这样的办公楼，你会出手吗？

有段时间没到坦里能报到，各位地主好！

最近在犹豫是不是进入商业地产领域，想听听大家的意见

32K多平尺办公楼，在一个人口年增长率为2%-3%的城市。分租给十几家公司，modified gross。过去10年毛利在40-50万之间， 费用在20万左右。平均NOI为24万。 2014 NOI 年最差18万多，2010年NOI最高大约30万，今年可能会到28万左右。目前空置率将近10%，最理想状态能做到5%的空置率。一平尺大约100刀。符合商业贷款利率4.75%，downpay 25%。我想用cash-out付downpay。

若按过去10年的记录， 全部使用贷款， 差的年景可能打平，好的年景能有个10万，全部交给Broker管理（5%管理费）。自己当甩手掌柜。最大的担心是几年后一个大主顾合约到期，要是搬走，可能会空置三俩年，到时每年要贴大几万。

我的想法是将最近几年的盈利保留住，以备万一。 这样deal有多少地主会出手？请投票。

所有跟帖： 

• 一尺100有点不便宜iu -julie116- ♀ (0 bytes) () 07/30/2018 postreply 21:57:14

• 便宜的又大都空置，30刀一尺的也有，但没有净现金流。 -贝城- ♂ (0 bytes) () 07/30/2018 postreply 22:10:32

• 你是说，三百万投资，挣十万多一年？ -vinechina- ♂ (0 bytes) () 07/30/2018 postreply 21:57:24

• 商贷利率4.75%，过去10年平均净回报率7%左右，差价2.25%，也就是每年平均7万左右。 -贝城- ♂ (0 bytes) () 07/30/2018 postreply 22:03:12

• 如果你有钱，投着，没太多，还是保守好，有个朋友家开了个mall,正好卖了在Sears 关门前 -vinechina- ♂ (0 bytes) () 07/30/2018 postreply 22:14:48

• 如果都是自己的钱，每年能有24万的回报。 -贝城- ♂ (0 bytes) () 07/30/2018 postreply 22:19:02

• 如果我只有三百万，投了，那我就自己管理 -vinechina- ♂ (0 bytes) () 07/30/2018 postreply 22:24:02

• 自己管理能省下2万多管理费，另外可能外包的的活也会讲点价，还能有两万可省，能多出4-5万利润。 -贝城- ♂ (0 bytes) () 07/30/2018 postreply 22:28:15

• 商贷才4.75%,真的不敢相信 -HEYO- ♀ (0 bytes) () 07/31/2018 postreply 05:32:31

• 你这是当解放军而不是当杀手，LOL -重走长征再起步- ♂ (100 bytes) () 07/30/2018 postreply 23:19:08

• 我要出手就是如此，选的就是乘火打劫的时机。 -重走长征再起步- ♂ (0 bytes) () 07/30/2018 postreply 23:32:37

• 商业地产的价值取决于净回报率。要想半年增值30%，则回报率也要增长百分之三十。除非是空置率很高的地产突然全租了出去，才有可能。但 -贝城- ♂ (0 bytes) () 07/31/2018 postreply 21:27:01

• 现在投大的办公空间有风险。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 07/31/2018 postreply 06:32:55

• 波大好！办公大楼确实风险比住宅风险大，但住宅项目已经没有现金流，也就是办公楼还有点空间。虎口夺食啊。还有就是想体验一次，不然永远 -贝城- ♂ (0 bytes) () 07/31/2018 postreply 21:33:10

• 商贷利率之所以可以做到4.75%，是因为这办公楼过去20几年从没迟交过利息，在银行看来信誉良好。 -贝城- ♂ (607 bytes) () 07/31/2018 postreply 07:40:25

• 根据本人做商业地产的经验，如果是这样的话，觉得可以做。商产要的就是相对的稳定性，易管理。 -pssci- ♂ (98 bytes) () 07/31/2018 postreply 08:38:43

• 谢谢！租户分散实际上不易管理，但也分散了风险。你的商业地产的平均回报率一般是多少？ -贝城- ♂ (0 bytes) () 07/31/2018 postreply 21:21:31

• 对不起，以前没看到你的这个问题。8%到20%以上不等，做出规模后，风险就小了。不同种类，如办公，商场。不同租客，个体户，上市公司 -pssci- ♂ (0 bytes) () 10/14/2018 postreply 17:40:52