值得做成duplex吗？

1200尺的bungalow，三个车库，整幢出租，1900/月，现在可以立即招租。

如果改成duplex，要花两个月的时间；

一楼三个房间的单元租： 1600/月。地下室两个房间的单元租： 1100/月. 这样就是2700/月。

但是改成duplex，根据city code的要求（分门，防火celling，还有加独立的厨房和洗衣房等），

大概要花 1.5-2万刀。

问:  

1, 这样投入和产出，值不值？

2, 还有改成duplex, 两户人共用水电气 (电和煤气倒是可以让有关部门来做分表，但要投入3千刀，但水表city规定不予安装分表），他们怎样支付，60%一楼单元？40%地下室单元？

3, 在管理上会难度很大吗？

虽然做房东7年了，但确实没有做过duplex的房东，都是独立屋或半独立的或者是商业物业，所以麻烦有duplex的房东解答一下，主要是怕上下租客之间纠纷多，矛盾多。

（爱人的意思是整幢租，省事，但租金勉强够自养，没有正现金流，我觉得不妨试试改duplex，多点收入）

望得到热心地主回答，感谢了。

 

所有跟帖： 

• 做熟不做生，好像也是投坛圣经 -vinechina- ♂ (0 bytes) () 08/20/2018 postreply 18:02:12

• 您的意思是整幢租不改为duplex？ -十年佳酿- ♀ (0 bytes) () 08/20/2018 postreply 18:04:42

• 螺丝里做道场。这么小的，不能跟正常大小的一样租金。ZONING不是说你想改就可以盖的。 -borisg- ♂ (106 bytes) () 08/20/2018 postreply 18:05:40

• 谢谢波大。是duplex 的zoning， 再说地下室也是1200平方英尺的，和一楼的结构,面积都是一致的，一楼也是1200平方 -十年佳酿- ♀ (139 bytes) () 08/20/2018 postreply 18:10:00

• 当然值得。先去申请permit。city说话像放屁，只有permit拿到才能算数 -sweetptt- ♂ (125 bytes) () 08/20/2018 postreply 18:12:29

• 好的。谢谢甜前辈回帖。有您这大咖的指引就觉得放心了。 -十年佳酿- ♀ (0 bytes) () 08/20/2018 postreply 18:14:34

• 好像政府已经同意改了。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 08/20/2018 postreply 18:10:20

• 如果当地好改ZONING，这倒是个可行的B MODEL。。。一个一个改就是了。。。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 08/20/2018 postreply 18:40:55

• 我这正看一个房，就是地下室私自改了两家庭，要重新申请许可，改包括化污池/管道等大项目，费用蛮多，房主承担不起想出手。 -守月- ♀ (206 bytes) () 08/20/2018 postreply 18:50:11

• 问题在于政府就是允许也可以改的。政府对民众经济损失有豁免权。导致政府不能全心全意为人民服务 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 08/20/2018 postreply 19:01:32

• 豁免权也不是滥用的，明知不可为而为之，把柄握实了，政府也罪责难逃吧。 -守月- ♀ (63 bytes) () 08/20/2018 postreply 19:10:28

• 不是。豁免权是写入法律的。为了防止政府怕担责而缩手缩脚 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 08/20/2018 postreply 19:18:53

• 一两万做不到。 -gtjs- ♂ (0 bytes) () 08/21/2018 postreply 04:14:34

• 应该值的做，可能需要3万 -排毒灵- ♂ (0 bytes) () 08/21/2018 postreply 09:47:33

• 不知道你与那个卅。在我们纽约不可能合法出租地下屋。房客一告，是吃不完兜着走。如果是Long term investment,值得 -thequeens- ♀ (0 bytes) () 08/21/2018 postreply 17:42:50