南加州房地产实例分析

来源: 2019-01-31 17:36:48 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (9086 bytes)

第一个是坛子上大款业余地主的一个房,位于南橙县白人占百分之九十的一个城市。没有征得本人同意,不能说的太具体,和下面的例子一样,都是坛子上的人,一般不出声,偶尔露峥嵘。一般带个师字的喜欢白玉房,尤其是有点实力的这个师那个师,包括高薪码工。还有人比师更厉害,自成一家,暂且称这位网友是艺术家,虽不到顶级水平,圈内的人一提就知道的,对我这样的门外汉来说是高山仰止啊。

艺术家五年前买的新独立住宅,2200英尺,七十多万,厨房是花岗岩台面,仅此一项就知道内部装修错不了。贫穷会限制人的想像,起码限制了我的想像,我买过最贵的房用来出租是四十五万。没办法,有钱人就是任性,买时七十多万的新房租3500,典型的茉莉花喂牲口。优秀的人有自己的一定之规,首先自己的事业不能放弃,其次手里有钱要寻求安全的出路,也不愿意放股市里花精力时间去每天追看股市行情。于是,顺理成章的一个个买房子,然后请人管理出租,省得麻烦。租金多少并不重要,自己的收入都花不完,投资保本为先。因为工作和子女上学求职需要离开南加州,家庭幸福是第一位,现在准备卖掉这个房。三年前已经卖掉了一个,也曾经打算一起卖掉这个,但当时这个房客住的好好的,按时交房租,没有唧唧歪歪的事情,我的建议是一动不如一静,可卖可不卖的情况下就不卖。现在房客搬走,我本人不喜欢异地投资,也赞同卖掉这个房,把资产收缩到住家周边。

因为是才几年的新房,没有大的修理,只需要油漆粉刷一遍,小修小补,清洁干净,$3500搞定,不到一星期完工上市。相同的房子最贵卖到118万,艺术家不贪心,能卖110万就相当满意了。在这里也再次驳斥200万在南加州住小黑屋的说法,道听而途说,德之弃也。南加州住200万的房对我来说还是梦想,200万即使在北加州湾区也绝对不是小黑屋。尔湾市irvine连续几年进入美国前10名最安全城市行列,这个房所在城市不比尔湾差,因人口达不到一定数量的不能入选。按小区划分,尔湾最好小区里百分之十也就和这个房的所在区域相当,小区有安全警卫把守,里面规划布局合理完善。这是我认为理想的居住环境,心目中的美国,我不喜欢住在喧嚣杂乱高楼林立的繁华都市,也不喜欢荒无人烟穷乡僻壤的旷野农村。我喜欢的是南加州一语天然万古新,繁华落尽见真谆,阳光明媚,四季如春。中国人喜欢尔湾,扎堆,中餐馆多,超市多,适合中国人的生活而已,从长远来看,尔湾会不会变差不敢乱说,想变得越老越好不大可能。

五年时间,十几万房租已经平安落袋,另几十万的收益也将是囊中之物,的的确确是非常安全的投资。但从投资回报率来看太过于保守,如果把七十万一分为二买两个房,每个房借四十万,每月还贷款两千块钱,加上地税管理费以及其他开销,仍然保持正现金流状态,用折旧一冲,无税可交。虽然房租有可能少收十几万,但卖两个房子的时候拿回来的是几个十几万,重要的是依然没有风险。至于赚到几十万要交税,首先你免不了,谁让你赚这么多钱。其次是可以避免,下一步是怎么运用1031交换。

顺便说一下身边的另一个土豪地主,自家住的是豪宅,为了儿子上学,七,八十万现金再买个学区房,仅仅是周一到周五接送孩子上学方便时用。除此之外,还有四,五个全部是白玉房用来出租,自从看到我关于杠杆去撬动房地产的帖子后悔没有去利用,否则十个八个房子到手不会是难事 。

地主和地主有区别,财大气粗的地主豪情万丈,宝马奔驰香满路,笑语盈盈米奇林处。情何以堪,吾等买葱看价钱的主。更吹落,眼泪哗哗星如雨。

第二个是刚入门的微弱地主,毕业不久,暂且称其新码工。年纪轻轻就不思进取而加入掏粪工行列,说是让我忽悠进去的。

常记溪亭日暮,沉醉不知归路。

兴尽梦晚舟,误入藕花深处。

引渡,引渡,玩的不亦乐乎。

新码工过去两年里买了两个康斗,对于迈出第一步的初级地主,康斗便宜,便于管理,容易上手,合抱之木生于微末。也是买在南橙县,南橙县就没有不好的区。第一个房28万,两房两浴近一千尺,房租现在是1900,属于低端白菜房。你非要说这就是传说中的小黑屋,我也没办法,我也有不少类似的小黑屋,即使是小黑屋也不是两百万,有谁愿意出两百万买我的小黑屋,我给跪了。当年我和政府打官司,我拍卖来的烂白菜帮子,非要按白玉房收地税,我在法庭据理力争,政府要是认为我的破房子值这么多钱,我卖给你好了,法官和在场的人都笑了。

经历过两次房地产崩盘,第二次是零八到一二年的雪崩型,之后连续几年强烈反弹,然后平稳上升。现在处于缓慢增长状态,高端房有所停滞,低端房还没有停止不前的迹象。新码工的这两个房都有贷款,每月的现金流非常微薄,但是仅一两年间房租和房价的上升已经看到曙光,初试云雨情且情窦初开停不下来,照这个势头,十年时间可以修成正果,炒老板鱿鱼的一天在四十岁就可到来。

第三个人有小本生意,老公是码工,相夫教子,有点额外收入,聊胜于无,就称其为生意人。除了自住房还有两个白玉房出租,来坛子上学习交流后,加快步伐,几年前当机立断在老墨聚集城市买了个破房,18万糖耗子,租1450,现在的房租1700以上。而橙县任何地区今天想再找到25万以下的房子,可以说是缘木求鱼。接下来生意人一口吞下一个fourplex,将来不存在被炒鱿鱼的问题,而是在家里谁是领导的问题。

投资出租房,不管是白玉还是白菜,先要认清市场需求。一百万的房子租金在3500到4000之间,也许将来上涨空间大,但只是也许而已。能花的起4000块钱租房子也绝对买的起房,所以市场范围小,有相当部分的人买房子去了。剩下租房子的基本上是权宜之计,买房只是早晚的事,白玉房的租客不会住太久,房客每进出一次必然会有经济上的损失。社会上挣最低工资的底层劳苦大众也要有地方住,这块大饼永远存在。这个群体的房客基本上很少有翻身的机会,鲤鱼跳龙门,乌鸦变凤凰的事情鲜有发生。我的房客很多住了十年以上,最久的一个住了16年,艾滋病癌症红斑蓝疮肺气肿四箭穿心一命呜呼。目前有两户即将打破记录,而且是必然打破,活的欢蹦乱跳的,没有命丧黄泉的迹象。从选房客开始我就喜欢要那些信用分说的过去,收入可钉可卯的一群人,这些人去买房的几率非常小。虽然我一般只签一年的合约,但一年过后不会马上涨租,这样会吓着人家,过个半载一年再说,而且涨租幅度总是比市场略低,年复一年下来会和市场价钱相差甚远,这样房客也舍不得搬走。稳定压倒一切,房客流动性大肯定会影响我们游山玩水周游世界的计划。

第四个是我自己刚买的房,才一年多,曾经介绍过。我非常喜欢这个房,位于新开发的城市上好区,真想再买一个,但现在房价比一年多前买的时候涨了百分之五到百分之十,同样的房一转眼就要再多拿出好几万,感觉自己是个傻逼。落花有意随流水,流水无情恋落花。这个房的租金还没有涨,我也不着急涨,当时买这个房的现金流就不是很好,我不在乎,目前的收入要交的税已经心在流血,就不想再锦上添花。和艺术家的做法有点类似,投资先保本,眼前的收入不重要,远看山有色,近听水无声。我依然坚信南加州的房地产会是,惊飞远映碧山去,一树梨花落晚风。 




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所有跟帖: 

终于又有新作了,激动。 -毛人- 给 毛人 发送悄悄话 毛人 的博客首页 毛人 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 17:50:39

朽哥,在温哥华市和周围几个交通便利的城市(非大温哥华全部地区),200万加币是小黑屋的干活,加币几年前还高于美金。 -大文嚎- 给 大文嚎 发送悄悄话 大文嚎 的博客首页 大文嚎 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 17:59:27

让你们牛,早晚都引渡了。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 18:21:00

您别说,虽然我对美国绑架孟晚舟很愤怒,但其实对中国是好事,国内有钱人从此只能认真经营中国。 -大文嚎- 给 大文嚎 发送悄悄话 大文嚎 的博客首页 大文嚎 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 18:28:09

赞真材实料的好文!谢谢朽爷! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 18:35:37

赞朽哥实例分析!向往! -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 18:51:17

朽爷可能真没见过北加200多万的小黑屋,的确是小黑屋 -andy99- 给 andy99 发送悄悄话 andy99 的个人群组 (169 bytes) () 01/31/2019 postreply 18:52:34

那也是相当好区,东湾也是湾区,房子没那么贵。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 19:17:33

和朽爷抬杠呀。找个例子看看。 -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 艾克 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 19:55:18

朽爷最后这一个是负现金流的白玉房? -jjj7- 给 jjj7 发送悄悄话 jjj7 的博客首页 jjj7 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 19:00:06

现金买,每年有近两万净收入,折旧后交不了多少税,现在懒,打不起精神去贷款。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 19:20:01

上个月在南加出差,特意去了尔湾看看,晚上十点多在Diamond Jamboree Plaza吃饭还要等位 -傻子百顺- 给 傻子百顺 发送悄悄话 傻子百顺 的个人群组 (44 bytes) () 01/31/2019 postreply 19:13:34

那地方我都不愿意去,好像抢着给餐馆送钱。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 19:21:32

那地方对咱们北加码工来说,很有吸引力呀 -傻子百顺- 给 傻子百顺 发送悄悄话 傻子百顺 的个人群组 (203 bytes) () 01/31/2019 postreply 19:36:03

我就是从北加州跑来这里的,北加州有好地方也有烂地方,橙县就没有烂地方! -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 19:41:50

真羡慕她们12月份穿裙子 -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 21:18:10

赞朽哥大作,仔细拜读了受益非浅。期待朽哥分享1031 交换的经验 -vlzzy- 给 vlzzy 发送悄悄话 vlzzy 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 19:22:10

做过两次都没有做成,坛子上有懂的人。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 19:24:27

您都没搞定,那我等如果卖房看来不得不老老实实交税啰 -vlzzy- 给 vlzzy 发送悄悄话 vlzzy 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 19:31:56

不是这样,一直没机会说,事情都有好坏两方面,当时意愿也不高,在加州1031交换后,低地税就没有了。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 19:36:41

就是这个原因,我也没做!早就说房地产就是一条不归路,进去出不来。 -LWL- 给 LWL 发送悄悄话 LWL 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 20:20:03

为啥没有了。 -SCNC- 给 SCNC 发送悄悄话 SCNC 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 18:36:22

20万的房买时如果是5万,地税基数是5万,交换40万的房按40万交地税。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 18:54:44

奧,對了。你很懂,謝謝給我們科普。 -SCNC- 给 SCNC 发送悄悄话 SCNC 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 19:09:41

先谢谢各位读帖,文中提到的土豪艺术家12年在walnut creek114万买自住房,14年148万卖掉。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 19:29:21

学习了,但到橙县当地主的事只能是向往着,目前只能在内陆打转 -飘落的草- 给 飘落的草 发送悄悄话 飘落的草 的个人群组 (35 bytes) () 01/31/2019 postreply 19:41:43

周边效应,南加州总的趋势是不错的,不管沿海还是内陆。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 19:45:43

朽哥的文章岂一个赞字了得!会充份考虑朽哥对尔湾区未来预测的独倒的见解^_^ -童心未泯老妹- 给 童心未泯老妹 发送悄悄话 童心未泯老妹 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 19:47:47

看到亮点了!谢谢! -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 20:05:33

感觉最近这边房子有点往下跌,是不是拐点出现了。 -Lameiz- 给 Lameiz 发送悄悄话 Lameiz 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 20:09:31

偏高价位有可能,低端房不会。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 20:23:34

一百万的房算是低还是高呢?坐标尔湾 -笨笨的狗狗- 给 笨笨的狗狗 发送悄悄话 笨笨的狗狗 的博客首页 笨笨的狗狗 的个人群组 (92 bytes) () 02/01/2019 postreply 12:14:29

不算高,但这个价位在尔湾太多太多了,向上突破困难,向下也困难,太多的房现金买的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 12:51:44

自住现在可以买吗?实在不想租房子住了。也有朋友说再忍忍,到年底买。 -笨笨的狗狗- 给 笨笨的狗狗 发送悄悄话 笨笨的狗狗 的博客首页 笨笨的狗狗 的个人群组 (159 bytes) () 02/01/2019 postreply 14:28:36

自住房遇到自己喜欢的不要等,每个月房租在往粪坑里扔,况且谁敢保证下跌,就算跌一点也许没有喜欢的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 15:02:01

也是,尔湾公司的公寓每月租金也三千了。加州这的房子都有mello roos吗?以前就交地税就好,这里还多交这个。 -笨笨的狗狗- 给 笨笨的狗狗 发送悄悄话 笨笨的狗狗 的博客首页 笨笨的狗狗 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 17:40:39

新开发区有,一般25年,如果你买的15年新房子也快付完了。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 18:29:45

这是一个还在建的房子, 还有十天才建好。看来是要一直交了。 -笨笨的狗狗- 给 笨笨的狗狗 发送悄悄话 笨笨的狗狗 的博客首页 笨笨的狗狗 的个人群组 (0 bytes) () 02/02/2019 postreply 13:15:43

南加地主最大的利好是人气!不过房租涨高了政府就要出手了,这是最大的风险,北加南加都有这个风险。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 20:23:56

朋友被我从阿卡迪亚劝到Newport 来当邻居,当时真的捡漏一正海景4千多尺5房带泳池从五百多到450拿下,他们觉得装修太丑,花 -Lameiz- 给 Lameiz 发送悄悄话 Lameiz 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 20:38:43

南加州还没有那么严重,要开始警惕。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 20:35:45

花80万装修,现在同样的户型,位置差很多的都挂598万了,想670万左右出了重回空在阿卡迪亚的房子,老朽您觉得呢 -Lameiz- 给 Lameiz 发送悄悄话 Lameiz 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 20:41:34

主要是不知道房子是到顶点了吗?不知道应该卖掉那套? -Lameiz- 给 Lameiz 发送悄悄话 Lameiz 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 20:43:49

这么贵重的房子我哪里懂,Newport beach是金字塔顶端,心里作用也没有愿意从顶端下来的吧? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 20:51:57

留下Newport的,賣丢Arcadia的,那是在Upper Rancho的吧。 -big_canon- 给 big_canon 发送悄悄话 big_canon 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 14:12:15

关键是阿卡迪亚的地大,也是上了400,当初想搬过来后再翻建,因为隔壁的重建后挂800多了。所以才二难。 -Lameiz- 给 Lameiz 发送悄悄话 Lameiz 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 20:58:25

要是我就Newport beach 我不喜欢地大 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 21:06:23

翻建至少二年,如果现在是顶点,把New port 的房子高价卖掉还挣钱。如果翻建,不知道二年后的行情,且还要投200多左右吧。 -Lameiz- 给 Lameiz 发送悄悄话 Lameiz 的个人群组 (0 bytes) () 01/31/2019 postreply 21:08:20

哎哟,肃静,南加的大财主来了。 -forestforever- 给 forestforever 发送悄悄话 forestforever 的博客首页 forestforever 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 00:26:47

货真价实的大财主。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 00:57:21

老朽的确离开北加太久。中心地带好区200万还真是小黑屋。 -forestforever- 给 forestforever 发送悄悄话 forestforever 的博客首页 forestforever 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 00:22:55

那就修改一下,网上我看到是说南加州200万小黑屋,湾区500万小黑屋,我写的时候懒得多费几句。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 01:06:02

顶朽哥大作!又长见识了! -DoubleDelight- 给 DoubleDelight 发送悄悄话 DoubleDelight 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 00:37:42

稳定比追求最高利润让人心安。 -海洋蓝- 给 海洋蓝 发送悄悄话 海洋蓝 的博客首页 海洋蓝 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 01:52:14

现在这个价位几乎找不到正现金流的房子了,会不会等两年房价下跌? -cmcx- 给 cmcx 发送悄悄话 cmcx 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 07:18:01

在钱放银行利息很低情况下,百分之二十五到三十打平就可以,盼着跌但要是涨了呢?除非你不想投资房地产。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 08:54:57

请问什么是意思? "百分之二十五到三十打平就可以" -穿高跟鞋的猫- 给 穿高跟鞋的猫 发送悄悄话 穿高跟鞋的猫 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 11:59:11

头款 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 12:46:31

谢朽兄新作,目前情况似乎房市已到顶点? -youzifive- 给 youzifive 发送悄悄话 youzifive 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 08:39:02

低价位房没看出顶点,高价位房有可能,我也不去理睬。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 08:57:31

顶and赞! -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 09:14:01

橙县18万townhouse?从没听过 -haagendaze- 给 haagendaze 发送悄悄话 haagendaze 的博客首页 haagendaze 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 10:51:27

三年前买的,我去看过,2房1.5浴town house -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 11:18:21

他山之石,可以攻玉,拜读了 -枫情小地主- 给 枫情小地主 发送悄悄话 枫情小地主 的个人群组 (199 bytes) () 02/01/2019 postreply 11:57:49

1031简单说就是a房换b房,不是买卖,是交换,也许不适用加拿大。折旧要看加拿大有没有这条规定。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 12:45:28

成功之路是学习,实践,再学习,再实践。 -老田321- 给 老田321 发送悄悄话 老田321 的博客首页 老田321 的个人群组 (0 bytes) () 02/01/2019 postreply 18:33:04

在这市场不冷不热,不上不下的日子看到朽哥的新作。 -小小美羊羊- 给 小小美羊羊 发送悄悄话 小小美羊羊 的个人群组 (161 bytes) () 02/01/2019 postreply 19:37:42

尔湾建商的房间已经有所松动。 -福地- 给 福地 发送悄悄话 福地 的个人群组 (0 bytes) () 02/05/2019 postreply 15:07:54

看得津津有味,太赞了 -luluseattle- 给 luluseattle 发送悄悄话 luluseattle 的个人群组 (0 bytes) () 06/02/2019 postreply 01:12:20

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