接楼下老田的故事，有感而发。
买商楼看CR, cap rate, CR哪里来？当然是房客付租体现。那么如何保障付租力，当然是看其生意好坏。这是层层推理，环环相扣，一块糕粘着一块糕的。特别是1unit with 1 tenant, 地主和房客的风险几乎是穿同一条裤子上同一条船。因此，买这样的商楼，地主必须是房客经营生意的大半个专家。你不仅看得懂其报表，也拧得出水份，也清楚其生意模式。各门都要摸得门清。关键做好what if, 你如何生存下去。如果稀里呼噜，以为买栋楼，有现成租客，5年10年fixed lease, 买下就数钱，高枕无忧。这就too young, too simple, too naive.
我曾和做饭店的某群友建议，买一个你看好的饭店吧，攻守兼备！有现成lease, 你就收租；哪天租客解约不干了，你自己操锅上阵撑门面。地主、老板两不误。
因此商楼的价值归根结底是租客生意价值的体现。空房最多卖50%，满租好价长租约，房价立马100%，200%往上跳升。这就是商房的秘诀。
如果你是一个成功的生意者，买楼自营，分分秒秒易如反掌，易如烹小鲜。到时候，楼价大涨，可卖而套现；到时候，business红火，也可卖而套现。这样一来，真正可以赚到盆满钵满！
顺序可以这样排列：你是你自己的租客，把租子提高，把CR提高。楼价就金光闪耀，可以卖出一个好价；卖完楼，赚到大票子之后，你再吆喝卖生意，这个看你生意的具体情况，卖出合理价即可。这样，双脱身，双料金蝉脱壳，你就完美实现卖房卖儿子卖出好价。你换个地方，再继续收买空房新开张！
