不靠谱，还是自救吧。加拿大银行肆无忌惮房贷太多， -怀着我的梦想- ♀ (170 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:01:53

• 说得对啊！ -绿色健康- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 10:33:47

• 还是卖了吧，涨到一百八十万还不知道需要多久。另外四千租给谁呀？ -简单从容- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 06:28:11

• 多伦多就这个德行，公寓大楼两卧室的房子的租金已经是2000以上了。我这个旧房子是独立屋租4000还是没问题的。 -一贯右倾- ♂ (178 bytes) () 02/18/2019 postreply 06:34:45

• 我也在多伦多 -简单从容- ♀ (378 bytes) () 02/18/2019 postreply 06:49:13

• 多谢！要不是多伦多的高房价，换到普通地方可能都够退休了。 -一贯右倾- ♂ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:17:55

• 两房都需要还货，看自己的承受力。承受不了，亏也得卖。 -简单从容- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:25:01

• 建议上 kijiji 看看，你这种房子能租出多少钱。 -宅人- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:05:03

• 租金上三千就不好租了，租出去也住不长 -简单从容- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:14:27

• 如果付租金三千，可以贷款60多万。 -宅人- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:25:14

• 十1 -简单从容- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:41:09

• 这个个人无能为力，要看大趋势。啥时候国内华人的钱又卷土重来了你就得救了。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 06:32:40

• 没错。2017年下跌的大环境因素就是中国收紧往外汇款。立竿见影。我就盼着别国移民来接盘。 -一贯右倾- ♂ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 06:35:52

• 难，中国资金不仅大而且渴望出来，其它国家很难替代 -大文嚎- ♂ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 06:43:34

• 是外国人税引起的吧？只能管管 -changeit- ♂ (0 bytes) () 03/30/2019 postreply 18:37:03

• 是外国人税引起的吧？只能管管 -changeit- ♂ (0 bytes) () 03/30/2019 postreply 18:37:03

• 是外国人税引起的吧？只能管管 -changeit- ♂ (0 bytes) () 03/30/2019 postreply 18:37:03

• 是外国人税引起的吧？只能管管 -changeit- ♂ (0 bytes) () 03/30/2019 postreply 18:37:03

• 如果父母来住是刚性需求，留；如果父母的养老打算不在多伦多，伺机出售 -童心未泯老妹- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 06:44:46

• 加拿大房产已死，有事烧纸无事撤离 -sunpriest- ♂ (530 bytes) () 02/18/2019 postreply 06:57:28

• 在理 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:10:08

• +1 -7000miles- ♂ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:28:42

• 很多人都在观望，等房价再降々好买入。多伦多每年二三十万的移民，投资房子不会岀什么大差错 -简单从容- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:53:59

• 是加拿大每年新移民20～30万，不是多伦多新移民20～30万 -宅人- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:58:24

• 你说得对，差不多三分之二会来多伦多吧，除了移民还有很多到多伦多找工的 -简单从容- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:05:08

• 怎么会有三分之二会来多伦多～～华人喜欢大城市，有钱人去温哥华，屌丝来多伦多 -宅人- ♀ (65 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:08:16

• 你说了算，哈哈 -简单从容- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:28:36

• 嗯，要看数据而不是主观臆测。2010年大多人口近550万，预计2019年人口610万，9年差不多增长60万。 -宅人- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:40:28

• 你的数据不对,不要误导,下面是wiki的数据,10年大概是100万增长 -bigcatf4- ♂ (64 bytes) () 02/19/2019 postreply 09:30:16

• 现在出货，就是心有不甘，怕倒在了黎明前的黑暗里。 -一贯右倾- ♂ (286 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:16:53

• 你这个太贵,没现金流不好,建议卖掉. 我的townhouse 50万出租2000, 还勉强可以持有 -bigcatf4- ♂ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 11:27:09

• 不投房产投别的. -CastlePines- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:17:00

• 经济学家的那些prediction都是狗P，你让大家帮你predict -catch123- ♀ (205 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:17:02

• 有投房负现金流地方的大佬来解说一下吗？ -一贯右倾- ♂ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:19:08

• 再负的地方也有正的，看你敢不敢入了 -dlui02- ♂ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:29:12

• 多伦多几乎没有，负现金流并不可怕只要有升值 -简单从容- ♀ (54 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:37:35

• 弯曲开车2小时的地方多能找到正现金流的地方，多伦多没有？ -dlui02- ♂ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:02:58

• 应该有，没工作机会谁会呆在那租房 -简单从容- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:07:46

• 我加拿大的大本营在伦敦。还行6%cap rate还能找到。 -sunpriest- ♂ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:26:01

• 房子升值怎么样？ -简单从容- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:32:31

• 不来美国的话伦敦算不错的 -sunpriest- ♂ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 10:39:52

• 看工作了。我朋友在西安大略大学当教授，当然要呆在那了。 -简单从容- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 12:28:16

• 负现金流的是拼荷包都深浅吧！你买的负现金流房子的升值是风口上的猪了……现在再买一个试试～～ -宅人- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:06:17

• 现在卖95万 -简单从容- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:10:16

• 是啊，如果买在了最高点，现在是不是已经负资产了！ -宅人- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:15:19

• 总有买到最高点的，谁也没有能力预测未来 -简单从容- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:27:32

• 这就是买负现金流房子的风险呀！所以说了买负现金流的房子是拼荷包的深浅。 -宅人- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 09:47:14

• 每年不能叫净负四五万，最终你房子剩下了。租房虽是二三万，最后什么也没有 -简单从容- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 07:19:36

• 赶紧割肉还来得及，晚了就血本无归了。我投了15年加拿大房产 -sunpriest- ♂ (263 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:29:58

• 谢谢你的实在建议！你有魄力折腾，我不行。这房子买的时候就没想过卖，亏赚都没放在心上 -简单从容- ♀ (83 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:40:42

• 我不是专业投房，就工作家庭都在多伦多，没法别处去投资。我就是当局者迷。 -一贯右倾- ♂ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 12:31:47

• 房子五年一小周期十年一大周期。这才刚开始 -sunpriest- ♂ (45 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:37:10

• 那也就降到我当初买的价格，就放在那吧。我现在卖要上老多税了 -简单从容- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 08:48:55

• 要交税说明你还赚着，只是少赚了30万。180万是纸上的，进了口袋才真的是你的 -jwhzzj- ♂ (122 bytes) () 02/18/2019 postreply 09:26:22

• 完全同意 -简单从容- ♀ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 10:19:14

• 你这个是少赚30万不叫亏 -whitebrier- ♀ (53 bytes) () 02/18/2019 postreply 10:04:47

• 你150万卖掉,可以 在 toronto downtown买3个 1bedroom condo,一个你父母住,其他两个可以月租2 -bigcatf4- ♂ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 15:15:05

• 投资肯定是condo现金流多些。有理。但是condo升值慢，管理费也贵，就怕以后管理费天价，房价反而不涨了。 -一贯右倾- ♂ (0 bytes) () 02/18/2019 postreply 17:55:11

• 据统计，找专业人士和用turbo Tax被audit的几率一样 -kozy- ♀ (0 bytes) () 02/20/2019 postreply 15:53:04

• 负现金流，等升值情况，解决办法，开源节流，多付本金，降低贷款总额度，找到平衡状态。开源节流并重，多挣钱补这个贷款的利息。 -江西- ♂ (0 bytes) () 02/21/2019 postreply 20:57:55

• 抗的住就不要卖 -xmarkin- ♂ (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 16:39:33