房地产杂谈,空手套白狼

来源: 2019-01-11 09:04:42 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (10050 bytes)

首先,我们从大陆出来的要改变一下思维方式,欠钱不是什么丢人现眼的事情,这是在美国生活当中的一个游戏规则而已,就像把钱放银行里,实际上是银行欠你的钱,所以才给你利息。其次,欠债分好债和坏债,信用卡之类是坏债,要尽快还掉。房贷是好债,可以保留下去,按计划归还,甚至可以重新贷款出来。借鸡生蛋,借钱生钱,用别人的钱去赚钱是赚钱的最高境界,也就是所谓的空手套白狼。一般来说在现实生活中,这是痴人说梦,老和尚打儿子,没有的事情,但在房地产投资这行是确确实实存在的。

用在房屋上的贷款有,15年,30年,浮动,净值等等各种选择,自住房更可灵活运用,看自己的需求。作为职业地主,出租房贷款用的比较多,有些实战演练。我曾经借过18笔贷款,其中大部分是30年固定,少部分是浮动和净值heloc贷款。30年固定贷款比15年任何时候利率都略高一些,从银行的角度来看也想早点收回欠款,夜长梦多。30年因为归还周期久,每月的还贷款额少,容易出现正现金流。

举一个实例,Orange county,2511sunflower, 92704,两房两浴condo,32万,管理费 HOA$240加300地税每月。30年贷款5%的利率借24万,每月还贷款$1300。房租两千,收支相抵可以打平略有盈余。如果用15年贷款,每月还贷款需要两千,净赔差不多六百,脑袋上长瘤子,后面负担沉重。用三十年固定贷款或许会有微弱的现金流,但是苍蝇虽小也是块肉,现阶段能打平就是胜利。

至于为什么这么说,牵扯到现阶段投资什么好的问题。钱放银行是慢性自杀,利息跑不过通货膨胀,钱会缩水。股市非常的不确定,你有本事在股市里赚钱我也不拦着,我也就懂点房市,不是房事,那是老炮。还有人喜欢黄金古董收藏等,女娃爱花男孩爱炮,各有一好。比来比去,还是房地产投资靠谱。

经过连续多年的房价上涨,南加州目前涨势趋缓,但房租上涨依然强劲,并且会持续下去,特别是低价位出租房。其原因之一是供求关系紧张,可供开发土地日益萎缩,造成新建房成本高,建成后的房价房租都必须要高,否则是赔钱赚吆喝,市场上的低价位房已经越来越少。之二是加州的经济蓬勃发展,按国家排列,经济总值已经排在世界第五位,挤下英国法国,跟着而来的是最低工资上涨。现在南加州$12一小时不容易找到人,房客里有一对夫妇都在麦当劳打工,其中一人是夜班,$14小时。另刚进来的一个房客在养老院做护理,十小时一天,挣$150。以每月工作22天算能挣三千多,还有另一个人工作,这些对于投资出租房是利好消息。不要总以为加州满大街的百万富翁横冲直撞,更多的是芸芸众生为了生计东奔西忙。穷人也要有地方住,不会睡大街上。睡大街上的是流浪汉,几乎全部都是黑白垃圾土生土长。

倒退20年,同样这个房,6万,1.5万头款借4.5万,百分之十的利率,每月还贷款$400,而且被强制执行impound,地税,mortgage insurance,flood insurance都被包括在每月账单里面大约$100,总共约$500,加上管理费$150,每月支出$650,房租也就$795,一年如果空房一两个月,全年颗粒无收,一万五千块钱放银行里吃利息都不见得比收租少,而且稳稳当当。

对比前后二十年的投资环境,二十多年前并不见得比今天强。我不喜欢听小猪站在风口上会被吹起来一说,机会面前人人平等,根本就没有什么风,天时是子虚乌有的东西,都是马后炮才证明是天时。当年您吃将近百分之十的利息时候,大概会蔑视投资房地产是瞎耽误功夫。当年不肯嫁春风,无端确被秋风误。没成想,利息吃着吃着就变成屎壳郎跟着放屁的走,空欢喜一场,肚脐眼放P,不知咋响的。

再回来看这个房,今天银行里的存款利息非常低,几万块钱的利息本来就少,放在个人税里一申报,更是蝇头小利,还不如用作头款弄个房子。虽然也是仨瓜俩枣,都是蚊子腿上的肉,但房租上的收益可以灵活运用,避免在税务上再被扒一层皮。即使最坏的结果,房租房价都不涨,厮守终生不弃不离,八十岁的老处女抗日到底,还贷款是定存,到还清贷款的时候几十万块钱在手。

我一直认为房地产投资有两利可图,房价和房租。用贷款买房,今天的南加州在现金流打平的情况下,即使房价房租都不涨,两个都没有图到,起码不吃亏。两个都不涨在南加州是不可能的事情,图到一个就心满意足,比如房价涨一倍,头款回报就涨三倍。房租只需按租控的百分之四增长计算,回报率也相当可观,有些地方过去的十年里房租就翻了一倍,两个都图到将是赚的盆满钵满。

还是以这个房为实例,房价从六万变成超过三十万,实际投资是一万五千头款,房租从不到八百增加到两千。我的数学不好,复杂的复利计算回报率不会,用炒股大拿的话说是没有文化,单就数学计算来说,我还就只有加减乘除的小学水平,这点水平也够用了。其实,根本不用去算,凭直觉也就可以了。

下面就不是简单的加减乘除问题,大约买后十年里,利率一路下降,我的印象里这个房经过两三次重新贷款,最后一次在2006年,利率固定在百分之五左右,十年当中房价和房租都有突飞猛进的增长,于是决定cash out,总共借出15万,还掉旧贷款的剩余,再扣除原来属于自己的头款,拿到手里超过十万块多余出来的钱,天上掉馅饼了。

欠债还钱,15万贷款每月需要还$800,加上略微增加的地税和管理费,房租增加到$1200,现金流仍然处于盈余状态,只不过是无本生意,空手套白狼成功。就是房子一把火烧掉,钱已经落袋为安。到今天房租变成了两千,回报率怎么算我的脑仁就不够用了。顺便说一下,房地产会有周期,水满则溢,月盈则亏,我和别人一样,没有预测何时崩盘的本事,还是凭直觉,零八年前感觉房子的租售不成比例,房价处于危如垒卵,高处不胜寒,所以贷出来的钱没有再投资,西方不亮东方亮,直接杀回天朝帝都去了。那个时候借钱很容易,当然前题是你有净值的房子,几乎是想强行借钱给我,碍着银行经理的面子就接受了两笔,一两年后房地产再次崩盘就用到了。还要再强调自己没有先知先觉的本事,如果有,弄到一两百万不是难事,零八年后用做头款可以买个中型旅店玩玩,世界上什么都有的卖,就是没有卖后悔药的。

再回到原点这个房,房价又涨了不少,百分之二十五的头款下去依然见不到什么现金流,但钱放银行的利息也是微不足道。在人多地少的大都会地区,房地产的增值是必然趋势,小楼今夜听春雨,深巷明朝卖杏花。等闲识得东风面,万紫千红总是春。百分之五利率的三十年贷款可以说很低,坚持十年时间,青山遮不住,毕竟东流去。保守点估计,房价增长百分之五十,仍然可以重新贷款,把本金套出来再投资,空手套白狼。

我不喜欢写长文,怕耽误别人时间,所以浮动利率和净值贷款不再赘述。

房地产这事很简单,可以凭直觉!股市学问深奥完全不可以凭直觉,书生写的帖子太深奥,费脑仁,学不来。南加这地方一年四季有八个月一件T恤衫就够了,现在是冬季,这几天阳光灿烂,微风拂面,白天仍然可以裤衩背心踏拉板。凭直觉告诉我,良禽择木而栖,从大陆来的,不光是大陆来的,香港,台湾,韩国,日本,中东,南美,欧洲等有什么地方的气候能好过南加?再看看南橙县新开发的社区,大马路基本上是左右各三条线,住宅,商业,办公各区各自分开,整齐划一,街上车水马龙,商铺人声鼎沸,凭直觉就知道房地产的前景。相反,衰草枯杨,陋室空堂,举目萧瑟,惨淡凄凉,麻溜的避之不及,远走他乡。

所以选房子可以凭直觉,无需瞻前顾后,挑来挑去反而挑花了眼。比如男人都是视觉动物,没听说谁会对一个黄疸病人一见钟情,癞蛤蟆都想吃天鹅肉,占花魁之心岂止卖油郎。可是谁承想花魁林黛玉病病秧秧、文思三千也不如胸脯四两、潘金莲倒是生猛又淫荡,就怕小命黄泉路上、柴禾妞安分不漂亮,漂亮姐又不下厨房、下厨房的五大三粗孙二娘上不得厅堂、养眼西施没主见、有主见的闻不到女人香、刘玄德也镇不住舞枪弄剑孙尚香、王熙凤有女人味但又乱花钱、不乱花钱的良家妇女不时尚、章X怡时尚可又不放心、放心的像凤姐也未必下厨房。所以别管啥厨房厅堂,靓姐厨娘,王八看绿豆,只要对上眼,哪怕是茅椽蓬牖,直奔瓦灶绳床。




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所有跟帖: 

我这次操之过急,可能买高了,无所谓了,希望建筑商如期交房 -hz82000- 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 hz82000 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 09:12:12

自住房高就高点,喜欢就行,特别是买新房自己住,别等别人挑剩下的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 09:16:57

好看!我从来没见过这么多歇后语俏皮话的 -ljty1- 给 ljty1 发送悄悄话 ljty1 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 09:31:08

朽哥可以兼职stand-up comedian了 -一样花开为底迟- 给 一样花开为底迟 发送悄悄话 一样花开为底迟 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 10:29:49

生活中我们是很低调的,不要说抛头露面,狐朋狗友的聚会也基本不去,贴近的朋友节假日吃个饭而已 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 10:45:02

赞高调做事低调做人 -haomahaoma- 给 haomahaoma 发送悄悄话 haomahaoma 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 15:21:16

现在回头看,这十年房地产是黄金十年,大都会地区基本上都是翻倍 -maywalk- 给 maywalk 发送悄悄话 maywalk 的博客首页 maywalk 的个人群组 (159 bytes) () 01/11/2019 postreply 09:50:43

干什么都能赚钱,要比较付出代价是多少。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 09:53:43

赞好文!但有些太差太老的房子要修理 -Versailles- 给 Versailles 发送悄悄话 Versailles 的个人群组 (295 bytes) () 01/11/2019 postreply 10:32:34

对,有些事情是逼出来的,国内在家里我是大爷,我弟做饭我妹刷碗,父母听我吹牛逼,出来后逼的练出厨艺,修房同理。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 10:50:03

呵呵,您跟我各方面都挺像的,让我更有信心了。 -毛人- 给 毛人 发送悄悄话 毛人 的博客首页 毛人 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:34:37

八十岁的老处女抗日到底--哈哈哈 -星条旗下- 给 星条旗下 发送悄悄话 星条旗下 的博客首页 星条旗下 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 10:35:19

这个倒不稀奇,王朔小说里就有 -ljty1- 给 ljty1 发送悄悄话 ljty1 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:58:26

赞朽哥一个,特别是那句机会面前人人平等,我的理解是任何时期都有赚钱的方法和地方,看你是不是能抓住机会主动出击了 -笔墨丹青- 给 笔墨丹青 发送悄悄话 笔墨丹青 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 10:37:43

几年来在这里学到不少,很多高手都说过,什么时候都可以做,要根据市场。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:26:44

朽哥不仅是投房高手,写作和文字功底也了得,佩服,不服不行。 -Jasmine5181- 给 Jasmine5181 发送悄悄话 Jasmine5181 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 10:39:00

朽兄不用算都大赚,厲害!我看你的投资,alpha是大正,beta少於一,delta不用管,gamma當屁放丢便可。請高手糊兄指正 -big_canon- 给 big_canon 发送悄悄话 big_canon 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 10:40:20

炮兄,你说的我看都看不懂。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:00:58

朽兄,那是股市計量分析的术語。懂的專家在投资上未必比得上朽兄。那是用来挪移楼上楼下的。 -big_canon- 给 big_canon 发送悄悄话 big_canon 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:15:37

Alpha 值是正是指赢大巿, 如果alpha 是負值是指輸大巿。beta少於一是風險低於大巿。 -big_canon- 给 big_canon 发送悄悄话 big_canon 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:20:55

你说这些东西,基本对个人投资者都不apply。而且fundamental 原理上也有问题。 -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 艾克 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 13:40:02

指正得好。那把个人alpha定作个人networth percentile(99%)跑赢same networth perc -big_canon- 给 big_canon 发送悄悄话 big_canon 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 14:06:47

跑贏same networth percentile(大市)可以嗎?即是身家百分比上升,不只是剩值上升。 -big_canon- 给 big_canon 发送悄悄话 big_canon 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 14:14:58

这些对衡量fund manager有一定意义。即使你说的这个alpha,依我看,也没太大意义。不同人,同一件事,风险也是不同的。 -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 艾克 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 14:52:56

这些讨论都太理论了。我倒觉得朽爷对房市的基本原理其实还是挺深刻的,不仅仅是幽默。 -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 艾克 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 14:54:25

说实话,我也就这点下里巴人的东西,你们讨论的事情我基本不懂。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 14:59:55

关键是是干自己懂的, 如你老这样的。说实话,你老说的地产的道理,我早就明白。2009年我还真的动过心思 -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 艾克 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 15:23:04

2009年我还真的动过心思搬到南加,或三块馒头。现在想起来,还是有些畅畅然呀。。。 -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 艾克 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 15:24:55

你老当年说搬家就搬家的决断力,我还是很佩服的。我就是看见也办不到呀。 -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 艾克 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 15:29:24

那是你们已经有坐办公室混饭吃的本事,我没有。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 15:32:27

"用别人的钱去赚钱是赚钱的最高境界", 前些年我用这句话喊身边的朋友买投资房,很多人都笑我疯了 -平静心北美- 给 平静心北美 发送悄悄话 平静心北美 的个人群组 (315 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:23:59

有不少人连自住房都不愿意贷款你有啥办法? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 11:37:55

朽哥旧帖,读起来还是津津有味。目下小弟正在计划Cash out refinance, 也想试试空手套白狼的感觉。谢谢分享! -Lee5588- 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 Lee5588 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 12:16:15

文思三千也不如胸脯四两,笑喷 -LA翔翔- 给 LA翔翔 发送悄悄话 LA翔翔 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 13:21:32

只要对上眼,哪怕是茅椽蓬牖,直奔瓦灶绳床 - 高见 -老虎滩- 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 老虎滩 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 13:56:44

幸会虎兄大侠 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 14:52:01

太强了, 文笔。 -keeplooking- 给 keeplooking 发送悄悄话 keeplooking 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 14:51:43

谢谢大家读帖 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 14:53:48

BOUGHT HOUSES in 2006-2008??? -7000miles- 给 7000miles 发送悄悄话 7000miles 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 16:37:21

是的,天朝。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 16:46:39

真經。 -紫檀吧主- 给 紫檀吧主 发送悄悄话 紫檀吧主 的博客首页 紫檀吧主 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 16:48:33

你說的很好,沒有什麼事是十全十美。有個十全九美就很不錯了。人生買賣賺錢都是如此,差不多嘛就行。 -SCNC- 给 SCNC 发送悄悄话 SCNC 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 16:51:59

赞朽哥又一好帖!太赞同不过了: 赚钱的最高境界就是用别人的钱赚钱 .(OPM) -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 16:57:53

赞朽爷好帖。佩服如滔滔江水如黄河泛滥。哈哈, -墨西哥- 给 墨西哥 发送悄悄话 墨西哥 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 21:34:00

好贴! -whitebrier- 给 whitebrier 发送悄悄话 whitebrier 的博客首页 whitebrier 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2019 postreply 21:34:30

老朽是南加的迷弟呀, 也是, 气候确实很好, 稍微热了点。 -dahema- 给 dahema 发送悄悄话 dahema 的博客首页 dahema 的个人群组 (0 bytes) () 01/12/2019 postreply 19:54:31

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